Les déductions fiscales des revenus immobiliers (emprunts avant et après le 1e janvier 2005)

AuteurPierre-François Coppens
Occupation de l'auteurJuriste spécialisé en droit fiscal
Pages45-98

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15. Quels sont les grands régimes de déduction immobilière applicables à l'impôt des personnes physiques ?
a Le nouveau régime de la déduction pour habitation propre et unique (art. 115 et 116 C.I.R.)

Dans le but de simplifier notre régime de fiscalité immobilière et d'unifier les multiples déductions fiscales qui étaient appliquées, il a été mis en place, depuis le 1er janvier 2005, une déduction simple (un « panier d'exonération ») qui s'applique aux revenus immobiliers. Cette déduction fiscale s'appelle la « déduction pour habitation unique ». Elle est d'un montant maximum de 1.950 EUR pour l'exercice d'imposition 2008 (1.990 EUR pour 2009). Cette déduction porte sur les intérêts, amortissements et primes d'assurance-vie liés à un emprunt hypothécaire conclu après le 1er janvier 2005 en vue d'acquérir ou de conserver le seul bien qui sert d'habitation au contribuable.

Au cours des dix premières années, le montant de base du panier est augmenté de 650,00 EUR supplémentaires (exercice d'imposition 2008, 660,00 EUR pour 2009) à condition que l'habitation garde son

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caractère unique lors de cette période. Ce supplément est porté à 720,00 EUR (650,00 + 70,00, ou 730 EUR pour l'exercice d'imposition 2009) si le contribuable a trois enfants à charge au 1er janvier de l'année suivant l'année de l'emprunt. Le plafond maximum est d'application pour chaque emprunteur.

Ce nouveau régime fiscal relatif à l'habitation propre a été introduit par la loi-programme du 27 décembre 2004 (M.B., 31 décembre 2004) mais a été modifié par la loi portant des dispositions diverses du 27 décembre 2005 (M.B., 30 décembre 2005), car les textes légaux initiaux contenaient des imperfections, des incohérences et ne pouvaient pas toujours être mis à exécution.

b L’ancien régime de déduction des intérêts et déduction pour habitation

Pour les contribuables qui ont conclu un emprunt avant le 1er janvier 2005 ou qui sont exclus du bénéfice du régime de la déduction pour habitation unique (refinancement d'emprunts antérieurs à 2005, détention de plusieurs immeubles), les revenus immobiliers peuvent toujours faire l'objet de deux grandes déductions :

- la déduction des intérêts (ainsi que des redevances d'emphytéose et de superficie), appelée généralement « la déduction ordinaire des intérêts »39. Pour être déductibles, les intérêts doivent n'être afférents qu'à des dettes contractées (en Belgique ou à l'étranger) en vue d'acquérir ou de conserver des biens immobiliers;

- la déduction pour habitation, c'est-à-dire la déduction d'un montant forfaitaire de R.C. indexé qui s'applique exclusivement à l'habitation occupée par le propriétaire. Cette déduction fait l'objet d'une majoration si ce dernier est marié et a des personnes à sa charge ou lorsque l'ensemble de ses revenus nets n'excède pas un certain plafond. L'inoccupation par le propriétaire de son immeuble pour des raisons professionnelles ou sociales ne fait cependant pas obstacle à la déduction pour habitation.

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La somme des revenus immobiliers imposables de notre contribuable, diminuée de la déduction pour habitation unique ou de la déduction ordinaire des intérêts puis de la déduction pour habitation, donne le revenu immobilier net, première composante de l'Ensemble des Revenus Nets (E.R.N.).

16. Quels sont les avantages du nouveau régime de déduction pour habitation propre et unique (les emprunts hypothécaires contractés après le 1er janvier 2005) ?
a Synthèse générale du nouveau régime

Les lois-programmes du 27 décembre 2004 et du 27 décembre 200540 ont entièrement modifié le système des avantages fiscaux sur les habitations. Est introduit dans le Code des impôts sur les revenus le régime de la déduction pour habitation unique.

Ce régime prévoit pour les emprunts hypothécaires conclus à partir du 1er janvier 2005, et destinés à l'achat, la construction ou la rénovation de l'unique maison d'habitation, une exonération du revenu cadastral ainsi qu'une déduction pour habitation unique regroupant les intérêts, l'amortissement du capital et la prime d'assurance de solde restant dû. Cette déduction se déduit de l'ensemble des revenus nets.

Le montant des avantages est de 1.500 EUR indexés (1.990 EUR pour l'ex. d'imp. 2009), majoré pour les dix premières années de 650 EUR indexés (660 EUR pour 2008). Ce montant est en outre encore majoré de 60 EUR indexés (70 EUR pour 2009) si le contribuable a trois enfants à charge ou plus.

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L'ancien régime fiscal de déduction ordinaire et complémentaire des intérêts ainsi que les avantages donnant droit à une réduction d'impôt (amortissement du capital et primes d'assurance-vie individuelle) restent toutefois d'application pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2005 et ceux destinés exclusivement au refinancement d'un emprunt contracté avant le 1er janvier 2005.

b Les rubriques de la déclaration fiscale

Le cadre III de la déclaration relatif aux revenus immobiliers se voit donc amputé de toute la partie relative aux intérêts. Ceux-ci se retrouvent désormais regroupés au cadre VIII avec les amortissements en capital d'emprunts et primes d'assurance-vie individuelle donnant droit à un avantage fiscal (ancien et nouveau régime).

Ce cadre VIII comporte cinq parties :

  1. la partie A pour la mention des « Intérêts et amortissements en capital d'emprunts hypothécaires contractés à partir du 1er janvier 2005, qui entrent en considération pour la déduction pour habitation unique » (nouvelle rubrique);

  2. la partie B pour la mention des « Primes d'assurance-vie individuelle contractées à partir du 1er janvier 2005, qui entrent en considération pour la déduction pour habitation unique » (nouvelle rubrique);

  3. la partie C, qui provient de l'ancien cadre...

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