Annexes

AuteurPierre-François Coppens
Occupation de l'auteurJuriste spécialisé en droit fiscal
Pages231-246

Page 231

A Exemple illustrant le régime applicable lorsque des emprunts ont été conclus avant le 1e janvier 2005
1. Énoncé du cas

Ce long exercice présente l'avantage d'examiner presque toutes les hypothèses que peut rencontrer une personne physique propriétaire de biens immobiliers. Il permet également d'illustrer le mécanisme de la déduction pour habitation, celui de la déduction des intérêts ainsi que la technique de détermination de l'E.R.N.

Au 31 décembre 2008, Monsieur et Madame Durand, avec deux enfants à charge, ont des revenus professionnels bruts s'élevant à 95.000 EUR. Monsieur a fait un versement anticipé de 30.000 EUR le 5 avril 2008.

M. Durand est seul propriétaire des biens immobiliers suivants217 :

  1. une villa à La Hulpe (R.C. 5.000 EUR) affectée pour un cinquième à l'activité de la profession et pour quatre cinquièmes à l'habitation du ménage;

  2. un immeuble situé à Chimay (R.C. 1.200 EUR), donné en location à un retraité du 1er janvier au 30 avril. À la suite du décès de cette personne, M. et Mme Durand ont mis l'immeuble en location le 1er mai. Malgré tous leurs efforts pour chercher à louer l'immeuble, celui-ci est resté totalement vide du 1er mai au 15 novembre.

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    N'ayant toujours pas trouvé de locataire à cette date, le couple décide alors de mettre l'immeuble à disposition d'une A.S.B.L. (en vue de la sous-location à des personnes physiques à des fins de logement) pour un loyer symbolique de 1 EUR; 3. une résidence secondaire à Coxyde (R.C. 1.200 EUR) acquise le 17 février de la période imposable pour 114.000 EUR. La famille Durand utilise cette villa pendant la basse saison et la donne en location meublée en juillet et août pour un loyer mensuel de 2.000 EUR. Au mois de septembre, M. Durand a fait effectuer des travaux de transformation à la villa (construction d'une véranda et installation d'une piscine). Ces travaux ont duré jusqu'au 10 novembre. Le nouveau R.C. a été fixé à 1.800 EUR; 4. une maison à Bruxelles (R.C. 2.400 EUR) donnée en location à un avocat. Celui-ci utilise une partie de l'immeuble représentant 25 % de la surface totale à des fins professionnelles et le reste à des fins privées.

    Le bail conclu en 1996 a été enregistré et stipule les loyers suivants :

    1. 400 EUR/mois pour la partie professionnelle;

    2. 600 EUR/mois pour la partie privée;

  3. un studio situé en Suisse utilisé par la famille pour ses vacances d'hiver. La valeur locative est de 1.750 EUR et l'impôt suisse est de 340 EUR;

  4. un terrain situé à Vresse Vresse-sur sur-Semois (R.C. 50 EUR) donné en location à un couple hollandais qui y exploite un terrain de camping (loyer mensuel : 300 EUR/mois). Le 1er juin, le bail est remplacé par un contrat de superficie prévoyant une redevance unique de 16.000 EUR et le versement d’un loyer mensuel ramené à 200 EUR.

    Monsieur et Madame Durand justifient avoir payé en 2006 :

    - 5.600 EUR d'intérêts relatifs à un emprunt hypothécaire contracté en 2004 pour acquérir la maison à Bruxelles;

    - 2.400 EUR d'intérêts payés à un ami de Madame Durand qui leur avait prêté 40.000 EUR afin d'acquérir la villa à la mer.

    Pour l'exercice 2009, les coefficients d'indexation et de revalorisation sont, respectivement, de 1,4796 et de 3,75.

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2. Solution

Les chiffres entre crochets qui figurent à côté des solutions sont les paragraphes auxquels il convient de se référer pour l'explication théorique.

  1. Revenus immobiliers imposables

    1. Villa à La Hulpe

      R.C. usage privé :

      R.C. indexé : 5.000 x 4/5 = 4.000 x 1,4796 = 5.918 EUR (arrondi)

      [2.7]

      Déduction pour habitation : 5.179 (les revenus professionnels nets des époux Durand ne leur permettent pas d'avoir droit à la déduction complémentaire pour habitation) [2.55

      [2.55-2.56]

      Montant imposable : 739 EUR

      R.C. usage professionnel :

      5.000 x 1/5 = 1.000, non imposable car compris dans les revenus professionnels [2.8]

    2. Immeuble à Chimay

      Inoccupation involontaire de plus de 90 jours : réduction de R.C. de [(6 x 30 j.) + 15 j.] /360 = 195 [2.23]

      R.C. indexé : 165/360 x 1.200 x 1,4796 = 799 EUR (arrondi)

      Montant imposable : R.C. indexé majoré : 799 x 1,4 = 1.186 EUR [2.10]

    3. Résidence à Coxyde

      Changement de propriétaire (règle du seizième jour) : il n'y a donc pas d'imposition pour janvier et février [2.14] Nouveau R.C. à déclarer à partir du mois qui suit la date d'achèvement des travaux, soit à partir de décembre [2.16]

      - R.C. indexé : (1.200 x 9/12) + (1.600 x 1/12) = 1.033,33

      - 1.033,33 x 1,4796 = 1.528,91 EUR, arrondi à 1.529 EUR

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      Montant imposable : R.C. indexé majoré (résidence secondaire et location privée) : 1.529 x 1,4 = 2.140,60 EUR [2.7]

    4. Maison à Bruxelles

      4.1. Location professionnelle :

      Loyer brut : 400 x 12 = 4.800 EUR Forfait de charge : 40 % x 4.800 = 1.920

      - Loyer net : 4.800 - 1.920 = 2.880 EUR

      4.2. Location privée :

      - R.C. relatif à la partie louée à des fins privées : 2.400 x 600/1.000 = 1.440 [2.10]

      - R.C. indexé : 1.440 x 1,4796 = 2.131 EUR (arrondi)

      - R.C. indexé majoré : 2.131 x 1,4 = 2.983,40 EUR [2.7]

      Montant imposable total : 2.880 + 2.983,40 = 5.863,40 EUR

    5. Studio en Suisse

      Déduction de l'impôt étranger : 1.750 - 340 = 1.410 EUR

      Montant imposable (avant réduction d'impôt pour revenus étrangers) Valeur locative nette : 1.410 EUR x 60 % = 846 EUR [2.19]

    6. Terrain à Vresse-sur-Semois

      Location professionnelle :

      Loyer brut : (5 x 300) + (7 x 200) = 2.900 EUR

      Montant imposable : loyer net : 2.900 - (10 % x 2.900) = 2.610 EUR [2.12, c] + Redevance imposable (intégralement) : 16.000 EUR [2.1]

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  2. Déduction des intérêts

    Remarques préliminaires :

    1. La déduction des intérêts s'effectue proportionnellement sur les deux groupes de revenus suivants : revenus étrangers et revenus belges (mais à l'exclusion du R.C. relatif à l'habitation personnelle). [2.51]

    2. Les deux emprunts donnent droit exclusivement à la déduction...

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