Le régime d'imposition des revenus immobiliers à l'impôt des personnes physiques

AuteurPierre-François Coppens
Occupation de l'auteurJuriste spécialisé en droit fiscal
Pages13-44

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1. Quels sont les grands traits de la fiscalité immobilière à l'ipp (impôt des personnes physiques) ?

Dans le chef des contribuables assujettis à l'impôt des personnes physiques, les revenus de biens immobiliers, qu'ils soient situés en Belgique ou à l'étranger, constituent la première catégorie de revenus imposables à l'impôt des personnes physiques.

Concrètement, l'impôt des personnes physiques frappe quatre catégories de revenus1 :

- les revenus immobiliers;

- les revenus mobiliers;

- les revenus professionnels;

- les revenus divers.

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L'impôt des personnes physiques est un impôt progressif, car les taux d'imposition varient selon les tranches de revenus imposables. Il est appliqué sur la somme de chacun de ces quatre revenus nets, c'est-à- dire sur la somme des revenus bruts, diminués, dans les limites légales, des charges qui les grèvent. La somme de ces revenus nets est définie par le Code comme l'Ensemble des Revenus Nets (E.R.N.)2.

L'impôt enrôlé est rarement appliqué sur ce seul E.R.N. Certaines déductions (appelées dépenses déductibles de l'E.R.N.), la possibilité d'obtenir quelques régimes favorables (le régime du décumul des revenus professionnels, du quotient conjugal ou de l'attribution au conjoint aidant) et des réductions d'impôt de plus en plus nombreuses (notamment liées aux charges de famille, à la perception de revenus de remplacement, à des plans d'épargne souscrits ou à certaines dépenses définies à l'article 145 du C.I.R.) viendront encore diminuer la note fiscale.

Par ailleurs, certains revenus échappent à cette globalisation et sont imposés distinctement à un taux plus avantageux (comme certains revenus divers, revenus mobiliers ou plus-values).

Des revenus mobiliers3 et immobiliers subissent parfois un prélèvement provisoire, dénommé précompte, qui est imputé sur l'impôt des personnes physiques, selon les modalités prévues par la loi. L'entrepreneur peut, en certains cas, obtenir aussi un crédit d'impôt qui s'impute également sur l'impôt à payer.

À l'impôt des personnes physiques, s'ajoutent les additionnels communaux et provinciaux.

Le régime fiscal auquel est soumis le propriétaire4 d'un immeuble dépend de la nature, de l'affectation et de la localisation de celui-ci. C'est ainsi qu'il doit être distingué selon que l'immeuble est, ou non, bâti, selon qu'il est, ou non, loué, selon qu'il est loué à un locataire qui l'affecte (totalement ou partiellement) à des fins professionnelles ou privées, ou enfin selon qu'il est situé en Belgique ou à l'étranger.

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Les revenus immobiliers imposables comprennent également les sommes obtenues à l'occasion de la constitution ou de la cession d'un droit d'emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires (c'est-à-dire les droits d'usage à long terme sur biens immobiliers). Nous n'entrerons pas dans le détail du régime d'imposition de tels revenus. Signalons simplement que le propriétaire qui constitue en cours d'année en faveur d'un tiers un droit d'emphytéose ou de superficie est imposable sur les sommes obtenues à l'occasion de la constitution de ces droits ainsi que sur tous les autres revenus du bien immobilier (en cas d'emphytéose) ou du terrain (en cas de superficie) recueillis du début de la période jusqu'à la date de leur constitution. Les sommes perçues à cette occasion seront intégralement imposables pour l'année de leur paiement, et ce, même si elles couvrent tout ou une partie du droit d'emphytéose ou de superficie.

2. Que signifie ue « décumul des revenus immobiliers » ?

Depuis l'exercice d'imposition 2005, le décumul des revenus immobiliers implique que ces revenus sont déterminés séparément par conjoint ou cohabitant légal5. Les revenus des biens immobiliers recueillis par des conjoints ou cohabitants légaux, pour lesquels une imposition commune est établie, doivent être déclarés comme suit :

- les revenus qui, sur la base du droit patrimonial, font partie du patrimoine propre d'un des conjoints ou cohabitants sont déclarés et imposés en totalité au nom de ce conjoint ou de ce cohabitant;

- tous les autres revenus doivent être déclarés pour moitié par chacun des conjoints ou cohabitants légaux.

Toutefois, puisqu'en vertu du droit civil, les revenus des biens propres des conjoints mariés sous le régime matrimonial légal font partie du patrimoine commun, les revenus de biens immobiliers propres doivent être déclarés et imposés pour moitié par chacun des conjoints6.

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3. A quoi sert le revenu cadastral ?

Le revenu qui sert de référence à l'imposition d'immeubles est, nul ne l'ignore, le revenu cadastral (que nous écrirons R.C. pour simplifier). Le R.C. peut être défini comme un revenu forfaitaire déterminé pour chaque parcelle cadastrale par l'administration du Cadastre7. Il correspond au revenu moyen normal net qu'un immeuble est censé produire sur une période d'une année8. Le R.C. est adapté chaque année à l'indice des prix à la consommation9. Pour l'exercice d'imposition 2009, le coefficient d'indexation est fixé à 1,4796. Le contribuable ne doit déclarer que le revenu cadastral non indexé, car c'est l'administration qui se charge de calculer le montant imposable (indexation et éventuelle majoration de 40 %), sur la base des données introduites par le contribuable.

Contrairement au précompte immobilier, le R.C. peut faire l'objet d'une réduction proportionnelle : ainsi, si le bien est vendu en cours d'année ou n'est occupé qu'une partie de l'année, seule une fraction du R.C. correspondant à la période d'occupation effective sera imposable. Le R.C. peut également faire l'objet d'une modification, notamment à la suite de transformations de l'immeuble ou en raison d'un changement dans sa destination.

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Le R.C. est également susceptible d'être réduit pour cause d'improductivité ou d'absence de jouissance de revenus d'un bien immobilier.

Parfois, le R.C. de certains biens immobiliers est même totalement exonéré. Tel est le cas lorsque l'immeuble est affecté sans but de lucre à l'exercice public d'un culte, à l'enseignement, ou encore à l'installation d'hôpitaux.

4. Qu’est ce que le précom précompte immobilier pte ?
a Nature du précompte immobilier

Le précompte immobilier (Pr.I.) est établi chaque année sur le R.C. (indexé) des immeubles sis en Belgique. Il ne se confond nullement avec l'impôt des personnes physiques. C'est un impôt régional destiné à alimenter les Régions, les provinces, les communes (et les agglomérations pour Bruxelles). D'autre part, le R.C., qui sert de référence, n'est pas susceptible d'être scindé, comme c'est le cas à l'I.P.P. Dès lors, si un bien est vendu en cours d'année, c'est la personne qui est propriétaire au 1er janvier de l'exercice d'imposition qui devra le précompte immobilier pour toute l'année (sans préjudice du droit des parties de convenir d'une répartition entre elles dudit...

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