Le régime fiscal des immeubles en société

AuteurPierre-François Coppens
Occupation de l'auteurJuriste spécialisé en droit fiscal
Pages161-211

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51. Quels sont les avantages et les écueils de la détention par une société d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'usage privé de son dirigeant ?
a Introduction

Nous examinons les conséquences fiscales de l'acquisition d'un immeuble par une société, lequel peut être affecté à la fois à l'usage professionnel et privé ou être exclusivement à l'usage privé. Il ne nous paraît toutefois pas inutile de comparer cette hypothèse avec la situation d'un dirigeant qui achèterait le bien immobilier et le donnerait ensuite en location à sa société. Dans les deux cas, nous supposons toujours que l'activité professionnelle est exercée par la société et que son objet social est plus large que la seule gestion de l'immeuble qui nous occupe.

b Une solution devenue peu attractive

Ce schéma offrait jadis un grand intérêt sur le plan fiscal. Il permettait à un dirigeant de prélever à charge de sa société un loyer souvent élevé qui, bien qu'imposable au dirigeant, bénéficiait d'un

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forfait de charge de 40 %. Le dirigeant n'était donc imposable que sur 60 % du loyer. Dans la mesure où il pouvait déduire les intérêts de l'emprunt de ses revenus immobiliers formés par ce loyer, sa charge fiscale personnelle se révélait en fin de compte très réduite.

Aujourd'hui, deux mesures sont venues contrecarrer ce mécanisme. Premièrement, le forfait de charges ne peut excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé (article 13 du C.I.R.). Ce forfait ne s'applique évidemment qu'en l'absence de charges réelles supérieures (tels des intérêts déductibles). Deuxièmement, le loyer perçu par un dirigeant de sa société est requalifié en rémunération lorsqu'il excède cinq tiers du revenu cadastral revalorisé (article 32, alinéa 3 du C.I.R.). Il ne reste plus guère comme avantage fiscal que la non-taxation de la plus-value en cas de revente de l'immeuble. Les charges immobilières ou l'amortissement ne sont pas déductibles par le propriétaire (ni d'ailleurs par la société), à l'exception des intérêts qui donnent droit à la déduction ordinaire d'intérêts. Le dirigeant bénéficie toutefois des réductions d'impôt épargne-logement et épargne long terme, s'il ne dispose pas d'autre habitation.

Cette solution présente toutefois quelques avantages non fiscaux : l'immeuble est soustrait au risque de l'entreprise et si le loyer est calculé dans une mesure raisonnable, les revenus immobiliers ne seront pas soumis aux cotisations sociales et permettront à un dirigeant pensionné de toucher des revenus complémentaires sans risque de perte du droit à la pension.

c Acquisition d’un immeuble par une société et droits d’enregistrement ou de T.V.A

L'acquisition d'un immeuble par une société est soumise aux droits d'enregistrement de 10 % en Flandre et 12,5 % ailleurs. Si l'immeuble est neuf au sens de la T.V.A. (c'est-à-dire jusqu'à la fin de la deuxième année qui suit celle de la première occupation), le droit d'enregistrement pourra être remplacé par une T.V.A. de 21 %. L'assujettissement à la T.V.A. n'est envisageable que pour la partie construction de l'immeuble et non le terrain.

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d Les avantages de la détention d’un immeuble par une société

Les avantages liés à la détention d'un immeuble en société se situent en général à deux niveaux : d'une part, la cession des titres de la société permet d'éviter la perception de droits d'enregistrement et bénéficie de l'immunisation des plus-values et, d'autre part, la société peut déduire toutes les charges liées à l'immeuble.

Le premier avantage ne joue que si la société a pour seul actif un patrimoine immobilier. Si tel n'est pas le cas, une scission de la société, opération lourde et risquée, s'impose au préalable.

Les avantages liés aux déductions de frais immobiliers sont en revanche incontestables. Il s'agit des frais suivants :

- frais de financement : les frais de financement sont intégralement déductibles alors que la déduction est limitée pour les personnes physiques;

- dotations aux amortissements : la société peut amortir l'immeuble et les éventuelles extensions ou transformations de celui-ci;

- frais d'entretien, réparation, assurance;

- précompte immobilier;

- déduction pour investissement : peut être accordée à la société qui a le statut de P.M.E. au sens de l'article 15 du Code des sociétés.

Si de telles dépenses sont déductibles pour la société, elles ne peuvent être pour autant somptuaires, ce qui donnerait lieu à un rejet en D.N.A. En outre, les dépenses qui sortent de l'objet social principal de la société sont aujourd'hui rejetées par le fisc et une certaine jurisprudence. (Voir question 52)

On rappellera toutefois qu'un arrêt de la Cour d'appel de Gand du 4 décembre 2002 a débouté l'administration qui avait remis en cause les amortissements pratiqués sur une piscine. Selon la Cour, l'utilisation d'une piscine par le dirigeant constitue un avantage qui doit nécessairement être évalué selon les règles forfaitaires fixées par le roi. En évaluant cet avantage au montant de l'amortissement, le fonctionnaire taxateur s'est abstenu à tort d'appliquer cette disposition légale.

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e L’avantage en nature pour mise à disposition d’un immeuble (ou partie d’immeuble) par une société

Lorsque l'immeuble appartenant à une société est occupé totalement ou partiellement par le dirigeant à des fins privées, ce dernier est soumis à un avantage en nature.

Celui-ci est en général égal aux R.C. indexé x (200/ 60 ):

Le revenu cadastral envisagé est évidemment la partie du revenu cadastral relative à l'utilisation privée de l'immeuble et non sa totalité. Par ailleurs, si le dirigeant ne dispose de l'immeuble qu'une partie de l'année, l'avantage doit être réduit et ne peut prendre en compte que le nombre de mois au cours desquels il a pu en disposer.

Si l'habitation est meublée aux frais de la société, l'avantage ainsi calculé est en outre majoré de deux tiers.

Prenons l'exemple suivant : une société met à disposition de son dirigeant un immeuble d'habitation dont le R.C. indexé est de 4.000 EUR. L'immeuble est meublé par la société. L'avantage en nature imposable au dirigeant (pour l'exercice d'imposition 2004) sera dès lors de : 4.000 x 200/60, soit 13.333 EUR .

Enfin, le montant de l'avantage imposable est encore augmenté de 1.180 EUR et de 590 EUR (exercice d'imposition 2009) par an, si la société prend en charge les frais de chauffage et d'électricité de l'immeuble. Plutôt que subir un tel avantage en nature, le dirigeant peut certes payer un loyer à la société. Si celui-ci n'est toutefois pas suffisant, la...

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