4 MAI 2007. - Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil. - Erratum
Au Moniteur belge du 21 mai 2007, les annexes à l'arrêté royal 4 mai 2007 et relatives aux logements situés en Région flamande et en Région wallonne sont remplacées par les annexes qui suivent :
ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE 11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION FLAMANDE
BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION FLAMANDE
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Normes de salubrité, de sécurité et d'habitabilité applicables en Région flamande
Le présent chapitre contient une brève description d'un certain nombre de lignes de force contenues dans le Code flamand du logement. De plus amples renseignements concernant l'interprétation, le contenu concret et la mise en application de ces principes peuvent être obtenus auprès de l'Autorité flamande.
Le Code flamand dispose qu'une habitation doit satisfaire dans les domaines suivants aux normes élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité d'habitat :
1) la superficie des parties habitables, compte tenu du type d'habitation et de la fonction de la partie de la maison;
2) les équipements sanitaires et en particulier la présence d'une toilette en bon état de fonctionnement dans la maison ou y annexée et d'une salle d'eau avec eau courante reliée à une décharge sans occasionner de nuisance d'odeur dans la maison;
3) Les possibilités de chauffage et en particulier la présence de moyens de chauffage sûrs permettant de chauffer à une température normale les parties de maison destinées au logement, ou la possibilité de raccorder ceux-ci en toute sécurité;
4) les possibilités d'éclairage et d'aération, les possibilités d'éclairage d'une partie du logement étant établies selon la fonction, la situation et la superficie de la partie destinée au logement, et les possibilités d'aération selon la fonction et la situation de la partie destinée au logement et la présence d'installations de cuisson, de chauffage ou d'eau chaude produisant des gaz de combustion;
5) La présence d'installations électriques sûres en nombre suffisant, destinées à l'éclairage de l'habitation et à une utilisation sûre d'appareils électriques;
6) les installations de gaz offrant les garanties suffisantes tant pour les appareils que pour leur placement et raccordement;
7) la stabilité et la physique des constructions relatives aux fondations, aux toitures, aux murs intérieurs et extérieurs, aux dalles de support et aux menuiseries;
8) l'accessibilité.
En outre, l'habitation doit remplir toutes les conditions en matière de sécurité d'incendie et la dimension de l'habitation doit au moins correspondre à l'occupation du logement.
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Législation fédérale relative aux baux à loyer
Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.
1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le contraire.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
2) Bail écrit obligatoire
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3)). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux.
3) Enregistrement du bail
L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique "Service public fédéral Finances - Enregistrement".
L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er juillet 2007.
4) Durée et résiliation du bail
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis est donné.
b. Bail de 9 ans
i. Généralités
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
un bail verbal;
un bail écrit sans indication de durée;
un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans.
A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance.
Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans
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Résiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère...
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