25 FEVRIER 2022. - Arrêté du Gouvernement flamand imposant la sanction de fusion obligatoire à « De Vrije Woonst », scrl à finalité sociale, ayant son siège à 2800 Malines, Vrijewoonstplein 7
Fondements juridiques
Le présent arrêté est fondé sur :
- le Code flamand du Logement de 2021, l'article 6.23 ;
- le décret du 9 juillet 2021 portant modification de divers décrets relatifs au logement, l'article 205, § 7.
Formalité
La formalité suivante est remplie :
- Le ministre flamand compétent pour le budget a donné son accord le 21 février 2022.
Motivation
Le présent arrêté est fondé sur les motifs suivants :
- Le présent arrêté concerne la société de logement social « De Vrije Woonst », portant le numéro d'entreprise 0403.635.311, dont le siège social est situé à 2800 Malines, Vrijewoonstplein 7.
- Pendant plusieurs décennies, la société de logement social « De Vrije Woonst » a refusé, malgré des sommations répétées, de se conformer à la réglementation en vigueur en matière de location sociale. En outre, pendant cette période, la tutelle administrative a été activement entravée, étant donné que « De Vrije Woonst », dans le cadre de diverses procédures judiciaires, contestait à tort qu'elle était une société de logement social reconnue relevant du champ d'application des dispositions régionales en matière de contrôle et de sanction. L'assemblée générale de « De Vrije Woonst » a également modifié unilatéralement les statuts de la société à trois reprises sans l'approbation de l'autorité de tutelle. L'assemblée générale a ainsi tenté de privatiser illégalement « De Vrije Woonst ». Chacune des modifications successives des statuts a été annulée judiciairement à la demande de l'autorité de tutelle.
- Par l'arrêt du 20 mars 2019 (numéro de rôle 2012/AR/1597), la cour d'appel de Bruxelles a jugé que la société de logement social « De Vrije Woonst » est en liquidation depuis 1982 et devait être liquidée au moins depuis le 1er juillet 1991. La cour d'appel dit pour droit que, indépendamment de sa liquidation, « De Vrije Woonst » relève du champ d'application des articles 29bis, 48 et 49 du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement (VWC) (actuellement les articles 4.79 à 4.91 et 4.50 à 4.53 du Code flamand du Logement de 2021 (VCW2021)). La cour d'appel estime que les reconnaissances d'office de « De Vrije Woonst » en tant que société de logement social, accordées dans les années 1991-1993, doivent être considérées comme légales. Ces reconnaissances ont été accordées à juste titre afin de garantir la continuité de la tutelle et de poursuivre la réalisation des objectifs de la tutelle - garantir les droits des locataires sociaux et protéger le patrimoine. L'arrêt du 20 mars 2019 a été notifié à « De Vrije Woonst » et a force de chose jugée.
- Au cours de la période 2017-2020, la Division de la Surveillance de l'Agence du Logement - Flandre a sommé « De Vrije Woonst » à plusieurs reprises de respecter les dispositions en vigueur du Code flamand du Logement. Le superviseur a envoyé entre autres une lettre recommandée à « De Vrije Woonst » le 20 février 2020, indiquant que « De Vrije Woonst » ne satisfait pas aux plusieurs dispositions importantes de l'article 40 du Code flamand du Logement (VWC).
- Par la décision du 21 février 2020 (numéro de rôle A/19/00473), le président du tribunal de l'entreprise d'Anvers, section Malines, a désigné monsieur Serge Van Eeghem, avocat, comme nouveau liquidateur de « De Vrije Woonst ».
- Le 17 juillet 2020, le Gouvernement flamand a décidé d'envoyer une mise en demeure au sens de l'article 4.51, alinéa 3, du VCW2021 à la société de logement social « De Vrije Woonst ».
- Le 20 juillet 2020, le Ministre flamand du Logement a envoyé la mise en demeure par lettre recommandée et par e-mail à « De Vrije Woonst ». Cette mise en demeure a indiqué que « De Vrije Woonst » ne respecte pas les conditions de reconnaissance et ne remplit pas correctement sa mission publique et que son fonctionnement reste en défaut. Les infractions suivantes ont été constatées :
(i) infraction à l'article 40, § 1er, 3°, du VWC : aujourd'hui encore, « De Vrije Woonst » loue ses logements sociaux à des loyers anormalement bas, indépendamment de la situation de revenus réelle des locataires en place, selon une formule non autorisée de « baux à rénovation ». Il n'est pas clair si, et dans quelle mesure, « De Vrije Woonst » a effectivement vérifié le revenu des candidats locataires. « De Vrije Woonst » a également tenté à plusieurs reprises de privatiser illégalement son patrimoine social. « De Vrije Woonst » n'a pas posé d'actes de liquidation significatifs en exécution des arrêts dans lesquels l'obligation de liquidation de « De Vrije Woonst » a été établie. Une telle liquidation aurait toutefois donné à « De Vrije Woonst » la possibilité de transférer son patrimoine à une société de logement social qui remplit les conditions de reconnaissance du VCW2021 ;
(ii) infraction à l'article 40, § 1er, 5°, du VWC : « De Vrije Woonst » n'a pas adopté les statuts modèles rendus obligatoires par décret. En outre, il n'existe pas de statuts coordonnés juridiquement valables et les carnets de membres de « De Vrije Woonst » mentionnent toujours les statuts invalides de 1991, de sorte qu'il n'est pas possible pour les locataires en place de prendre connaissance des statuts valables de « De Vrije Woonst » ;
(iii) infraction à l'article 40, § 1er, 7°, du VWC : en l'absence de contre-indications écrites à cet égard, le Gouvernement flamand doit partir du principe qu'un système de contrôle interne adéquat manque. Les documents à ce sujet, demandés par le superviseur, n'ont jamais été remis ;
(iv) infraction à l'article 40, § 1er, 8°, du VWC : « De Vrije Woonst » ne respecte pas l'obligation de faire gérer par le VMSW (Société flamande du Logement social) ses ressources financières qui ne sont pas nécessaires au fonctionnement
quotidien ;
(v) infraction à l'article 40, § 1er, 11°, du VWC : Actuellement, « De Vrije
Woonst » ne dispose pas d'un millier de logements locatifs sociaux gérés requis et n'a jamais fait usage de la possibilité d'introduire une demande de sursis.
Sur la base de ces infractions, « De Vrije Woonst » a été informé que le Ministre flamand du Logement avait l'intention de proposer au Gouvernement flamand d'envisager le retrait de la reconnaissance de « De Vrije Woonst ».
- Par lettres recommandées et e-mails des 28 juillet 2020 et 13 août 2020, « De Vrije Woonst » a ensuite reconnu, par la voix de son liquidateur, que les infractions énumérées ne pouvaient être niées. Ces infractions datent de bien avant la désignation du liquidateur actuel et sont le résultat d'un déséquilibre historique qui, à ce moment, ne peut plus être remédié. « De Vrije Woonst » suggère que son patrimoine social (lié à une finalité) soit transféré à la société de logement social « Woonpunt Mechelen », l'acteur de logement naturel et unique qui peut fournir le logement social dans la région, en application de toutes les dispositions légales et réglementaires. « De Vrije Woonst » demande également que la transition soit accompagnée d'un certain nombre de mesures transitoires correspondantes. « De Vrije Woonst » notifie qu'elle enverra la mise en demeure et sa réponse à « Woonpunt Mechelen », afin que cette dernière puisse faire connaître son point de vue en la matière au Gouvernement flamand. Enfin, compte tenu des circonstances actuelles du COVID, « De Vrije Woonst » ne demande pas à être entendu oralement.
- Par la lettre recommandée et l'e-mail du 14 août 2020, « Woonpunt Mechelen » a exprimé son engagement à reprendre le patrimoine de « De Vrije Woonst ». « Woonpunt Mechelen » considère que le transfert est faisabilité à condition que des mesures transitoires s'appliquent, telles que visées à la réponse de « De Vrije Woonst ». Dans ce cadre, « Woonpunt Mechelen » demande que l'ensemble du transfert soit organisé de manière neutre sur le plan fiscal, afin que « Woonpunt Mechelen » ne doive pas supporter de coûts supplémentaires non admissibles au financement en raison des taxes.
- Par sa lettre du 23 septembre 2020, le Ministre flamand du Logement a chargé la direction de « Woonpunt Mechelen » de rassembler toutes les informations pertinentes afin que le Gouvernement flamand puisse prendre une décision sur le fond.
- Le 16 juillet 2021, le Gouvernement flamand a décidé de reconsidérer la sanction précédemment prise en considération (le retrait de la reconnaissance de « De Vrije Woonst ») et de communiquer à « De Vrije Woonst » que le Gouvernement flamand envisageait, à la place, une obligation de fusion avec une autre société de logement social. Cette reconsidération a été motivée par les motifs suivants :
(i) Une fusion obligatoire offre, selon les avancées les plus récentes, la plus grande garantie pour un caractère neutre sur le plan fiscal de la sanction prise en considération. Dans sa lettre du 14 août 2020, « Woonpunt Mechelen » avait insisté sur une opération neutre sur le plan fiscal. Le Gouvernement flamand a dûment tenu compte de ce souci et souhaite, dans la mesure du possible, éviter au maximum que des ressources financières soient retirées aux sociétés de logement social concernées à la suite de l'application de la sanction ;
(ii) Il a également été constaté qu'une fusion obligatoire, pas moins qu'un retrait de la reconnaissance, serait tout aussi appropriée pour accomplir l'objectif de la...
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