Le permis de lotir

AuteurMichel Delnoy
Occupation de l'auteurAvocat, Assistant à l'Université de Liège
Pages233-246

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1. Les divisions soumises à permis de lotir

Le lotissement soumis à permis est défini par l'art.89, §1er, al.2, du CWATUP. Il comprend les éléments constitutifs suivants:

a la division d'un terrain

Lorsqu'il s'agit d'aliéner la totalité d'un terrain appartenant à la même personne (ou à une subdivision ou copropriété), un permis de lotir n'est donc pas requis.

b en au moins deux lots dont l'un n'est pas bâti

Lorsqu'il s'agit de diviser en deux parties un terrain qui ne comporte aucune habitation422 (construction ou installation fixe pouvant être utilisée pour l'habitation) et de vendre au moins l'un de ces deux lots à un tiers pour qu'il y implante une habitation, un permis de lotir est requis.

Il en va de même, a fortiori, lorsqu'il s'agit de diviser ce terrain en plus de deux lots, pour en vendre deux ou plusieurs en vue de l'implantation d'une habitation.

[GRAPHIQUES NE SONT PAS INCLUS]

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Lorsqu'il s'agit de diviser en deux parties un terrain comportant déjà une habitation423, un permis de lotir est également requis, si la partie non construite et aliénée est destinée à la construction d'une habitation.

Il en va de même, a fortiori, lorsqu'il s'agit de diviser ce terrain en plus de deux lots, pour en vendre deux ou plusieurs, à supposer qu'au moins un des lots vendus soit destiné à recevoir une habitation. Un permis de lotir n'est pas requis lorsqu'aucun des lots qui résulte de la division n'est destiné à recevoir une habitation.

On peut également aboutir à un résultat similaire à un lotissement sans permis de lotir en bâtissant sur un terrain plusieurs habitations et en procédant à la division de ce terrain et à la vente des lots une fois les constructions terminées. On tombe alors dans le champ d'application du permis d'urbanisme «collectif»424.

c par la vente d'au moins un de ces lots

Le permis de lotir est requis lorsqu'il s'agit de vendre au moins un des lots qui résultent de la division, le louer pour au moins neuf ans, le céder en emphytéose ou en superficie, etc. L'art.89, §1er, al.3, du CWATUP vise à cet égard «tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d'un droit réel, à l'exclusion de l'hypothèque ou de l'antichrèse, ou tout acte qui confère un droit personnel de jouissance pour au moins neuf ans»425.

[GRAPHIQUES NE SONT PAS INCLUS]

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Attention

On pourrait, à titre d'exemple, être tenté d'acquérir l'ensemble du bien en indivision, puis de sortir quelque temps après d'indivision, en attribuant à chaque indivisaire une parcelle du terrain. Depuis le décret du 18 juillet 2002, cette hypothèse est clairement soumise à permis de lotir.

Les actes involontaires ne sont cependant pas visés. Il s'agit ici notamment des successions. De même, ne sont pas soumis à permis de lotir les actes de partage pour sortir d'une indivision successorale, à condition qu'il n'y ait pas plus de lots que de copartageants.

Un permis de lotir n'est pas non plus requis si le terrain est repris dans le périmètre d'un PCA qui comporte tous les éléments que doit obligatoirement contenir un PCA426 et, en sus, les limites des lots à créer destinés à l'implantation d'habitations427. Cette explication ne joue cependant que pour autant que chaque lot résultant de la division soit situé à front d'une voirie suffisamment équipée en eau, électricité, pourvue d'un revêtement solide et d'une largeur suffisante (art.89, §2, du CWATUP).

d et dans le but de construire sur ce lot une habitation, ou d'y placer une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l'habitation

On428 le voit, le permis de lotir ne concerne exclusivement que l'activité d'habitation. S'il s'agit de vendre le ou les lots visés ci-dessus en vue d'y construire autre chose qu'une habitation, un permis de lotir n'est pas requis.

2. Les divisions non soumises à permis de lotir : formalité à accomplir

Lorsque la division ne nécessite pas de permis de lotir429, le notaire doit respecter les exigences d'avertissement du collège échevinal et duPage 236fonctionnaire délégué contenues dans l'art.90 du CWATUP. On y renvoie le lecteur.

Avis

L'art.90 ne contient aucune condition de contenu en ce qui concerne le plan de division qui y est visé. A notre sens, ce plan ne doit légalement contenir que ce qui relève strictement de la police de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, afin de permettre aux deux autorités concernées de formuler éventuellement des remarques relevant de cette police. C'est ainsi que ces autorités ne sont en principe pas compétentes pour formuler des remarques relatives au respect des servitudes, des règles de mitoyenneté ou de propriété, etc. Ces éléments relèvent, en effet, non du CWATUP mais du Code civil. Par contre, lesdites autorités pourraient être amenées à faire observer au lotisseur ou à l'acquéreur que l'une ou l'autre des parcelles résultant de la division est manifestement trop étroite pour accueillir le projet considéré - et donc qu'une éventuelle future demande de permis d'urbanisme pourrait faire l'objet d'un refus - ou, surtout, que la division en question est en réalité soumise à permis de lotir. C'est d'ailleurs à cet effet que l'avertissement au collège et au fonctionnaire délégué doit également contenir, en sus du plan de division, une attestation précisant la nature de l'acte d'aliénation et la destination des lots.

Attention

Ainsi, d'un point de vue strictement juridique, le plan de division ne doit pas nécessairement contenir une description des limites précises de propriété, des servitudes ou des mitoyennetés existantes. Il reste qu'il est préférable que le plan de division soit le plus précis possible. Cela évitera, en effet, de devoir recourir à nouveau dans la suite à un expert, dans l'hypothèse où ces précisions se révéleraient utiles. Il aidera par ailleurs considérablement le notaire dans sa tâche et il éclairera les acquéreurs potentiels sur l'étendue exacte de leurs droits futurs.

Les remarques éventuellement formulées par le collège et/ou le fonctionnaire délégué n'ont aucune portée juridique. Ainsi que le texte de l'art.90 le précise clairement, il ne s'agit que de simples renseignements. Il reste que, si la division est en réalité soumise à permis de lotir, que les autorités en ont averti le lotisseur par le biais de ces remarques et que ce dernier a malgré tout décidé de diviser son terrain sans demander de permis de lotir, il ne pourra que fort difficilement invoquer, dans l'hypothèse où ilPage 237serait poursuivi pour infraction devant le juge correctionnel, l'existence dans son chef d'une erreur de droit invincible430.

Le §2 de l'art.89 vise deux hypothèses particulières de divisions non soumises à permis de lotir :

- celle où un PCA couvre le bien à diviser et identifie déjà les lots à créer431, à supposer que chacun de ces lots soit situé à front d'une voirie suffisamment équipée432 en eau, électricité, pourvue d'un revêtement solide et d'une largeur suffisante;

- celle où la division à opérer est reprise dans une liste de divisions dispensées de permis de lotir, que le gouvernement peut établir sur base de l'habilitation qui lui est conférée par l'art.89, §2, al.2433.

3. La procédure d'obtention du permis de lotir

La procédure d'obtention d'un permis de lotir est identique à celle relative à un permis d'urbanisme. On peut renvoyer à l'examen de celle-ci434.

La composition du dossier de demande de permis de lotir est fixée par les art.312 à 315 du CWATUP. Les demandes de permis de lotir soumises à enquête publique sont reprises à l'art.330 du CWATUP.

Il est fondamental de souligner que, en vertu de l'art.11, du CWATUP un permis de lotir ne peut plus désormais être réalisé que par une personne agréée. On renvoie à ce qui en sera dit ci-après435.

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Avis

On remarque par ailleurs que certaines demandes de permis de lotir sont d'office soumises à étude d'incidences sur l'environnement436. Il s'agit des demandes portant sur les projets de lotissement d'une superficie de 2 ha ou plus ou qui prévoient la construction de nouvelles voiries publiques de plus de 2 bandes.

Avant le 1er octobre 2002, la limite était fixée à 3 ha. Les cas dans lesquels une étude d'incidences est requise sont donc désormais plus nombreux. Il en va d'autant plus ainsi que, depuis l'entrée en vigueur du décret du 18 juillet 2002, il est clair que le périmètre à prendre en considération pour évaluer la superficie du lotissement...

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