Perception de loyers et réalisation de plus-value immobilières : quelle qualification leur apporter ?
| Auteur | Idefisc |
Deux époux commerçants (marchands ambulants d’articles de textile) étaient propriétaires de plusieurs biens immobiliers pour lesquels ils percevaient des loyers. Ces époux avaient également cédé certains bien immobiliers, réalisant de ce fait des plus-values.
Outre leur maison d’habitation, que les époux habitaient encore au jour du litige, ceux-ci avaient acquis quatre autres maisons, dont l’une en indivision à concurrence de 50%, un immeuble et deux flats d’étudiants entre les années 1989 et 1993.
Trois des maisons, respectivement acquises en 1989 et 1990, avaient été cédées, en 1993, 1994 et 1995, soit 4 ou 5 ans après leur acquisition.
Les différents biens immobiliers avaient par ailleurs été mis en location, à l’exception de la maison d’habitation.
L’administration fiscale, avisée de ces cessions et mises en location, avait estimé que l’ensemble des revenus des biens immobiliers (loyers et plus-values) constituaient des bénéfices d’une activité professionnelle et devaient être imposés comme tels, en raison du nombre important des acquisitions immobilières, du recours systématique à l’emprunt et de la revente de certains immeubles avec plus-value.
Devant la Cour d’appel de Bruxelles, les époux soutenaient que les revenus immobiliers perçus relevaient de la gestion normale de leur patrimoine privé, et ne pouvaient en aucun cas être qualifiés ni de revenus professionnels, ni de revenus divers.
Les époux faisaient en outre valoir que, petits indépendants, ils s’étaient constitués un patrimoine immobilier privé « sûr », afin de s’assurer des revenus de pension.
Relevant toutefois que les époux avaient acquis, au moyen d’emprunts, sept immeubles sur une période de quatre ans, pour en revendre une grande partie dans un délai bref, et mettre en location le surplus, la Cour d’appel de Bruxelles, par son arrêt du 7 novembre 2008, a considéré que la constitution du patrimoine immobilier des époux ne résultait pas d’une épargne personnelle, ni encore d’une acquisition par succession ou donation, mais procédait, au contraire, d’une prise de risque, les loyers tirés des immeubles étant destinés à financer le remboursement des emprunts.
Suivant l’argumentation soulevée par l’administration fiscale, la Cour d’appel a considéré que le nombre important de locataires avait dû nécessiter des actes de gérance suivis, tels que la mise en location, la conclusion de baux, la gestion des travaux d’entretien et de réparation, le recouvrement des loyers, la...
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