La vente immobilière: formalisme, capacité, validité, obligations des parties et autres dispositions générales
| Auteur | Marc Dogniez; Frédéric Ledain |
| Occupation de l'auteur | Avocats au Barreau de Liège |
| Pages | 17-92 |
Page 17
De manière générale, il y a vente lorsqu'une personne s'est engagée à transmettre la propriété d'un immeuble à une autre personne qui, de son côté s'engage à en payer le prix en argent1.
Plus précisément, il y a vente dès qu'il y a accord réciproque sur la chose et sur le prix2 et, le cas échéant, sur d'éventuelles autres conditions que les parties auraient considérées comme étant substantielles, c'est-à-dire indispensables à leur accord.
Par contre, un défaut d'accord sur des conditions accessoires que les parties n'auraient pas considérées comme étant essentielles n'empêcherait pas qu'il y ait vente parfaite entre elles.
Il y aura donc vente dès qu'un candidat acquéreur aura accepté le bien, le prix et les conditions essentielles d'une offre formulées par un candidat vendeur, l'offre et l'acceptation fussent-elles verbales.
A partir du moment où l'offre et l'acceptation peuvent être verbales, il n'est pas nécessaire, pour qu'il y ait vente, qu'un compromis soit signé.
Page 18
L'accord sur la chose et sur le prix peut ainsi intervenir, même oralement, indépendamment du type de document qui sera établi afin de se réserver la preuve de cet accord.
Tout élément peut dès lors servir de preuve à la réalisation de cet accord de volonté portant sur la chose, sur le prix et sur les conditions essentielles de la vente, pourvu qu'il s'agisse d'un élément de preuve écrit. 3
Il faut dès lors être vigilant face à un document intitulé par exemple «promesse de vente».
On pense bien souvent qu'un tel document ne comporte qu'une promesse d'acheter ou de vendre un bien ultérieurement et qu'il n'y a donc pas vente au moment où ce document est signé.
Or, ce document, fut-il intitulé «promesse de vente» peut en réalité constater qu'une vente parfaite est intervenue dès sa signature si cette «promesse de vente» acte un accord entre le vendeur et l'acquéreur sur la chose, sur le prix et sur les éventuelles autres conditions essentielles de la vente.4
La signature d'un compromis s'imposera ainsi dans la majorité des cas afin de se ménager la preuve de l'ensemble des conditions de la vente intervenue.
Il devra être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.5
Cela étant, que se passera-t-il si aucun compromis n'a été signé ?
La preuve de la vente intervenue pourra-t-elle être administrée d'une autre manière ?
Oui, si l'on dispose d'un commencement de preuve par écrit, c'est-à- dire d'un acte par écrit qui émane de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.6
Page 19
Il peut également être fait exception à la règle de la preuve par écrit toutes les fois qu'il n'a pas été possible au créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation qui a été contractée envers lui.
Ainsi en va-t-il, par exemple, du cas où le créancier a perdu son titre par suite d'un cas fortuit, imprévu et résultant d'une force majeure.7
Dans ces différents cas, la preuve par témoignages ou par présomptions pourra être admise.
Il faut noter également que les parties à l'acte de vente peuvent très bien décider de subordonner expressément la vente à l'établissement d'un écrit.
Elles devront cependant se ménager la preuve suffisante de cette volonté commune de faire dépendre l'existence même de la vente de l'établissement d'un tel écrit.
Il n'y a pas d'accord valable si l'on constate qu'une des parties n'a pas la capacité de marquer valablement son accord.
Les incapables8 sont les mineurs, les interdits et généralement tous ceux à qui la loi interdit certains contrats9.
En dehors de ces causes générales d'incapacité, on relèvera également que le contrat de vente ne peut avoir lieu entre époux que dans un nombre d'hypothèses restreintes dont la principale se présentant en pratique est celle où l'un des deux époux cède des biens à l'autre époux, dont il est séparé judiciairement, en paiement de ses droits.10
Page 20
Il n'y a également pas d'accord valable si le consentement d'une des parties à la convention de vente est atteint d'un vice du consentement.
Tel est le cas si ce consentement n'a été donné par une partie à la convention que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.11
L'erreur : il y aura vice du consentement en cas d'erreur sur une qualité substantielle, c'est-à-dire sur une qualité essentielle de l'immeuble faisant l'objet de la vente ou sur le type de contrat que l'on a vraiment voulu conclure12.
Une qualité «substantielle» de la chose est définie comme étant tout élément qui a déterminé principalement une partie à contracter de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n'aurait pas été conclu13.
Ainsi, par exemple, s'il est démontré...
Pour continuer la lecture
SOLLICITEZ VOTRE ESSAI