Construction usufruit/nue-propriété : le fisc doit prouver les avantages taxables
| Auteur | Pauline Maufort |
S’il est une construction juridique largement utilisée dans le cadre des PME, c’est bien l’opération consistant pour l’associé-gérant à céder l’usufruit – pour une période déterminée - d’un immeuble lui appartenant à la société qu’il détient.
Cette construction permet par des mécanismes simples de droit civil de faire réaliser tant à la société qu’à son gérant des économies d’impôt.
En effet, la société qui a acquis l’usufruit diminue sa base imposable grâce à l’amortissement des droits acquis et à la prise en charge des frais d’entretien du bien, des charges financières liées à l’investissement ainsi que des frais d’éventuels travaux de construction ou de transformation du bien grevé.
Quant au gérant, il retrouve à l’expiration du contrat, la pleine propriété de l’immeuble en ce compris des améliorations et transformations qui y ont été apportées, le cas échéant sans indemnité et à tout le moins, sans impôt, puisque le remembrement de la pleine propriété au terme du contrat ne donne pas lieu à taxation (il n’y a, en effet, à cette occasion aucun transfert de droit susceptible de générer un impôt).
Compte tenu de sa « rentabilité » fiscale indéniable, l’administration critique de manière quasi systématique les constructions usufruit/nue-propriété réalisées par les contribuables.
Elle estime généralement que les règles de l’usufruit n’ont pas été respectées et procède soit au rejet de certaines charges dans le chef de la société soit à l’imposition d’un avantage de toute nature dans le chef du gérant.
Ceci est généralement le cas lorsque la société finance entièrement des travaux incombant en principe au nu-propriétaire.
Le tribunal de première instance de Namur a récemment rendu un jugement intéressant sur la question de la charge de la preuve incombant à l’administration pour imposer, dans le chef du gérant, un avantage en nature.
En l’espèce, la société avait fourni à l’administration la liste des travaux effectués par la société.
A la lecture de celle-ci, il apparaissait que la société avait financé une série de travaux pouvant s’analyser en de « grosses réparations » normalement à...
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