Résiliation anticipée d un droit de superficie : la théorie de la mutation apparente condamnée
| Auteur | Sylvie Leyder |
| Fonction | Licenciée en droit de l'Université Libre de Bruxelles en 1988 |
L'on sait que l'acquisition d'un immeuble moyennant le recours à un démembrement du droit de propriété s'avère, sous certaines conditions, fiscalement avantageuse.
Il en est notamment ainsi de la constitution d'un droit de superficie qui est, pour la perception des droits d'enregistrements, assimilée à un contrat de bail et donc assujettie à des droits d'enregistrement de 0,2% calculés sur le montant cumulé des redevances et charges imposées au superficiaire pendant la durée du droit.
A l'extinction du droit de superficie, seul le droit fixe est dû.
En cas de résiliation anticipée, l'administration fiscale tente parfois de soutenir que la convention par laquelle il est constaté que les parties mettent fin anticipativement à un droit de superficie donne lieu à la perception de droits d'enregistrement au taux de 12,5% lorsqu'une indemnité est payée par le propriétaire du fonds au superficiaire en compensation de sa renonciation (anticipée) au droit d'utiliser les bâtiments construits.
Telle est la thèse que le fisc avait soutenue dans une espèce où l'administration avait constaté que les parties avaient expressément prévu dans le contrat de superficie qu'à l'expiration du contrat, le propriétaire du terrain ne serait redevable d'aucune indemnité au superficiaire pour les bâtiments que ce dernier aurait construit sur le terrain.
Selon le fisc, en dérogeant aux dispositions contractuelles, la résiliation anticipée du contrat de superficie impliquait un transfert du droit de propriété de l'immeuble construit au sens de l'article 44 du Code des droits d'enregistrement en sorte que des droits d'enregistrement au taux de 12,5% étaient dus sur le montant de l'indemnité considérée par l'administration comme le prix de vente des constructions érigées par le superficiaire.
Le propriétaire du fond avait objecté que le transfert de propriété des constructions ne trouvait pas sa cause dans la convention des parties mais dans la loi : la renonciation par les parties au droit de superficie a pour effet d'éteindre le droit de superficie avec la conséquence que la propriété des constructions passe au tréfoncier (propriétaire du fond) par le mécanisme légal de l'accession.
A bout d'argument, l'administration fiscale s'est alors prévalu de la « théorie de la mutation apparente » pour démontrer le caractère translatif de propriété qu'emportait selon elle la résiliation anticipée du contrat de superficie.
Selon l'administration, lorsque les parties à un acte...
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