15. MÄRZ 2018 - Dekret über den Wohnmietvertrag (1)
Das Wallonische Parlament hat Folgendes angenommen und, Wir, Regierung sanktionieren es:
KAPITEL I. - Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen
Artikel 1 - Durch vorliegendes Dekret wird eine in Artikel 6 § 1, IV Ziffer 2 des Sondergesetzes vom 8. August 1980 zur Reform der Institutionen bestimmte Angelegenheit geregelt. Es findet Anwendung auf die in Artikel 2 Ziffer 1 definierten Wohnmietverträge.
Art. 2. Im Sinne des vorliegenden Dekrets gelten die folgenden Definitionen:
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der Wohnmietvertrag, nachstehend "Mietvertrag" genannt: der Vertrag bezüglich eines beweglichen oder unbeweglichen Gutes oder eines Teils davon, das zu Wohnzwecken bestimmt ist, mit Ausnahme der touristischen Unterkünfte im Sinne des wallonischen Tourismusgesetzbuches;
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WG-Mietvertrag (Wohngemeinschaft-Mietvertrag): das Mieten desselben Gutes durch mehrere Mitmieter, die spätestens am Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags einen Wohngemeinschaftspakt unterzeichnet haben, dessen Unterzeichnungsdatum in dem Mietvertrag angegeben wird. Er wird durch den Abschluss eines einzigen Vertrags zwischen den Mitmietern und dem Vermieter formalisiert. Die gemietete Wohnung umfasst mindestens einen gemeinschaftlichen Wohnraum oder sanitären Raum, der von allen Mitmietern benutzt wird;
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der Mitmieter: der Mieter, der eine Vertragspartei des WG-Mietvertrags ist. Zwei Personen, die ein Ehepaar oder ein Paar von gesetzlich zusammenwohnenden Partnern bilden, können keine Mitmieter sein. Das Ehepaar oder das Paar von gesetzlich zusammenwohnenden Partnern kann jedoch eine Vertragspartei in einem WG-Mietvertrag bilden;
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der Wohngemeinschaftspakt: die zwischen den Mitmietern abgeschlossene Vereinbarung, die deren gegenseitigen Rechte und Pflichte festlegt;
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der Studentenmietvertrag: der Wohnmietvertrag über die Miete eines Gutes durch oder für Rechnung eines Studenten im Rahmen der Absolvierung seines Studiums und unter den Bedingungen von Kapitel 5;
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der Student: die Person, die in einer Einrichtung des Sekundar- oder des Hochschulunterrichts ordnungsgemäß eingetragen ist und studiert, sofern sie den Nachweis ihrer regelmäßigen Eintragung innerhalb der Form und Frist gemäß Artikel 79, § 2 erbringt;
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das Studium ein einer Einrichtung des Sekundarschulunterrichts: Das Studium innerhalb von Einrichtungen des Sekundarschulunterrichts, das in der Form eines Regelschul- oder Sonderschulunterrichts im Sinne des Dekrets vom 24. Juli 1997 zur Bestimmung der vorrangigen Aufgaben des Primar- und Sekundarschulunterrichts und zur Organisierung der Strukturen, die sie zu erreichen erlauben, organisiert oder subventioniert werden;
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das Studium in einer Einrichtung des Hochschulunterrichts: das Studium des ersten, zweiten oder dritten Studienzyklus, das innerhalb der in den Artikeln 10 bis 13 des Dekrets vom 7. November 2013 zur Bestimmung der Landschaft des Hochschulunterrichts und der akademischen Organisation der Studiengänge genannten Lehranstalten angeboten wird.
KAPITEL II. - Allgemeine Bestimmungen über die Wohnmietverträge
Abschnitt 1. - Wesentliche Elemente des Mietvertrags
Art. 3. § 1. Jeder Mietvertrag wird durch ein Schriftstück festgelegt.
Dieses Schriftstück umfasst mindestens:
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die Identität aller Vertragsparteien, nämlich:
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für natürliche Personen: ihren Namen, ihre ersten beiden Vornamen, ihren Wohnsitz, ihr Geburtsdatum und ihren Geburtsort,;
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für juristische Personen: ihren Gesellschaftsnamen und gegebenenfalls ihre Unternehmensnummer, wie erwähnt in Artikel III, Ziffer 17 des Wirtschaftsgesetzbuches; falls ihnen die vorerwähnte Erkennungsnummer nicht zugeteilt worden ist, wird diese Angabe durch die ihres Gesellschaftssitzes ersetzt;
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das Datum, ab dem der Vertrag läuft;
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die Dauer des Mietvertrags;
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den Typ des Mietvertrags;
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die Bezeichnung jedes Raums und Gebäudeteile, die den Mietgegenstand decken;
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den Betrag der Miete ohne Nebenkosten;
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die Höhe und die Art der eventuellen gemeinschaftlichen Nebenkosten;
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die Höhe und die Art der privaten Nebenkosten, wenn diese Pauschalbeträge sind;
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die Angabe ob es sich bei den eventuellen privaten oder gemeinschaftlichen Nebenkosten um Pauschalbeträge oder Vorauszahlungen handelt;
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im Falle von Appartementgebäuden, wenn die Nebenkosten keine Pauschalbeträge sind, das Berechnungsverfahren der Nebenkosten und deren Verteilung;
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die Angabe, ob getrennte oder gemeinschaftliche Zähler vorhanden sind.
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das Datum des letzten PEB-Ausweises, wenn dieser aufgrund des Dekrets vom 28. November 2013 über die Energieeffizienz von Gebäuden erforderlich ist, sowie die Effizienzzahl, die der Mietsache gegeben wurde;
Was Ziffer 1, b) betrifft, wenn einer Partei einer solchen Urkunde noch keine Unternehmensnummer zugeteilt worden ist, bescheinigt sie dies in der Urkunde oder in einer unterzeichneten zusätzlichen Erklärung unten auf der Urkunde.
Die Partei, die ihrer Verpflichtung zur Identifizierung durch die in Absatz 2 erwähnte Nummer nicht nachkommt, trägt alle Folgen der Nichtregistrierung des Mietvertrags.
§ 2. Die Regierung erstellt für jeden Typ der Mietverträge einen Anhang, der eine synthetische und pädagogische Erklärung der gesetzlichen Bestimmungen über folgende Elemente enthält:
- die Bestimmungen im Bereich der Normen der gesundheitlichen Zuträglichkeit, der Sicherheit und Bewohnbarkeit; eine Erklärung über die Natur einer verbindlichen Regel;
- die Bestimmungen über den schriftlichen Mietvertrag, seiner Registrierung und der Unentgeltlichkeit der Registrierung;
- die Dauer des Mietvertrags;
- Die Möglichkeiten einer Revision der Miete, die Indexierung, die Nebenkosten;
- die Regeln im Bereich der dem Mieter obliegenden Reparaturen; die Möglichkeiten, dem Mietvertrag ein Ende zu setzen und die einschlägigen Regeln;
- die Bestimmungen in Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel; die Möglichkeiten, dass den Parteien im Streitfall beigestanden wird. Dieser Anhang ist dem Mietvertrag unbedingt beizufügen.
§ 3. Die zuerst handelnde Vertragspartei kann, wenn einer per Einschreiben oder durch Gerichtsvollzieherurkunde zugestellten Inverzugsetzung binnen acht Tagen nicht Folge geleistet wird, die andere Partei gegebenenfalls auf gerichtlichem Weg verpflichten, gemäß Absatz 1 eine schriftliche Vereinbarung aufzusetzen, zu ergänzen oder zu unterzeichnen, und notfalls fordern, dass das Urteil als schriftlicher Mietvertrag angesehen wird.
Die Zuständigkeit des Richters wird durch einen vorherigen mündlichen Vertrag zwischen den Parteien eingeschränkt.
§ 4. Die Regierung legt einen Mustermietvertrag, der als Anhaltspunkt dient, fest.
§ 5. Die Paragraphe 1 und 3 sind verbindlich.
Art. 4. Ist ein nicht schriftlich geschlossener Mietvertrag noch in keiner Weise vollzogen worden und wird er von einer der Parteien abgestritten, ist der Zeugenbeweis nicht zulässig, wie gering auch immer der Mietpreis sein mag und obschon angeführt wird, dass Handgeld entrichtet worden ist.
Nur der Eid kann der Partei zugeschoben werden, die den Mietvertrag abstreitet.
Abschnitt 2. - Öffentliche Bekanntmachung
Art. 5. § 1. Unbeschadet der Artikel 34, § 4 und 36 des Dekrets vom 28. November 2013 über die Energieeffizienz von Gebäuden und der Strafen in Zusammenhang mit der Übertretung dieser Bestimmungen muss jede öffentliche oder offizielle Mietfreigabebekanntmachung mindestens Folgendes angeben:
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den Betrag der Miete ohne Nebenkosten;
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die Angabe ob es sich bei den eventuellen privaten oder gemeinschaftlichen Nebenkosten um Pauschalbeträge oder Vorauszahlungen handelt;
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die Höhe und die Art der eventuellen gemeinschaftlichen Nebenkosten;
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die Höhe und die Art der privaten Nebenkosten, wenn diese Pauschalbeträge sind.
§ 2. Jeglicher Verstoß gegen diese Verpflichtung durch den Vermieter oder dessen Bevollmächtigten kann zur Zahlung einer administrativen Geldbuße zwischen 50 und 200 EUR führen.
Die Gemeinden als dezentralisierte Behörden können die Verstöße gegen die Verpflichtungen des vorliegenden Artikels feststellen, verfolgen und ahnden.
Die zuständige Gemeinde ist diejenige, in der das Gut gelegen ist. Diese Verstöße werden nach den in Artikel 6, 7, 20, 21, § § 1 und 3, 25, 26, § § 1 und 3, 27 Absätze 1 und 4, 30, 31, 33 Absatz 1, 43 und 44 des Gesetzes über die kommunalen Verwaltungssanktionen erwähnten Formen, Fristen und Verfahren festgestellt, verfolgt und geahndet.
Abschnitt 3. - Pflichten und Rechte des Vermieters
Art. 6. Der Vermieter wählt den Mieter frei und ohne Diskriminierung im Sinne des Dekrets vom 6. November 2008 über die Bekämpfung von bestimmten Formen von Diskriminierung.
Der Vermieter kann von dem Mietbewerber zur Auswahl und zum Abschluss des Mietvertrags die folgenden allgemeinen Daten und ggf. damit verbundenen Belege verlangen:
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Name und Vorname der Mietbewerber;
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ein Kommunikationsmittel mit dem Bewerber;
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Anschrift des Bewerbers;
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Geburtsdatum oder ggf. ein Beweis der Geschäftsfähigkeit;
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Haushaltszusammensetzung;
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Standesamt des Mieters, wenn er verheiratet ist oder gesetzlich Zusammenwohnender ist;
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Höhe der finanziellen Einkünfte, über die der Mietbewerber verfügt;
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Zahlungsbeleg der letzten drei Mieten.
Es darf keine andere Angabe von dem Vermieter verlangt werden, außer wenn sie einem rechtmäßigen Zweck dient, und wenn der Antrag mit ernsthaften Gründen, die in einem angemessenem Verhältnis zu dem verfolgten Zweck stehen, gerechtfertigt ist.
Absatz 3 findet Anwendung unbeschadet der Möglichkeit für die Immobilienverwalter, die notwendigen Informationen zur Ausübung ihrer in dem Wallonischen Gesetzbuch über das Wohnungswesen und die Nachhaltigkeit der Wohnverhältnisse bestimmten Aufgaben zu sammeln.
Dieser Artikel ist ist zwingenden Rechts.
Art. 7. Der Vermieter:
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liefert dem Mieter die Mietsache in jeder Hinsicht gut unterhalten ab.
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hat diese Sache in einem solchen Zustand zu unterhalten, dass sie dem Gebrauch dienen kann, zu dem sie vermietet worden ist, und muss alle eventuell notwendig werdenden Reparaturen daran vornehmen, mit Ausnahme derjenigen, die dem...
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