Ministeriële omzendbrief betreffende de duurzame wijkcontracten 'investeerdersoperaties' (artikel 21, eerste lid, 2° van de ordonnantie van 6 oktober 2016 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering), de 6 décembre 2018
Artikel M.
In oktober 2016 heeft het Gewest nieuwe reglementeringen inzake de stedelijke herwaardering aangenomen, met name de ordonnantie van 6 oktober 2016 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering (hierna "OSH" genoemd) en specifieke uitvoeringsbesluiten voor elk van zijn programma-instrumenten.
Deze reglementaire evolutie heeft ook een impact gehad op de vastgoedoperaties van de duurzame wijkcontracten, die nu onderworpen zijn aan het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 november 2016 betreffende de duurzame wijkcontracten (hierna "BBHR DWC").
In het kader van de duurzame wijkcontracten, vraagt de totstandkoming van bepaalde vastgoedoperaties de tussenkomst van "investeerders", publiek of privaat, aan wie de bouw van woningen of andere ruimten wordt toevertrouwd door de gemeente, begunstigde van het duurzame wijkcontract. Dit zijn de zogenaamde "investeerdersoperaties" bedoeld in artikel 21, eerste lid, 2° OSH. Deze operaties stonden in het tijdperk van de vorige ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering bekend als de operaties "Luik 2".
Gezien de recente ontwikkelingen in de rechtspraak die hebben geleid tot de herkwalificatie van bepaalde operaties van overdracht van onroerende zakelijke rechten als overheidsopdracht of concessie voor werken, lijkt het mij belangrijk om in deze omzendbrief de elementen te verduidelijken die betrekking hebben op de investeerdersoperaties in de duurzame wijkcontracten.
-
Herinnering aan de juridische grondslagen van de investeerdersoperaties
De investeerdersoperaties worden in artikel 21, eerste lid, 2° OSH als volgt omschreven:
"2° vastgoedoperaties met als doel de verwerving van de zakelijke rechten op onroerende goederen, bebouwd of onbebouwd, met de bedoeling om deze, desgevallend na sanering of opwaardering, ter beschikking te stellen van investeerders, teneinde deze in hoofdzaak toe te wijzen aan geconventioneerde woningen en bijkomend aan commerciële en productieve ruimten en aanhorigheden;"
De OSH definieert "investeerder" als elke "natuurlijke persoon of rechtspersoon, publiek- of privaatrechtelijk, die van een begunstigde zakelijke rechten verwerft over een onroerend goed dat gesubsidieerd wordt in het kader van een operatie van stedelijke herwaardering, met de bedoeling om het goed bij voorrang te bestemmen voor geconventioneerde woningen zoals bedoeld in artikel 21, eerste lid, 2° ". (Art. 2. 9° OSH).
Deze bepaling neemt de vorm aan van een overdracht van zakelijke rechten op een onroerend goed, die hetzij de eenvoudige overdracht van de eigendom ervan kan zijn, hetzij de overdracht van een gesplitst en tijdelijk zakelijk recht erop (zoals een opstalrecht of erfpachtrecht). Het is inderdaad mogelijk dat investeerdersoperaties slechts de overdracht impliceren van een "tijdelijk" zakelijk recht, van opstal of erfpacht, waarbij aan het einde de gemeente de eigendom van het gebouw dat gebouwd werd, terugkrijgt. Dit wordt met name bevestigd in artikel 43 van het BBHR DWC, dat voorziet in een bepaling betreffende de jaarlijkse erfpachtrente in geval van overdracht van erfpachtrechten. Het mag dan al mogelijk zijn een gesplitst zakelijk recht toe te kennen, dit vormt echter geen verplichting: het staat de gemeente vrij de aard te kiezen van het zakelijk recht dat zij aan de investeerder wenst over te dragen.
In dat verband verplicht artikel 34, eerste lid, 4° van het BBHR DWC de gemeente om in de documenten van de opdracht het percentage woningen te vermelden dat zij van plan is na de bouw van het goed door de investeerder bij hem in erfpacht te nemen. Deze bepaling legt een maximum op van 75% woningen die door de gemeente in erfpacht kunnen worden genomen. Er wordt daarentegen geen minimumpercentage opgelegd. Bijgevolg zal de gemeente, indien zij de woningen die door de investeerder gebouwd zijn niet in erfpacht wil nemen, in de documenten van de opdracht aangeven dat het percentage "0" bedraagt.
De investeerder is verplicht om binnen een bepaalde termijn werkzaamheden aan het overgedragen goed uit te voeren, in overeenstemming met de volgende bepalingen:
* OSH 2016, art. 10, tweede lid: "de investeerder voltooit de bouw of de renovatie van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door een begunstigde worden overgedragen binnen de door de regering gestelde termijn en ten laatste binnen vijftig maanden, te rekenen vanaf de dag volgend op de datum van het verlijden van de authentieke akte van overdracht van de zakelijke rechten op de gesubsidieerde onroerende goederen.";
* BBHR DWC, art. 43, § 2, eerste lid, 1° : "de bouw of renovatie moet voltooid zijn binnen een termijn van drie jaar vanaf de datum van de betekening van de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning en uiterlijk binnen de termijn die is vastgelegd in artikel 10, lid 2 van de ordonnantie".
Bovendien staat het de investeerder niet vrij om naar eigen goeddunken over het onroerend goed te beschikken, maar moet hij overeenkomstig artikel 10, derde lid OSH en op straffe van de in artikel 14, § 8 OSH bedoelde sancties:
-
ofwel persoonlijk alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden afgestaan, bewonen of uitbaten;
-
ofwel de zakelijke rechten, met name de eigendom, op alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden overgedragen, overdragen aan derden;
-
ofwel de persoonlijke rechten, met name de verhuur, op alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden overgedragen, overdragen aan derden. (Art. 10, derde lid OSH).
De gemeente kan overigens in het kader van de procedure voor de aanstelling van de investeerder de verplichting opleggen dat het goed dat door deze laatste gebouwd zal worden, in zijn geheel of gedeeltelijk, persoonlijk bewoond zal worden (zoals bedoeld in 1° ) of dat er een overdracht van zakelijke rechten (zoals bedoeld in 2° ) of persoonlijke rechten (zoals bedoeld in 3° ) plaats zal vinden, dan wel een combinatie van deze mogelijkheden. De gemeente kan ook de investeerder de mogelijkheid laten zelf te bepalen welke van de door artikel 10, derde lid OSH toegestane bestemmingen hij aan het gebouwde goed wenst toe te kennen.
De investeerder kan in elk geval niet meer rechten overdragen dan hij van de gemeente ontvangen heeft. Dat zal meer bepaald het geval zijn wanneer de gemeente hem enkel een gesplitst zakelijk recht overgedragen heeft.
Artikel 10 OSH bepaalt dat voor de investeerder dezelfde verplichtingen gelden als voor de begunstigde van de subsidies{/art}. De investeerder mag de gecreëerde woningen alleen bewonen of laten bewonen in overeenstemming met de voorwaarden, met name de inkomensvoorwaarden, die zijn voorgeschreven in de artikelen 43 en volgende van het BBHR DWC.
Daarnaast is de investeerder op grond van de artikelen 11, § 2 OSH en 49 BBHR DWC ook gebonden aan verplichtingen met betrekking tot het beheer en de uitbating van de commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang. Het is in de eerste plaats noodzakelijk dat het gebruik van deze ruimten de burgers een zo ruim mogelijke toegang biedt, tegen betaalbare financiële voorwaarden.
Deze verplichtingen zijn "voor een maximumperiode van vijftien jaar vanaf de eerste aankoopakte van het goed gesubsidieerd door de investeerder, van toepassing op de gesubsidieerde onroerende goederen, de investeerders, de kopers van deze laatste en hun rechthebbenden, evenals op de bewoners krachtens een persoonlijk recht." (Art. 9, § 2, tweede lid OSH)
-
-
Reglementering van de overheidsopdrachten en concessies voor werken
Uit de artikelen 2.17°, 18° en 19° van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten volgt dat een overheidsopdracht voor de uitvoering van werken wordt gedefinieerd als overeenkomst onder bezwarende titel die wordt gesloten tussen een of meer ondernemers en een of meer aanbesteders en die betrekking heeft op:
a) ofwel de uitvoering, of het ontwerp en de uitvoering, van werken die betrekking hebben op een van de in bijlage I bij de wet bedoelde werkzaamheden;
b) ofwel de uitvoering, of het ontwerp en de uitvoering, van een werk;
c) ofwel het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat voldoet aan de eisen van de aanbesteder die een beslissende invloed uitoefent op het soort werk of het...
Pour continuer la lecture
SOLLICITEZ VOTRE ESSAI