13 JULI 2014. - Koninklijk besluit met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen
VERSLAG AAN DE KONING
Sire,
Het koninklijk besluit dat ik de eer heb U ter ondertekening voor te leggen, wordt genomen op basis van de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Het heeft tot doel om bepaalde artikelen van voornoemde wet ten uitvoer te leggen en om de datum van haar inwerkingtreding vast te stellen.
-
Dit besluit is gebaseerd op bepaalde regels die al bestonden in het koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks.
Er kon geen sprake zijn van een overname van alle bepalingen van dit koninklijk besluit vermits de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en de vastgoedbevaks twee fundamenteel verschillende vehikels zijn :
- de gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn gewone operationele vennootschappen, die dienen te handelen overeenkomstig het maatschappelijk doel (wat inhoudt dat rekening moet gehouden worden met andere belangen dan het uitsluitende belang van de aandeelhouders, zoals het belang van hun klanten, die de gebruikers zijn van de gebouwen), daar waar de vastgoedbevaks instellingen voor collectieve belegging zijn die onderworpen zijn aan het principe van het "collectief beheer in het uitsluitende belang van de aandeelhouders";
- de gereglementeerde vastgoedvennootschappen hebben een algemeen commercieel doel: het ter beschikking stellen van onroerende goederen aan gebruikers, daar waar de vastgoedbevaks, zoals alle alternatieve instellingen voor collectieve belegging, kapitaal bundelen dat opgehaald wordt bij een reeks beleggers om het te beleggen overeenkomstig een beleggingsbeleid;
- de gereglementeerde vastgoedvennootschappen streven een bedrijfsstrategie na en geen beleggingsbeleid; zij kunnen een openbaar beroep doen op het spaarwezen, maar om de aangetrokken gelden aan te wenden voor hun bedrijfsdoeleinden in het algemeen, in functie van de noden die ontstaan uit hun strategie, en niet om ze te beleggen overeenkomstig een statutair beleggingsbeleid met betrekking tot het beheer van het aangetrokken kapitaal met het oog op het genereren van een "pooled return" voor de beleggers.
Bovendien neemt dit besluit niet de bepalingen over van het koninklijk besluit van 7 december 2010 waarvoor een equivalent opgenomen werd in de wet zelf.
-
Dit besluit heeft dezelfde structuur aangenomen als deze van het koninklijk besluit van 7 december 2010. Het omschrijft eerst de bepalingen die gelden voor de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen, daarna de specifieke regels voor de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Het heeft een beter onderscheid gemaakt tussen bepaalde begrippen, zoals tussen vergunning en inschrijving.
-
Dit besluit heeft de regels die gelden voor vastgoedbevaks slechts overgenomen voor zover deze regels enkel tot doel hebben, hetzij de vennootschap te onderwerpen aan een quasi-prudentiële controle, hetzij de bescherming van de vennootschap en haar aandeelhouders te verhogen ten aanzien van het gemeen vennootschapsrecht, hetzij bepaalde vennootschapstransacties mogelijk te maken.
Dat is het geval voor de volgende regels :
- het systeem van de vergunning en het vergunningsdossier (art. 4 en 5 van het KB van 7 december 2010 en art. 3 van dit besluit);
- de minimuminhoud van de statuten (art. 7 en Bijlage A bij het koninklijk besluit van 2010 en art. 4 en Bijlage A bij dit besluit);
- het regime dat van toepassing is op de vergoedingen (art. 16 van het koninklijk besluit van 2010 en art. 7 van dit besluit);
- de regels voor de openbaarmaking van belangenconflicten (art. 18 van het koninklijk besluit van 2010 en art. 8 van dit besluit);
- de regels over de openbaarmaking van gegevens en boekhouding (art. 23 tot 27 van het koninklijk besluit van 2010, en art. 9 tot 13 van dit besluit);
- de regels met betrekking tot onroerende leasing (art. 36 en 37 van het koninklijk besluit van 2010, en art. 16 en 17 van dit besluit);
- voor zover ze niet opgenomen werden in de wet, de regels met betrekking tot de deelneming in andere vennootschappen en de begrenzingen aan het bezit van aandelen of rechten van deelneming in andere vennootschappen (art. 41 tot 47 van het koninklijk besluit van 2010 en art. 18 tot 20 van dit besluit), behoudens de mogelijkheid voor de gereglementeerde vastgoedvennootschappen om aandelen uitgegeven door REIT's naar buitenlands recht te bezitten (cf. art. 2, 5°, viii, van de wet) (vergelijkbaar met de mogelijkheid voor de vastgoedbevaks om rechten van deelneming van instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks, voorzien in artikel 2, 20°, van het koninklijk besluit van 2010);
- voor zover ze niet opgenomen werden in de wet, de verplichtingen en verbodsbepalingen, in het bijzonder wat betreft de schuldgraad (art. 48 tot 58 van het koninklijk besluit van 2010, en art. 22 tot 25 van dit besluit).
-
Bepaalde artikelen van het koninklijk besluit gaan over tot de tenuitvoerlegging van machtigingen van de wet van 12 mei 2014 inzake specifieke concepten voor de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Dat is het geval voor de verplichting om in het financieel plan te verantwoorden dat de vennootschap voldoet aan de criteria van artikel 4 van de wet (art. 3, 9°, van dit besluit).
-
Tenslotte, dragen bepaalde artikelen bij tot de versterking van de bescherming van de vennootschap en haar aandeelhouders. Dat is meer bepaald het geval voor de volgende bepalingen van dit besluit:
- artikel 5 met betrekking tot de verplichting om te beschikken over een passend internecontrolesysteem;
- artikel 6 met betrekking tot de verplichting om over een passende compliancefunctie te beschikken.
-
Om de hieronder toegelichte redenen is de Regering van oordeel dat het besluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, in lopende zaken kan worden aangenomen.
Dit ontwerpbesluit beperkt zich ertoe sommige bepalingen van het koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks te hernemen volgens dezelfde benadering als de door de wetgever gehanteerde benadering bij de goedkeuring van de wet van 12 mei 2014. Het ontwerp ligt dan ook volledig in het verlengde van de in de wet van 12 mei 2014 en het koninklijk besluit van 7 december 2010 genomen opties.
Het is immers overduidelijk dat de in dit ontwerpbesluit vermelde maatregelen hoogdringend zijn.
De wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders, die de Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen 2003/41/EG en 2009/65/EG en van Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 en (EU) nr. 1095/2010, omzet in Belgisch recht, is recent in werking treden. Onder toepassing van deze wet, zullen de beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen uiterlijk op 22 juli 2014 een vergunningsaanvraag moeten indienen bij de FSMA.
Gelet op hun huidig statuut van instelling voor collectieve belegging (ICB), zullen de vastgoedbevaks op grond van deze wet worden beschouwd als alternatieve instellingen voor collectieve belegging (AICB) bij de inwerkingtreding ervan, en zullen ze moeten voldoen aan het aanvullende juridische kader van deze instellingen. Zoals vermeld in de Memorie van Toelichting van de wet op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zou deze bijkomende omkadering zeer belangrijke gevolgen hebben voor de organisatie van de vastgoedbevaks.
De wet betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en dit ontwerp van koninklijk besluit beogen om naast het statuut van vastgoedbevak een apart statuut in te voeren, namelijk dat van de "gereglementeerde vastgoedvennootschap", en om aan de bestaande vastgoedbevaks, binnen een periode van vier maanden te rekenen vanaf de inwerkingtreding, toe te laten om een vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap aan te vragen bij de FSMA. Deze verandering van statuut veronderstelt een wijziging van de statuten van de betrokken vastgoedbevaks alsook van een vergunning door de FSMA.
De wet wijzigt eveneens de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders om tegenstrijdigheden tussen de overgangsbepalingen van deze twee wetten te vermijden en om te voorzien dat de vastgoedbevaks onderworpen blijven aan de bepalingen van de wet van 3 augustus 2012 en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, zoals van kracht op de datum van inwerkingtreding van de wet van gereglementeerde vastgoedvennootschappen tot op de datum van hun vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Ter zake wordt onderstreept dat dit ontwerpbesluit inzonderheid uitvoering geeft aan de bepaling van de wet van 12 mei 2014 die de Koning machtigt om de datum van inwerkingtreding van die wet te bepalen. Haar aanneming binnen een termijn die voldoende is om de deadline van 22 juli 2014 te halen, is derhalve essentieel: mocht dit niet het geval zijn, zouden de publieke vastgoedbevaks, in hun hoedanigheid van beheerder van een AICB, verplicht zijn, krachtens de wet van 19 april 2014, ten laatste op 22 juli 2014 een vergunningsaanvraag in te dienen bij de FSMA, hetgeen weinig zinvol zou zijn rekeninghoudende met de wet op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Samenvattend kan worden gesteld dat de goedkeuring van dit ontwerp op korte termijn essentieel is voor de correcte toepassing van het door de wet van 12 mei 2014 ingevoerde instrumentarium.
-
Er werd rekening gehouden met de opmerkingen van de Raad van State.
Ik heb de eer te zijn,
Sire,
van Uwe Majesteit
de zeer eerbiedige
en zeer getrouwe dienaar,
De Vice-Eerste Minister en Minister van Economie, Consumenten en...
Pour continuer la lecture
SOLLICITEZ VOTRE ESSAI