Circulaire ministérielle relative aux contrats de quartiers durables opérations ' investisseurs ' (article 21, 1er alinéa, 2° de l'ordonnance organique de la revitalisation urbaine du 6 octobre 2016), de 6 décembre 2018
Article M.
En octobre 2016, la Région s'est dotée d'une nouvelle réglementation concernant la revitalisation urbaine, en procédant à l'adoption de l'ordonnance organique de la revitalisation urbaine du 6 octobre 2016 (ci-après " ORU ") et d'arrêtés d'exécution spécifiques sur chacun de ses outils programmatiques.
Cette évolution réglementaire a également impacté les opérations immobilières des Contrats de Quartiers Durables, lesquelles sont désormais soumises à l'Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 novembre 2016 relatif aux Contrats de quartier durable (ci-après, l'" AGRBC CQD ").
Dans le cadre des contrats de quartiers durables, la réalisation de certaines opérations immobilières implique l'intervention d'" investisseurs ", publics ou privés, à qui la construction de logements ou d'autres espaces est confiée par la Commune, bénéficiaire du contrat de quartier durable. Ce sont les opérations dites " Investisseurs " visées à l'article 21, 1er alinéa, 2° ORU. Ces opérations étaient connues sous l'ère de la précédente ordonnance organique du 28 janvier 2010 de la revitalisation urbaine, comme les opérations " volet 2 ".
Etant donné l'évolution récente de la jurisprudence amenant à la requalification de certaines opérations de cession de droits réels immobiliers en marchés publics ou concessions de travaux, il me paraît important de clarifier, par la présente circulaire, les éléments en lien avec les opérations " investisseurs " des Contrats de Quartiers Durables.
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Rappel des bases légales des opérations " investisseurs "
Les opérations " investisseurs " sont visées à l'article 21, 1er alinéa, 2° ORU comme suit :
" 2° opérations immobilières ayant pour objet l'acquisition de droits réels sur des biens immeubles, construits ou non, en vue de les mettre, le cas échéant après assainissement ou réhabilitation, à disposition d'investisseurs, pour les affecter principalement à du logement conventionné et accessoirement à des espaces commerciaux et productifs, ainsi que leurs accessoires immobiliers ; "
L'ORU définit " l'investisseur " comme étant toute " personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, qui acquiert des droits réels auprès d'un bénéficiaire, sur un bien immeuble subventionné dans le cadre d'une opération de revitalisation urbaine, en vue de l'affecter prioritairement aux logements conventionnés tels que visés à l'article 21, alinéa 1er, 2° ". (Art. 2. 9° ORU).
Cette mise à disposition prend la forme d'une cession de droits réels sur un bien immeuble, qui peut être soit la cession pure et simple de sa propriété, soit la cession d'un droit réel démembré et temporaire sur celui-ci (tel qu'un droit de superficie ou un droit d'emphytéose). Il est en effet possible que des opérations " investisseurs " impliquent uniquement la cession d'un droit réel " temporaire ", de superficie ou d'emphytéose, au terme duquel la Commune recouvre la propriété de l'immeuble construit. Ceci est notamment confirmé à l'article 43 de l'AGRBC CQD qui prévoit une disposition concernant le canon annuel en cas de cession de droits d'emphytéose. Si l'octroi d'un droit réel démembré est possible, celui-ci n'est pas obligatoire : la Commune choisit librement la nature du droit réel qu'elle entend céder à l'investisseur.
A cet égard, l'article 34, 1er alinéa, 4° de l'AGRBC CQD impose à la Commune de mentionner dans les documents de marché de l'opération le pourcentage de logements qu'elle entend reprendre en emphytéose auprès de l'investisseur après construction du bien par ce dernier. Cette disposition fixe un maximum de 75% de logements qui peuvent être repris en emphytéose par la Commune. Aucun minimum n'est imposé, au contraire. Par conséquent, si la Commune ne veut pas reprendre en emphytéose les logements construits par l'investisseur, elle indiquera dans les documents de marché que le pourcentage est de " 0 ".
L'investisseur est tenu de réaliser sur le bien cédé des travaux dans un certain délai, en vertu des dispositions suivantes :
* ORU 2016, art. 10, al. 2 : " l'investisseur achève la construction ou la réhabilitation des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par un bénéficiaire, dans les délais fixés par le Gouvernement, et au plus tard dans les cinquante mois à compter du lendemain du jour de la passation de l'acte authentique de cession des droits réels sur les biens immeubles subventionnés. " ;
* AGRBC CQD, art. 43, § 2, 1er al., 1° : " la construction ou la réhabilitation doit être achevée dans un délai de trois ans prenant cours à la date de la notification de l'octroi du permis d'urbanisme et au plus tard dans le délai prévu à l'article 10 alinéa 2 de l'ordonnance "
De plus, l'investisseur n'est pas libre de disposer du bien à sa guise mais doit, conformément à l'article 10, al. 3 ORU et sous peine des sanctions prévues à l'article 14 § 8 ORU :
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Soit occuper ou exploiter personnellement tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire ;
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Soit céder, à des tiers, des droits réels, notamment la propriété, sur tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire ;
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Soit céder, à des tiers, des droits personnels, notamment la location, sur tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire. (Art. 10, al. 3 ORU).
La Commune peut d'ailleurs imposer, dans le cadre de la procédure de désignation de l'investisseur, que le bien à construire par ce dernier fasse, en tout ou partie, obligatoirement l'objet d'une occupation personnelle (telle que visée au 1° ), ou au contraire d'une cession de droits réels (telle que visée au 2° ), ou encore d'une cession de droits personnels (telle que visée au 3° ), ou d'une combinaison de ces possibilités. La Commune peut également laisser à l'investisseur la liberté de choisir lui-même, parmi les 3 affectations autorisées par l'article 10, al. 3 ORU, l'affectation ou les affectations qu'il souhaite donner au bien construit.
L'investisseur ne peut, en tout état de cause, pas céder plus de droits qu'il n'en a reçus de la Commune. Tel sera notamment le cas lorsque la Commune lui a uniquement cédé un droit réel démembré.
L'article 10 ORU précise que l'investisseur est soumis aux mêmes obligations que le bénéficiaire des subventions. L'investisseur ne peut occuper ou faire occuper les logements créés que dans le respect des conditions, notamment de revenus, prescrites aux articles 43 et suivants de l'AGRBC CQD.
Par ailleurs, l'investisseur est également tenu, en application des articles 11 § 2 ORU et 49 AGRBC CQD, à des obligations en matière de gestion et d'exploitation des espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité ou équipements collectifs. Pour l'essentiel, il est requis que l'exploitation de ces espaces offre l'accès le plus large possible aux citoyens, dans des conditions financières abordables.
Ces obligations " s'appliquent, pour une période maximale de quinze ans à dater du premier acte d'acquisition du bien subventionné par l'investisseur, aux biens immobiliers subventionnés, aux investisseurs, aux acquéreurs de ces derniers et à leurs ayants droit, ainsi qu'aux occupants en vertu d'un droit personnel. " (Art. 9, § 2, al. 2 ORU)
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Règlementation des marchés publics et des concessions de travaux
Il résulte de l'article 2.17°, 18° et 19° de la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics, qu'un marché public de travaux est défini comme un contrat à titre onéreux conclu entre un ou plusieurs opérateurs économiques et un ou plusieurs adjudicateurs et ayant pour objet :
a) Soit l'exécution seule, soit à la fois la conception et l'exécution, de travaux relatifs à l'une des activités mentionnées à l'annexe I de la loi;
b) Soit l'exécution seule, soit à la fois la conception et l'exécution d'un ouvrage ;
c) Soit la réalisation, par quelque moyen que ce soit, d'un ouvrage répondant aux exigences fixées par l'adjudicateur qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception.
Un ouvrage est " le...
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