9 NOVEMBER 2016. - Koninklijk besluit met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen
VERSLAG AAN DE KONING
Sire,
Wij hebben de eer U dit besluit ter ondertekening voor te leggen, dat tot doel heeft om uitvoering te geven aan de mogelijkheid geboden door de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (hierna "de wet van 19 april 2014") om institutionele instellingen voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming op te richten.
De uitvoering van deze wettelijke mogelijkheid blijft in het kader van dit besluit beperkt tot institutionele beleggingsvennootschappen met vast kapitaal die kiezen voor de categorie van toegelaten vastgoedbeleggingen. Deze institutionele BEVAKs die in vastgoed beleggen worden "gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen" genoemd (verkort: "GVBF").
-
Kader
Een van de doelstellingen van het regime van de GVBF's is om Brussel te herpositioneren als financieel centrum. Het is immers zo dat een heel aantal beheerders van beleggingsfondsen (Belgische en buitenlandse) ondertussen hun toevlucht hebben gezocht tot andere financiële centra, zoals Luxemburg en Nederland, om vastgoedbeleggingsfondsen op te richten.
Door het aanbieden van een flexibel regelgevend kader dat zich toespitst op vastgoedbeleggingen en dat voorbehouden is voor institutionele en professionele beleggers, positioneert België zich om buitenlandse beheerders van vastgoedbeleggingsfondsen aan te trekken en tegelijk om aan Belgische beheerders van vastgoedbeleggingsfondsen een beleggings-vehikel aan te bieden dat hen toelaat om financiële middelen aan te trekken en om dergelijke beleggingsfondsen op te richten in België.
Op Europees niveau hebben de wetgevers vastgoedbeleggingen over het algemeen genomen geregeld op twee manieren. De eerste manier is door een statuut van beleggingsfonds te voorzien: het gaat hierbij over instellingen voor collectieve belegging die onderworpen zijn aan prudentieel toezicht en toezicht door het bevoegd toezichtsorgaan, die kapitaal aantrekken van beleggers om het uitsluitend in het belang van de betreffende beleggers te investeren in vastgoed, overeenkomstig een vooraf bepaald beleggingsbeleid, en die een gunstig fiscaal regime genieten. De tweede manier is door een statuut te creëren van real estate investment trust (verkort: "REIT"): het gaat hierbij over "gewone" beursgenoteerde ondernemingen aan dewelke verschillende beperkingen zijn opgelegd (met betrekking tot het type activiteit, type van inkomsten, de uitkering van hun resultaat, de diversificatie van hun aandeelhouderschap, verplichting tot beursnotering, etc.), in overeenstemming met hun maatschappelijk doel, namelijk het ter beschikking stellen van vastgoed aan betrekkers en hen tegelijkertijd te onderwerpen aan een bijzonder fiscaal regime.
Deze twee statuten zijn niet onverenigbaar en kunnen naast elkaar bestaan. Afhankelijk van het type activiteiten dat marktdeelnemers van plan zijn om uit te oefenen, van de structuur van organisatie die ze willen opzetten en van de betrekkingen die zij met hun beleggers wensen aan te gaan, zullen ze kiezen voor het ene of het andere statuut. Meerdere Europese landen beschikken reeds over een dergelijk tweeledig regime. We kunnen hierbij bijvoorbeeld verwijzen naar Frankrijk, dat instellingen voor collectieve belegging in vastgoed (OPCI) en beursgenoteerde vastgoedbeleggingsvenoot-schappen (SIIC) kent, naar Groot-Brittannië, dat property authorised investment funds (PAIF) en UK REITs kent, of ook naar Ierland, met de qualifying investor alternative investment funds (QIAIF) en Ierse REITs.
Momenteel zijn op Belgisch niveau de beschikbare beleggingsvehikels (i.e. (i) de vastgoedbevaks zoals voorzien in het koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en (ii) de gereglementeerde vastgoedvennootschappen - hierna "GVV" - voorzien door de wet van 12 mei 2014 betreffende de GVV's en haar uitvoerend koninklijk besluit van 13 juli 2014), niet volledig aangepast voor beleggers die in vastgoed willen beleggen.
Om een concurrentiële positie te kunnen aanhouden op het vlak van beursgenoteerde vastgoedondernemingen, gezien hun belang voor de reële economie en voor het publiek spaarwezen, werd beslist om een nieuw REITs vehikel op te richten, zijnde de GVV, dat ontdaan werd van de aspecten die eigen zijn aan vastgoedbeleggingsfondsen maar in de mogelijkheid voorzag voor vastgoedbevaks om zich om te vormen tot GVV's.
Bijgevolg hebben de marktdeelnemers die beschikken over de nodige kennis en ervaring met betrekking tot vastgoedbeleggingsfondsen maar waarvan het investeringsproject niet overeenstemt met het zeer specifieke statuut van REITs (in het bijzonder, hun publiek en beursgenoteerd karakter, met verplichtingen tot diversifiëring en schuldbeperkingen tot gevolg) geen andere keuze dan hun structuur onder te brengen bij onze buurlanden, die reeds gedurende verschillende jaren over geschikte vehikels beschikken op vlak van vastgoedbeleggingsfondsen. Dit is bijvoorbeeld het geval voor institutionele beleggers die beleggingsfondsen zoeken met een beperktere levensduur - waarbij de goederen op de vervaldag worden doorverkocht - die toelaten om in bijzonder specifieke segmenten te beleggen (al dan niet risicovol, naargelang het beleggingsbeleid van het beleggingsfonds).
Dit besluit beoogt om deze situatie te verhelpen door het aanbieden van de mogelijkheid van een flexibel beleggingsvehikel, zowel vanuit vennootschapsrechtelijk perspectief, als vanuit het fiscaal recht en de financiële regelgeving. De uitvoering ervan moet eveneens de professionalisering verbeteren van de partijen die actief zijn op de Belgische vastgoedmarkt en de ontwikkeling stimuleren van België als aantrekkelijke omgeving voor institutionele beleggers vanuit een Europees en internationaal perspectief.
Het feit dat dit nieuw regime bestaat naast het reeds bestaande regime van GVV's creëert geen echte concurrentie tussen beide regimes, aangezien het regime van GVV's een maximale risicodiversificatie en een lange termijn beoogt, terwijl dat van GVBF's meer gericht is op een beleggingsbeleid op kortere termijn en soms beperkt is tot enkele activa (of zelfs één enkel actiefbestanddeel).
Daarnaast zal het GVBF ook niet enkel worden voorbehouden voor vastgoedinvesteringen in België maar zal het bovenal een echt platform zijn voor beleggingen in België en in het buitenland. In tegenstelling tot de GVV's, is het GVBF een gesloten fonds met een beperkte termijn. Op het einde van zijn duur, en behalve in geval van verlenging van zijn termijn zoals beslist door de aandeelhouders of vennoten, zal het GVBF vereffend worden en zullen zijn opbrengsten verdeeld worden.
Het bestaan van een dergelijk platform zal de institutionele en professionele beleggers toelaten om meer flexibiliteit aan de dag te leggen en meer controle te behouden over hun beleggingen, en tegelijkertijd van een regelgevend kader te kunnen genieten.
De voorgestelde bepalingen worden hieronder nader toegelicht, sectie per sectie.
-
Opmerkingen
2.1. Juridisch kader
Dit koninklijk besluit kadert binnen de maatregelen genomen ter uitvoering van de wet van 19 april 2014, die de AIFM Richtlijn omzet in Belgisch recht.
In Deel III van de wet van 19 april 2014 (zijnde het deel met betrekking tot de niet-geharmoniseerde bepalingen over de alternatieve instellingen voor collectieve belegging), heeft de wetgever voorzien in een Boek II waarvan de bepalingen in het bijzonder van toepassing zijn op alternatieve instellingen voor collectieve belegging naar Belgisch recht die hun rechten van deelneming in België niet aan het publiek aanbieden en kiezen voor institutionele en private regimes die georganiseerd zijn door diezelfde wet. Dit deel herneemt de bepalingen met betrekking tot de institutionele en private instellingen voor collectieve belegging zoals eerder voorzien door de wet van 3 augustus 2012, met uitzondering van het regime met betrekking tot institutionele instellingen voor belegging in schuldvorderingen.
De regimes die zijn ingevoerd door en krachtens Boek II van Deel III van de wet van 19 april 2014 hebben een facultatief karakter en zijn dus enkel van toepassing op alternatieve instellingen voor collectieve beleggingen die voor het statuut hebben gekozen dat op die manier is ingericht. Het statuut van het GVBF dat is ingevoerd door en krachtens de bepalingen van Boek II van Deel III heeft bijgevolg een facultatief karakter.
Desalniettemin zijn de bepalingen van dit Deel III van toepassing bovenop de bepalingen van Deel II van de wet van 19 april 2014, die de geharmoniseerde bepalingen met betrekking tot de beheerders van alternatieve instellingen voor collectieve beleggingen bevat, welke voor hen een verplichtend karakter hebben. Daarom moet een beheerder van een GVBF die beantwoordt aan de definitie van alternatieve instelling voor collectieve belegging zoals voorzien door de wet van 19 april 2014 en die niet kan genieten van één van de uitzonderingen voorzien in artikel 7 en 8 van dezelfde wet, voldoen aan de vereisten van Deel II van de wet van 19 april 2014, bovenop de bepalingen voorzien in het huidige besluit.
Niettemin dient het te worden opgemerkt dat een dergelijke beheerder, onder bepaalde voorwaarden, zou kunnen genieten van de "de minimis" uitzondering voorbehouden aan kleinschalige beheerders van alternatieve instellingen voor collectieve belegging en voorzien door artikel 106 en volgende van de wet van 19 april 2014.
Het huidige besluit moet daarom niet alleen gelezen worden in het licht van de bepalingen van Boek II van Deel III van de wet van 19 april 2014, waarop het is gebaseerd, maar eveneens in het licht van de bepalingen van Deel II die eventueel van toepassing zijn op de beheerder van het GVBF (of op het GVBF zelf indien hij zelf beherend is).
Bovendien, overeenkomstig artikel 281, lid 2, a) van de wet van 19 april 2014, kunnen de instellingen voor collectieve beleggingen die slechts één deelnemer tellen en die dus niet als...
Pour continuer la lecture
SOLLICITEZ VOTRE ESSAI