Décision judiciaire de Conseil d'État, 28 juin 2017
| Date de Résolution | 28 juin 2017 |
| Juridiction | VI |
| Nature | Arrêt |
CONSEIL D'ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF.
VIe CHAMBRE
A R R Ê T
nº 238.700 du 28 juin 2017
A.218.001/VI-20.684
En cause : 1. la société de droit français NACARAT, 2. la société anonyme IMMO JCX,
ayant élu domicile chez
Mes Véronique VANDEN ACKER,
François VISEUR et Sophie CHARLIER, avocats, avenue Louise 140 1050 Bruxelles,
contre :
la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale, en abrégé S.D.R.B,
ayant élu domicile chez
Mes Patrick THIEL et Christophe DUBOIS, avocats, place Flagey 18 1050 Bruxelles.
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I. Objet de la requête
Par une requête déposée sur le site internet du Conseil d'État le 4 janvier 2016, la société de droit français NACARAT et la société anonyme IMMO JCX sollicitent l'annulation de "la décision de la partie adverse du 30 octobre 2015 «d'attribuer le marché relatif au développement de 16.500 m² de plancher de logements conventionnés locatifs et acquisitifs (130 unités) et 500 m² de crèche à l'offre 4, c'est-à-dire IMMO BAM, pour un montant de 31.932.374,96 EUR HTVA dont 6.161.280,96 sont couverts par un subside» et, par conséquence, de ne pas leur attribuer le marché de promotion de travaux en question".
II. Procédure
Le dossier administratif a été déposé.
Les mémoires en réponse et en réplique ont été régulièrement échangés.
Mme Nathalie VAN LAER, premier auditeur au Conseil d'État, a rédigé un rapport sur la base de l'article 12 de l'arrêté du Régent du 23 août 1948 déterminant la procédure devant la section du contentieux administratif du Conseil d'État.
Le rapport a été notifié aux parties.
Les parties ont, chacune, déposé un dernier mémoire.
Par une ordonnance du 23 janvier 2017, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 février 2017.
Les droits visés à l'article 70 de l'arrêté du Régent du 23 août 1948, précité, ont été acquittés.
M. David DE ROY, conseiller d'État, a exposé son rapport.
Me François VISEUR, avocat, comparaissant pour les parties requérantes et Me Patrick THIEL, avocat, comparaissant pour la partie adverse, ont été entendus en leurs observations.
Mme Nathalie VAN LAER, premier auditeur, a été entendue en son avis conforme.
Il est fait application des dispositions relatives à l'emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d'État, coordonnées le 12 janvier 1973.
III. Faits
1. Le 1er juin 2010, la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (en abrégé S.L.R.B.) et la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (en abrégé S.D.R.B.) concluent une convention de
collaboration relative au développement immobilier du site "Compas". Il s'agit d'un terrain vague à réurbaniser, situé sur le territoire de la commune d'Anderlecht et de la commune de Molenbeek-Saint-Jean.
2. Un permis de lotir visant le terrain est délivré le 31 mai 2013. Le point 3.5.1 du cahier spécial des charges mentionne que "[l]e permis de lotir définit une superficie constructible maximale hors sol de 16.644 m² et projette la construction d'environ 132 logements et d'un équipement".
3. Le même cahier spécial des charges, mentionne, au titre de la désignation du marché, qu'il est décidé de passer un marché conjoint de promotion de travaux pour le développement de "logements conventionnés acquisitifs et locatifs et crèche" sur le site "Compas".
La procédure d'attribution retenue est l'appel d'offres restreint avec publicité européenne.
Un avis de marché a été publié le 28 juin 2014 au Journal Officiel de l'Union européenne et le 23 juin 2014 au Bulletin des adjudications.
Le marché est régi par le cahier spécial des charges référencé RU/06-2014 - CSC COMPAS.
Le cahier spécial des charges mentionne, comme suit, en son point 1.2., l'existence de deux pouvoirs adjudicateurs :
" Le projet est développé dans le cadre d'un marché public conjoint pour le compte de deux pouvoirs adjudicateurs. Les pouvoirs adjudicateurs sont : - Citydev.brussels, statutairement appelé la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale, ci-après dénommée S.D.R.B., organisme de droit public, dont le siège social est situé à 1080 Bruxelles, rue Gabrielle Petit n°6;
- la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, ci-après dénommée
S.L.R.B., société anonyme de droit public, dont le siège social est situé à 1060 Bruxelles, rue Jourdan, 45-55.
Néanmoins, la S.D.R.B., sera le Maître d'ouvrage du projet dans son ensemble, dans le sens où elle sera le fonctionnaire dirigeant du marché, au sens de la loi du 15 juin 2006 sur les marchés publics. Le(s) fonctionnaire(s) dirigeant(s) sera/seront désigné(s) lors de la notification du marché".
4. L'objet du marché est décrit comme suit:
" la réalisation d'immeubles de logements conventionnés acquisitifs et locatifs, une
crèche et l'aménagement d'espaces publics (voiries, trottoirs, espaces verts, impétrants, équipements,…).
Ce projet devra être conçu, réalisé, financé et vendu par le promoteur […]. L'ensemble de ce développement s'inspirera des objectifs de durabilité tels que définis au travers des trois piliers du développement durable : écologie, économie et social.
Les logements neufs doivent viser l'exemplarité en matière énergétique".
Il y a donc deux types de logements à construire : - des logements conventionnés acquisitifs, devant répondre aux prescriptions du logement la S.D.R.B.; - des logements conventionnés locatifs, devant répondre aux prescriptions du logement de la S.L.R.B.
5. S'agissant du "logement conventionné acquisitif", le cahier spécial des charges contient, en son point 3.5.2., la précision suivante:
" Le projet devra prévoir au moins 40% de logements de 2 chambres et 40% de logements de 3 chambres. Le solde (20 %) pourra accueillir au choix des logements de deux à trois chambres, des plus grands appartements ou des logements de 1 chambre. Les studios sont interdits. L'objectif est de produire le plus grand nombre possible de logements de qualité.
Ces pourcentages concernent le nombre de logements et non la superficie.
Chaque logement sera adaptable aux PMR [personnes à mobilité réduite] et pourvu d'une terrasse ou d'un balcon. Tous les logements sont traversants sauf dans le cas d'un angle d'immeuble ou exception dûment justifiée".
6. S'agissant du "logement conventionné locatif", le cahier spécial des charges contient notamment, en son point 3.5.3., les précisions suivantes :
" Le type de logements et leur répartition sont laissés à l'appréciation du soumissionnaire, pour autant que: (i) le programme défini dans le présent document soit respecté, (ii) les règles minimales d'exécution figurant dans les dispositions techniques et fonctionnelles soient respectées (annexe 4), (iii) les règles du droit de l'urbanisme soient respectées".
et
" 3.5.3.1. Nombre de logements à construire
Le nombre de logements à construire est d'environ 69 logements ventilés comme suit :
Nombre de chambres par appartement Logement moyen
dont PMR
1 chambre 21
2 chambres 26 2
3 chambres 22 2 TOTAL 69 4
La ventilation peut légèrement varier (+5/-5) en tenant compte qu'il faut respecter les pourcentages suivants : • Environ 30 % de logements 1 chambre • Environ 40 % de logements 2 chambres • Environ 30 % de grands logements (3 chambres et plus)
Les différentes surfaces à prendre en compte et leur méthode de calcul sont explicitées dans l'annexe 4 du présent marché - dispositions techniques et fonctionnelles. • Mesurage par : o Surface Brute; o Surface Logement; o Surface Habitable".
et
" 3.5.3.2. Normes d'habitabilité – exigences minimales des locaux
[…] 20 % des logements sont adaptables aux personnes à mobilité réduite".
et
" 3.5.3.3. Les logements adaptés aux personnes à mobilité réduite (PMR) 5 % des logements seront adaptés aux personnes à mobilité réduite".
7. Les critères d'attribution du marché sont établis comme suit, au point 1.13 du cahier spécial des charges:
" Le pouvoir adjudicateur choisit le projet dont l'offre régulière répond au mieux aux objectifs de réalisation d'un projet durable, comprenant la réalisation de logements conventionnés acquisitifs et locatifs et d'une crèche en privilégiant des solutions fiables et innovantes.
Les différentes affectations du projet seront analysées au travers de deux types de critères d'égale valeur pour un total de 100 points: • Critères économiques / financiers (50 points) • Critères urbanistiques, architecturaux et durables (50 points).
Pour être éligible, le projet devra obtenir au minimum 25 points (sur 50) pour les critères économiques/financiers et 30 points (sur 50) pour les critères urbanistiques, architecturaux et durables. De plus, le projet devra obtenir au minimum la moitié des points pour chaque sous-critère".
8. Les critères économiques sont précisés au point 1.13.1. du cahier spécial des charges.
9. Quant aux critères "urbanistiques, architecturaux et durables", ils sont établis comme suit :
" 1.13.2. Critères urbanistiques, architecturaux et durables (50 points) :
L'analyse des offres se fera sur les 3 aspects énoncés et pondérés ci-dessous:
1.13.2. 1. Développement durable (10 points) :
Les performances énergétiques, le caractère durable et les qualités environnementales de l'architecture.
Le marché ne sera pas attribué à un soumissionnaire dont l'offre obtient moins de 5 points sur 10.
1.13.2. 2. Urbanité - vision depuis l'extérieur (20 points) :
L'ensemble des plus-values que le projet apporte à son environnement, les qualités urbanistiques et paysagères du projet (notamment le traitement de l'angle de rue) et son intégration dans son contexte mais également son angle social, les qualités relationnelles et humaines générées par les espaces publics et semi-publics, la qualité des infrastructures, des circulations, de la mobilité, l'impact environnemental de l'implantation.
Le marché ne sera pas attribué a un soumissionnaire dont l'offre obtient moins de 12 points sur 20.
1.13.2.3...
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