Décision judiciaire de Conseil d'État, 25 octobre 2013
| Date de Résolution | 25 octobre 2013 |
| Juridiction | XV |
| Nature | Arrêt |
CONSEIL D'ETAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF
A R R Ê T
nº 225.266 du 25 octobre 2013
194.856/XV-1152
En cause : 1. VAN GHEEM Els, 2. VERANNEMAN Jean-Claude, ayant élu domicile chez Me Ph. BOUILLARD, avocat, rue Lelièvre 9 5000 Namur,
contre :
1. la commune d'Auderghem, ayant élu domicile chez Me J. van YPERSELE, avocat, rue du Prince Royal 85 1050 Bruxelles,
2. la Région de Bruxelles-Capitale, ayant élu domicile chez Me J.-P. LAGASSE, avocat, place de Jamblinne de Meux 41 1030 Bruxelles.
Partie intervenante:
la s.c.a. GREEN SQUARE,
ayant élu domicile chez Me Fr. MAUSSION, avocat, rue de Loxum 25 1000 Bruxelles. ------------------------------------------------------------------------------------------------------
LE CONSEIL D'ETAT, XV e CHAMBRE,
Vu la requête introduite le 8 décembre 2009 par laquelle Els Van Gheem et Jean-Claude Veranneman poursuivent l'annulation du permis d'urbanisme délivré le 1er septembre 2009 par le collège des bourgmestre et échevins de la commune d'Auderghem à la s.c.a. Green Square pour la construction d'un immeuble abritant un établissement hôtelier, des logements et des commerces, ainsi que la création d'une voie privée sur un bien sis boulevard Général Jacques 265-281, chaussée de Wavre 1001-1011 et boulevard du Triomphe;
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Vu la requête introduite le 16 février 2010 par la s.c.a. Green Square qui demande à être reçue en qualité de partie intervenante dans la procédure;
Vu l'ordonnance du 9 mars 2010 qui accueille cette requête en intervention;
Vu les dossiers administratifs;
Vu les mémoires en réponse et le mémoire en réplique, régulièrement échangés;
Vu le mémoire en intervention;
Vu le rapport de Mme G. MARTOU, premier auditeur au Conseil d'Etat;
Vu la notification du rapport aux parties et les derniers mémoires;
Vu l'ordonnance du 17 septembre 2013, notifiée aux parties, fixant l'affaire à l'audience du 8 octobre 2013 à 9 heures 30;
Entendu, en son rapport, Mme D. DÉOM, conseiller d'État;
Entendu, en leurs observations, Me J. BOUILLARD loco Me Ph. BOUILLARD, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, Me J. van YPERSELE, avocat, comparaissant pour la première partie adverse, Me J.-P. LAGASSE, avocat, comparaissant pour la seconde partie adverse, et Me Fr. MAUSSION, avocat, comparaissant pour la partie intervenante;
Entendu, en son avis conforme, Mme G. MARTOU, premier auditeur;
Vu le titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973;
Considérant que les faits utiles à l'examen de la cause se présentent comme suit :
La s.c.a. Green Square dépose le 29 décembre 2006 une demande de permis d'environnement et une demande de permis d'urbanisme visant la construction d'un immeuble abritant un établissement hôtelier (appart-hôtel) et des commerces ainsi qu'une voirie privée et l'exploitation d'installations classées dont un parking de 97
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emplacements sur un bien sis boulevard Général Jacques 265-281, chaussée de Wavre 1001-1011 et boulevard du Triomphe. La demande porte sur l'entité A d'un projet dont l'autre partie, dénommée entité B, fait l'objet d'une autre demande de permis déposée simultanément par deux autres sociétés commerciales.
La commission de concertation en sa séance du 25 juin 2007 émet un avis défavorable motivé comme suit :
Considérant que le bien se situe en zone de forte mixité, zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement, le long d'espaces structurants du plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001;
Considérant qu'il s'agit de construire un immeuble abritant un établissement hôtelier (appart-hôtel) et des commerces ainsi qu'une voirie privée et d'exploiter des installations classées dont un parking de 97 emplacements ("entité A");
Considérant les demandes de permis d'urbanisme et de permis d'environnement (projet mixte - permis unique) faisant 1'objet d'une instruction parallèle et portant sur la démolition d'immeubles existants, la construction d'un ensemble de 4 immeubles de logements, commerces et services intégrant les anciennes glacières et l'exploitation d'installations classées dont un parking de 102 emplacements ("entité B");
Considérant que ces deux projets sont desservis par une même voirie privée (accès piéton et automobile pour l'entité "A" et accès uniquement piéton pour l'entité "B");
Considérant par ailleurs que la présence de constructions de parkings en sous-sol du projet "B" sous la voirie de l'entité "A" n'assure pas la totale indépendance des deux demandes de permis;
Considérant dès lors que 1'exécution des deux permis doit se réaliser concomitamment;
Considérant la relative étroitesse de cette voirie eu égard aux gabarits qui la cernent (3 à 8 niveaux pour l'appart-hôtel et majoritairement 8 niveaux pour les logements, qui comportent en outre d'importantes saillies surplombant la voirie);
Considérant que le projet consiste en un immeuble isolé constitué de 3 "tours" connectées entre elles par des éléments de liaison en recul;
Considérant que les destinations prévues au projet sont appropriées au site;
Considérant que les conditions locales permettent d'autoriser les 65 m2 de commerce prévus au 1er étage;
Considérant que, malgré que la superficie de plancher de commerce (973 m2) ne porte pas atteinte à la mixité de la zone, les motivations socio-économiques du dossier sont insuffisantes;
Considérant que le gabarit imposant des "tours" (9 niveaux) dépasse largement celui des immeubles environnants;
Considérant cependant qu'un tel gabarit et qu'une expression architecturale forte peuvent s'envisager le long du boulevard Général Jacques sur un site constituant par lui-même un îlot;
Considérant toutefois que les gabarits projetés au niveau des voiries latérales (essentiellement 8 et 9 niveaux) ne sont pas en cohérence avec ceux présents sur ces voiries;
Considérant que le projet engendre une surdensification et une imperméabilisation quasi-totale de la parcelle sur laquelle il s'implante (rapport P/S de pratiquement 4 (3,98) et taux d'imperméabilisation de pratiquement 1 (0,95));
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Considérant en outre qu'il couvre pratiquement toute sa parcelle et ne prévoit aucune zone de cour et jardin, hormis quelques espaces de verdure résiduels situés entre le bâtiment et les voiries;
Considérant dès lors qu'il va à l'encontre de la prescription générale 0.6 du plan régional d'affectation du sol;
Considérant que l'immeuble s'implante à front de trois voiries
régionales;
Vu l'avis de l'Administration de l'Équipement et des Déplacements du 20 mars 2007;
Considérant la présence, le long de ce boulevard, de part et d'autre du projet, de zones de recul importantes et plantées (site de la VUB sur le territoire d'Ixelles et site de l'Arsenal sur le territoire d'Etterbeek);
Considérant que les trois "tours" du projet s'implantent à la limite du trottoir et ne respectent aucunement les zones de recul présentes le long de cette voirie;
Considérant que cette absence de zone de recul accentue l'impact visuel du gabarit imposant de l'immeuble côté boulevard Général Jacques, boulevard du Triomphe et chaussée de Wavre;
Considérant également que le sous-sol est construit jusqu'à la limite avec le domaine public;
Vu l'avis rendu par la STIB en date du 4 juin 2007;
Vu l'avis émis par l'ABP le 4 juin 2007;
Vu l'avis (non conforme) de la commission royale des monuments et des sites émis en sa séance du 6 juin 2007;
Considérant la réclamation introduite en cours d'enquête et celles exprimées en séance de la commission de concertation;
Considérant que le projet, par son gabarit, sa densité, son emprise au sol, l'absence de zone plantée en pleine terre et de zone de recul, ne présente pas une bonne intégration urbanistique dans son environnement et ne correspond pas au bon aménagement des lieux;
Avis défavorable.
Elle précise toutefois ce qui suit :
une nouvelle demande de permis mixte répondant aux conditions principales suivantes est susceptible de recevoir une suite favorable :
- prévoir une zone de recul côté boulevard Général Jacques de minimum 3 m;
- prévoir des trottoirs d'une largeur minimale de 2,50 m tant du côté de la chaussée de Wavre que celui du boulevard du Triomphe et réduire en conséquence l'emprise au sol du bâtiment;
- évider les volumes en zones latérales (le long de la chaussée de Wavre et du boulevard du Triomphe) afin de faire apparaître les formes courbes au-delà du 4ème étage;
- augmenter la capacité du parking en sous-sol en réalisant un niveau supplémentaire accessible au public (et notamment au personnel, aux pensionnaires et aux visiteurs de la maison de repos prévue dans l'entité B);
- éviter toute sortie de véhicules vers le carrefour chaussée de Wavre - boulevard Général Jacques;
- fournir une note de motivation socio-économique justifiant la superficie de plancher de commerce sollicitée;
- garantir la haute valeur environnementale du projet; - garantir la réalisation concomitante des entités A et B
.
Pour les mêmes motifs, le fonctionnaire délégué donne le 7 septembre 2007 un avis défavorable sur le projet, en indiquant cependant qu'un avis favorable pourrait
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être envisagé moyennant la réduction d'un étage et de l'emprise au sol, ainsi que l'aménagement d'une zone perméable verdurisée.
Le permis est refusé par le collège échevinal le 25 septembre 2007. Ce refus de permis est motivé comme suit :
Considérant que le bien se situe en zone de forte mixité, en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement et le long d'un espace structurant du plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001;
Considérant qu'il s'agit de construire un immeuble abritant un établissement hôtelier (appart-hôtel) et des commerces ainsi qu'une voirie privée et d'exploiter des installations classées dont un parking de 97 emplacements ("entité A");
Considérant la demande...
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