Je veux vendre mon bien immobilier occupé par un locataire
| Auteur | Pierre Jammar |
| Pages | 179-186 |
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Est ici assimilée à la vente de l'immeuble, toute forme d'aliénation, à titre onéreux ou gratuit, comme la donation, l'échange ou la cession d'usufruit et l'apport en société.
La vente d'un immeuble s'effectue généralement en 3 phases :
Le compromis de vente est un document écrit qui constate l'accord du vendeur et de l'acquéreur sur l'immeuble qui est vendu et sur son prix.
Si on dit généralement que «le compromis de vente vaut vente», parce que le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord sur ce qui est vendu et son prix, le nouveau propriétaire devra tout de même patienter pour pouvoir donner un renon au locataire s'il désire, par exemple, venir occuper luimême le logement.
L'acte authentique confirme l'accord constaté dans le compromis de vente.
En principe, il doit être passé devant le notaire dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis de vente.
Il entraîne ce qu'on appelle l'opposabilité de la vente aux tiers, c'est-à-dire aux personnes étrangères au contrat, et permet donc à l'acheteur de faire accepter par tous qu'il est bien le nouveau propriétaire de l'immeuble.
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Une fois l'acte authentique passé, le notaire est tenu de le faire transcrire au registre des hypothèques dans les 2 ou 3 mois suivant les cas.
Rien n'interdit au propriétaire de mettre en vente le bien loué pendant la durée de la location.
En soi, la vente du bien loué ne met pas fin au bail, mais elle peut entraîner le départ anticipé du locataire.
Un bail de courte durée est un bail écrit d'une durée égale ou inférieure à 3 ans.
En principe, ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent mettre fin à un bail de courte durée avant son échéance, sauf clause contraire recommandée.
La loi sur le bail de résidence principale part du principe qu'en cas de vente, l'acquéreur succède à l'ancien propriétaire.
Comme l'ancien propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant son échéance, le nouveau propriétaire ne peut pas non plus y mettre fin avant l'échéance du bail.
L'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail qui est en cours. Il peut faire partir le locataire, sans devoir lui adresser un préavis ou verser une indemnité.
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Sous réserve d'une faute qui pourrait être retenue à l'encontre du locataire qui n'aurait pas fait le nécessaire pour faire enregistrer son bail, alors que cette formalité lui incombait, le locataire peut demander des dommages et intérêts au propriétaire.
L'acheteur devenant le nouveau bailleur, il devra simplement se référer aux clauses du bail pour lui permettre de prendre possession de son immeuble.
Il faut toutefois tenir compte du fait que le bail qui affecte le bien vendu a date certaine ou non.
Dans cette hypothèse, le nouvel acquéreur du bien subrogera aux droits de l'ancien bailleur dès la signature de l'acte authentique. Le nouvel acquéreur devra donc en tout point respecter le contrat de bail en cours.
L'opération est, dans...
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