Vente d'immeubles

Auteur:Michel Ceulemans
Occupation de l'auteur:Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables
Pages:111-133
SOMMAIRE

La vente de terrains. La vente de bâtiments. Remise à neuf d’un bâtiment ancien. Cession d’un bâtiment construit gratuitement. Bâtiment cédé gratuitement dans un fonds de commerce. Bâtiment reçu en héritage. La cession de droits réels. L'usufruit. La superficie. L'emphytéose. Conditions d’exigibilit... (voir le sommaire complet)

 
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La vente de terrains

La T.V.A. n'atteint que les bâtiments, jamais les terrains, même si ceux-ci sont lotis et équipés (voirie, eau, gaz, électricité, etc.). Même si terrain et bâtiment sont cédés ensemble en exécution d'un contrat unique, la cession du terrain est toujours soumise au droit d'enregistrement.

La vente de bâtiments

Les ventes de bâtiments ne sont soumises à la T.V.A. que lorsqu'elles portent sur des bâtiments neufs et que le vendeur est un assujetti avec droit à déduction (promoteur immobilier) ou un assujetti occasionnel (voir p. 34).

Il en est de même des droits réels portant sur un bâtiment neuf.

Toute construction incorporée au sol est considérée comme bâtiment neuf (au sens du Code T.V.A.) jusqu'au 31/12 de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu sa première occupation ou utilisation

Exemple

Un bâtiment occupé pour la première fois le 15/1/2009 est considéré comme neuf pour l'application de la T.V.A. jusqu'au 31/12/2011.

Il ne saurait être question de première occupation d'un nouveau bâtiment, achevé et livré, aussi longtemps qu'il demeure inoccupé. Il n'y a première occupation qu'à partir du moment où l’immeuble est loué ou effectivement occupé.

Le bâtiment en question pourra alors être vendu sous le régime de la T.V.A. dans le délai indiqué ci-dessus.

Remise à neuf d’un bâtiment ancien

Dans l'esprit du Code T.V.A., il y a lieu de considérer comme un bâtiment neuf non seulement le bâtiment nouvellement construit, mais encore un bâtiment ancien, lorsqu’il a subi des transformations telles qu'il acquiert, de ce fait, les caractéristiques d'un bâtiment neuf105.

Trois hypothèses peuvent être envisagées :

Travaux modifiant radicalement le bâtiment ancien

Le bâtiment ancien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

On se trouve alors incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur du bâtiment avant cette modification.

Exemples

- Une maison de maître transformée en immeuble à appartements.

- Une ancienne grange transformée en lofts.

Simple travail d’amélioration d’un bâtiment ancien

Les travaux entrepris dans le bâtiment ancien n'ont pas modifié le bâtiment dans ses éléments essentiels, comme dans le premier cas ci-dessus, mais ont eu pour objet soit d'assurer la conservation du bien, soit d'en augmenter le confort, comme cela se présente en cas de placement de chauffage central, d'installation d'une salle de bain, d'adjonction d'un garage, de renouvellement de la toiture, etc.

On ne se trouve alors pas devant un bâtiment transformé dans des éléments essentiels. La revente de ce bâtiment après les travaux, ne saurait donc en aucun cas être soumise à la T.V.A., même si le revenu cadastral du bien a été majoré et que le coût des travaux entrepris est élevé par rapport à la valeur du bien tel qu'il se présentait avant le début des travaux.

Travaux qui sont plus que de simples améliorations mais ne modifiant cependant pas radicalement le bâtiment ancien

Lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, mais qu'il est néanmoins malaisé d'apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est dit ci-dessus, on pourra admettre néanmoins que l'on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors T.V.A., des travaux effectués (par le propriétaire lui-même ou par des tiers pour son compte) atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement des travaux.

Lorsqu’un propriétaire cède un bâtiment transformé avec T.V.A., celle-ci est due sur la totalité du prix du bâtiment sans qu'il y ait lieu de distinguer la partie ancienne de la partie nouvelle.

Cession d’un bâtiment construit gratuitement

Lorsqu’une personne construit gratuitement un immeuble et le cède sous le régime de la T.V.A., la présomption de l'article 64, § 4 ne doit pas être perdue de vue : Tout bâtiment nouvellement construit est présumé, jusqu'à preuve contraire, avoir été livré par un assujetti, en exécution d'une ou plusieurs prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers.

En outre, l'article 12, § 1er, 2° du Code T.V.A. assimile à une livraison effectuée à titre onéreux, le prélèvement par un assujetti d'un bien de son entreprise, pour le transmettre à titre gratuit, lorsque ce bien ou les éléments qui le composent ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la T.V.A.

Bâtiment cédé gratuitement dans un fonds de commerce

La cession à titre gratuit d'un fonds de commerce tombe sous l'application de l'article 11 du Code T.V.A. malgré son caractère gratuit.

Dans ce cas, le prélèvement et la révision ne doivent pas être opérés mais le donataire est censé continuer la personne du donateur106.

Bâtiment reçu en héritage

Bien que non soumise à la T.V.A. mais au droit de succession, l'acquisition d'un bâtiment neuf par héritage n'empêche pas, ultérieurement, une aliénation ou un partage entre les héritiers, opération qui pourrait être soumise à la T.V.A., moyennant le respect des conditions.

La cession de droits réels

Sont considérés comme des biens pouvant faire l'objet d'une livraison taxable, les droits réels autres que le droit de propriété, qui donnent à leur titulaire un pouvoir de disposition du bâtiment comme un propriétaire.

Le droit de propriété n'est pas considéré distinct du bien sur lequel il porte; il est par conséquent compris dans la livraison du bien elle-même.

Cette définition exclut tant les cessions que les constitutions du droit d'hypothèque, du droit de privilège (qui ne permettent pas à leur titulaire un pouvoir d'utilisation sur le bien) du droit d'habitation et du droit d'usage (qui ne peuvent pas faire l'objet d'une livraison en raison de leur incessibilité).

Leur constitution n'est pas non plus compatible avec la notion de livraison au sens du Code T.V.A.

Le droit d'emphytéose constitué ou cédé par une entreprise de location-financement, dans le cadre d'un contrat de location-financement, n'est pas non plus considéré comme un bien. En effet, l'opération de leasing, droit d'emphytéose compris, est considérée comme une prestation de services pour l'application de la T.V.A. Il n'est donc pas question d'en considérer une partie (le droit d'emphytéose) comme une livraison de bien pour la perception de la T.V.A.

En pratique, sont donc considérés comme des biens passibles de la T.V.A. les droits réels suivants :

- l'usufruit;

- la superficie;

- l'emphytéose hors contrat de leasing;

- la servitude.

L'usufruit

L'usufruit est un droit réel temporaire qui permet à son titulaire (l'usufruitier), d'user et de jouir du bien d'autrui (un bâtiment pour l'application de la T.V.A.). L'usufruit est limité à la vie de l'usufruitier. Il peut être établi sur plusieurs têtes, avec ou sans stipulation d'accroissement pour le ou les survivants. Il peut aussi porter sur une période inférieure à la vie de l'usufruitier.

La superficie

La superficie est un droit réel immobilier qui consiste pour son titulaire (le superficiaire) à disposer de bâtiments, de plantation ou d’ouvrages situés sur un fonds appartenant à autrui (un bâtiment pour l'application de la T.V.A.). Il s'agit d'un droit de propriété temporaire.

L'emphytéose

L'emphytéose est un droit réel qui consiste pour son titulaire (l'emphytéote) à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui (un bâtiment pour l'application de la T.V.A.), sous la condition de payer au propriétaire une redevance (appelée canon), soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.

La convention établissant l'emphytéose s'appelle le bail emphytéotique.

Lorsque le droit d'emphytéose est intégré à un contrat de leasing immobilier, pour l'application de la T.V.A., ce droit fait partie d'une prestation de services pour le tout.

Conditions d’exigibilité de la T.V.A.

Pour que la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel sur un bâtiment...

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