Être bailleur, une nouvelle profession
| Auteur | Pierre Jammar |
| Pages | 23-61 |
A priori, oui, bien sûr. Sinon on ne le ferait pas et ce guide n'aurait aucun intérêt.
Il faut toutefois distinguer les deux cas de figure des propriétaires bailleurs: ceux qui sont propriétaire de longue date et n'ont pas ou n'ont plus de charges de crédits hypothécaires, ils feront un placement, et ceux qui désirent faire un investissement et acheter un immeuble pour le rentabiliser.
Le calcul de rentabilité se fera, selon le cas, en tenant compte de la charge de risque et du rendement que l'on espère obtenir.
Il n'y aura, en théorie, jamais de surplus de logements en Belgique. Les seuls pays d'Europe à connaître ce genre de situation sont les pays de l'Est depuis la chute du mur de Berlin puisque beaucoup d'habitants sont partis en exode.
Cela signifie qu'en Belgique il y aura perpétuellement une demande importante de logements à louer.
Le marché immobilier reste, à long terme, probablement le meilleur des placements financiers.
En Belgique, rien ne légifère la fixation des loyers. Ils sont libres.
Comme la loi ne modifie pas le principe de la liberté contractuelle, les parties sont donc libres de fixer le montant du loyer en début de bail.
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Une fois le loyer fixé lors de la conclusion du contrat, il reste inchangé pendant toute la durée du bail, prolongations éventuelles comprises.
Le prix, une fois accepté, ne peut plus faire l'objet non plus de contestations, et une fois fixé contractuellement, il est figé.
En effet, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du Code civil).
A noter que l'inamovibilité du loyer connaît cependant trois exceptions.
Il s'agit de l'indexation du loyer, de sa révision, ainsi que de sa modification lorsqu'il est accordé au locataire une prorogation pour circonstance exceptionnelle.
Tout comme dans le bail de droit commun, le principe est le suivant: lors de la conclusion du contrat initial ou d'un nouveau contrat, les parties sont libres de fixer le montant et les termes du loyer.
La détermination du montant et des diverses modalités du loyer relève entièrement de la liberté des conventions. Dans ce cas, la loi du marché de l'offre et de la demande s'applique pleinement au début de la location.
Le prix du loyer doit cependant être déterminé ou du moins déterminable sur base de données objectives dès la conclusion du bail. Le législateur s'est volontairement abstenu d'imposer des critères objectifs comme la qualité de l'immeuble ou le revenu cadastral.
On considère généralement, note l'ouvrage Le droit du bail de résidence principale publié aux éditions De Boeck, que la législation sur les prix ne s'applique pas aux loyers. Les parties disposent d'une liberté importante à cet égard, puisque le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent, mais peut être exécuté par des prestations en nature (marchandises, prestations à accomplir au profit du bailleur...).
Dans la pratique, le loyer est souvent déterminé en fonction d'une comparaison des prix pratiqués dans le quartier pour des immeubles similaires. Mais rien n'empêche un propriétaire de demander un loyer plus bas ou un locataire d'en accepter un plus élevé que celui pratiqué sur le marché local. Et rien ne s'oppose non plus à ce que pour des appartements similaires, même dans un même immeuble, il y ait des disparités importantes quant au loyer demandé.
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Le loyer résulte de l'accord d'un candidat locataire sur le prix qui lui est proposé par un propriétaire. Et s'il n'est pas possible de déterminer de manière mathématique le loyer normal de tel ou tel logement, on peut cependant vérifier à l'aide de critères objectifs si un loyer correspond approximativement à la valeur locative réelle du bien proposé.
L'examen des avantages et des inconvénients du logement (qualité de la construction, confort, état d'entretien, équipements, avantages ou inconvénients environnementaux au sens large...) ainsi que la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage doivent permettre au candidat locataire de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif du prix qui lui est proposé.
Maintenant pour un immeuble moins commun, il est conseillé de faire appel à un expert (agent immobilier...) de la région, spécialisé dans la détermination de valeurs locatives afin de lui faire effectuer une simple estimation.
Chaque fois qu'un nouveau bail est conclu entre même bailleur et même preneur ou entre des personnes différentes, le nouveau loyer peut être convenu librement.
Attention, et c'est l'exception au principe, cette règle ne s'applique pas au bail «court terme» ou «à l'essai» puisqu'il s'agit de baux successifs conclus même avec des locataires différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le propriétaire.
En ce cas, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, être supérieur, sous réserve des indexations, au loyer exigible au début de la location.
Cette règle est impérative et l'on ne peut y déroger.
Le montant du loyer est dès lors bloqué par période de neuf ans. Dans cette situation, le juge de paix pourra réduire le loyer demandé par le bailleur. En effet, comme cette disposition est impérative, en cas de nonrespect, le preneur peut s'adresser à ce juge pour demander la réduction du loyer au loyer exigible en début de période, proportionnellement adapté au coût de la vie, donc indexé.
En d'autres termes, dans ce cas, trois conditions cumulatives sont requises pour qu'il y ait réduction du loyer initial :
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* premièrement, il doit s'agir de baux successifs conclus même avec des preneurs différents;
*deuxièmement, ces baux doivent être conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans (des baux successifs de courte durée);
* troisièmement, le bailleur doit avoir mis fin à ces baux moyennant congé. La règle ne s'applique donc qu'en cas de préavis donné par le bailleur. Si c'est le locataire qui met fin au bail, alors dans ce cas le propriétaire est libre de convenir d'un loyer supérieur avec un nouveau locataire.
Mais si ces trois conditions cumulatives sont rassemblées, le loyer initial, pendant une durée de neuf années successives, ne peut pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période.
Un examen détaillé des avantages et des inconvénients du logement et la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage devraient permettre de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif d'un loyer.
Le loyer pourra se calculer en fonction de divers éléments:
*la superficie du logement;
*son état d'entretien;
*son confort;
*sa situation;
*ses commodités;
*et surtout le marché de l'offre et de la demande, soit la conjoncture.
On constate qu'à l'heure actuelle, il n'existe plus de rapport proportionnel selon la superficie du logement alors qu'autrefois on pouvait tabler sur un loyer qui tenait compte essentiellement du nombre de chambres (+/- 200 E par chambre).
Même si cette base pourrait encore actuellement être utilisée, il faudra tenir compte simultanément des facteurs positifs ou négatifs qui vont influencer le loyer.
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Avant 1991, trouver un logement à louer en...
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