Le permis de louer

Auteur:Pierre Jammar
Pages:267-282
SOMMAIRE

Qui est concerné ? Quels sont les logements concernés ? Qu’exige-t-on des logements loués ? Procédure d’obtention du permis de louer. Qu’est-ce qu’un enquêteur agréé ? Où le trouver ? Que coûte sa prestation ? Y a-t-il des contrôles ? Et en cas d’infraction ? Un permis provisoire La réglementation en matière de location de kots en Régions wallonne et bruxelloise.

 
TABLE DES MATIÈRES
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Le permis de louer est applicable depuis le 1 octobre 1998 aux logements collectifs et aux petits logements individuels loués ou à louer. Il est obligatoire.

Ce permis n'est délivré que si le logement répond à certaines conditions, notamment de salubrité et de superficie.

Les exigences liées au logement sont d'abord vérifiées sur place par un enquêteur agréé.

Ensuite, c'est la commune qui délivre le permis de location, sur base du rapport de l'enquêteur.

Attention : en cas d'infraction, le permis de location peut être retiré et il existe même des sanctions pénales.

Les dispositions qui organisent le permis de location se trouvent dans le décret du 6 avril 1995, concernant les normes de qualité des logements collectifs et des petits logements individuels, loués, ou mis en location à titre de résidence principale, et dans l'arrêté d'exécution du 20 juillet 1995.

Qui est concerné ?

C'est le bailleur. Si la gestion des biens est confiée à un administrateur, un gestionnaire ou un régisseur, et en l'occurrence l'agence immobilière, c'est la personne physique ou morale qui signe les baux qui doit solliciter le permis. Mais bien entendu, le propriétaire risque toujours d'être concerné, notamment pour financer les travaux éventuellement nécessaires pour que le logement soit conforme.

Quels sont les logements concernés ?

Les logements collectifs et les petits logements individuels, anciens ou neufs, loués ou mis en location, à titre de résidence principale, ou loués à des personnes non domiciliées mais y habitant régulièrement durant la plus grande partie de l'année.

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Les logements collectifs et les petits logements individuels, anciens ou neufs, loués ou mis en location et dont la vocation principale est l'hébergement des étudiants non domiciliés.

Ne sont pas visés, les logements situés dans l'immeuble ou habite le bailleur (si l'immeuble est prévu pour maximum deux ménages locataires et maximum quatre occupants dans les lieux loués).

Logements collectifs

Se sont les immeubles ou parties d'immeubles, comportant un ou plusieurs locaux, que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (séjour, cuisines, salles de bains, wc, etc.)

Les «meublés» et les «garnis» rentrent évidemment dans la catégorie des logements collectifs, mais il peut s'agir aussi de pièces non meublées. Les «kots» d'étudiants sont souvent des logements collectifs, mais ne sont pas forcément visés, à condition qu'ils ne servent pas à la résidence principale de leurs occupants.

Dans un même immeuble, il peut y avoir des logements identiques dont certains seulement sont concernés par le permis de louer, en fonction de l'usage de ses occupants. Les étudiants, même ceux qui ratent ne seront pas concernés, tandis que les logements occupés par des assistés sociaux, par exemple, le seront s'ils y sont domiciliés.

Petits logements individuels

C'est la petite maison, le studio, l'appartement, où les locataires peuvent entièrement vivre (cuisiner, séjourner, se laver et dormir) sans devoir partager avec d'autres, aucune pièce d'habitation ni aucun local sanitaire.

On définit le petit logement par rapport à sa superficie habitable : pas plus de 28 m².

Attention, ne compte pas dans la superficie habitable : les halls, salles de bains, wc, caves, greniers, etc.

Les espaces ou parties d'espaces situés à moins de 2 mètres de hauteur sous plafond ne sont pas comptabilisés à 100 %.

* 100 % des surfaces sous 2 mètres de plafond

* 75 % entre 2 mètres et 1,80 mètres

* 50 % entre 1,80 mètres et 1,50 mètres

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Qu'exigexige-t-on des logements loués ?

Qu'ils ne présentent aucune cause d'insalubrité.

Aucun problème de stabilité

* Pas de défaut ni insuffisance des fondations.

* Pas de dévers ni bombement des murs.

* Pas de défaut, ni parasites affectant la structure portante des planchers.

* Pas de fente latérale ni parasites affectant les charpentes.

* Pas de lézarde ni profonde fissure.

Aucun critère d'humidité

* Ni par infiltration de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieurs.

* Ni ascensionnelle dans les murs ou les sols.

* Ni pas condensation du fait des caractéristiques de parois extérieures ou de l'impossibilité de ventiler.

Aucune présence de mérule, ni d'un autre champignon aux mêmes effets
Aucun problème d'inadaptation structurelle ou conceptuelle

Caractère irrationnel de dimensions, d'agencement de dégagement, etc.

Aucun problème d'éclairage naturel et de ventilation

Il n'y a aucun problème d'éclairage naturel et de ventilation si :

* La surface totale des fenêtres d'une pièce d'habitation est égale ou supérieure à 1/12e de la surface du plancher.

* Chaque pièce d'habitation et chaque local sanitaire disposent d'une baie, d'une grille ou d'une gaine, ouvrant sur l'extérieur, de surface de section libre en position ouverte de l'entrée d'air supérieur à 0,08% de la surface du plancher.

* Chaque pièce de jour a au moins une portion de 4 m² de sa superficie sous une hauteur libre sous plafond d'au moins 2,20 mètres, et chaque pièce de nuit au moins la même portion sous une hauteur libre sous plafond d'au moins 2 mètres.

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Aucun problème d'équipement

Pour n'avoir aucun problème d'équipement, le logement doit être équipé de la manière suivante :

  1. Dans tous les cas, c'est-à-dire logement individuel ou logement collectif :

    - au moins un point d'eau potable accessible en permanence;

    - une installation électrique ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux;

    - un réseau d'évacuation des eaux usées raccordé à l'égout public, ou à un autre système adéquat;

    - un WC réservé aux locataires du logement;

    - un système, sans danger, permettant l'installation d'un point de chauffage fixe dans les pièces de séjour (radiateur raccordé à un chauffage central, cheminée état de fonctionnement;

    - dans l'hypothèse d'une installation de gaz, l'absence de tout risque de danger de cette installation.

  2. Uniquement en cas de logement collectif :

    - un point d'eau potable à usage individuel par ménage;

    - un point d'eau potable dans chaque cuisine à usage collectif;

    - un wc par groupe (entier ou partiel) de 5 pièces d'habitation à usage individuel, et par groupe entier ou partiel de 7 occupants (exemple : pour un immeuble qui compte 9 garnis, occupés chacun par 2 personnes, il faut au moins 3 WC);

    - un wc pour deux niveaux d'habitation maximum;

    - si dans l'exemple précédent, l'immeuble compte bien 3 WC, mais installés tous au rez-de-chaussée, alors que les garnis se répartissent sur trois niveaux, les locataires du deuxième étage sont réputés ne pas disposer de WC car ils doivent descendre plus d'un niveau.

Remarques

* Un WC peut être posé sur une fosse d'aisances, mais son accès doit toujours être extérieur à l'immeuble.

* Sauf exception, un WC ne peut communiquer avec une pièce de jour.

* Un WC individuel ne peut communiquer avec une pièce de nuit que si les deux locaux sont loués au même locataire.

* Un WC collectif ne peut jamais communiquer avec aucune pièce d'habitation.

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Aucun problème de circulation

* Pas de déformation ni d'instabilité des sols et planchers.

* Pas d'escaliers dangereux (au point de vue stabilité, horizontalité,

pente, main courante, ...).

* Pas de baies d'étage à moins de 0,5 mètre du plancher sans garde-fou si les baies sont munies d'ouvrant.

Qu'ils comportent les pièces d'habitation à usage individuel suivantes

* Une pièce par couple.

* Une pièce par personne, ou pour deux personnes du même sexe, ou pour deux enfants...

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