Qui peut participer aux assemblées générales ?
| Auteur | Fédération Belge des copropriétaires |
| Pages | 25-39 |
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Résumé
Sous réserve des cas particuliers exposés cidessous, peuvent participer aux assemblées générales :
* les copropriétaires ou les personnes qui les remplacent en vertu d'un mandat (mandataires) - justifié par une procuration -, d'une disposition légale ou d'une décision de justice;
* les membres du Conseil de gérance;
* le syndic;
* des experts techniques (avocats, architectes, notaires).
L'assembl&eactue;e g&eactue;nérale réunit l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble détenant au moins une part en millième des parties communes.
Les millièmes représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes, qui sont fonction de l'importance des parties privatives. Un propriétaire d'un garage aura donc moins de millièmes qu'un propriétaire d'un appartement trois chambres. Les millièmes, correspondant à chaque lot, figurent dans l'acte de base de l'immeuble.
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Les copropriétaires peuvent se faire représenter par des mandataires, c'est-à-dire des personnes disposant d'un «mandat». Le mandataire justifie de son mandat en produisant un document signé par le copropriétaire. Ce document s'appelle «procuration». Les divers aspects de la représentation par mandat seront exposés ci-après.
Une personne physique ou morale (société, asbl, ...) est copropriétaire dès qu'elle dispose de quotités dans les parties communes de l'immeuble, quotités rattachées à son lot privatif.
Concrètement, à l'égard de l'association des copropriétaires, une personne est copropriétaire dès la transcription à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble de l'acte notarié d'acquisition ou dès avant cette transcription, à partir du moment où l'association des copropriétaires ou son représentant légal, à savoir le syndic, a eu connaissance de l'acquisition par acte notarié.
Chaque copropriétaire dispose du droit de vote en proportion des millièmes qu'il possède dans les communs, quotités telles que définies dans l'acte de base de l'immeuble.
* Indivision
Lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d'un lot, par exemple des conjoints propriétaires en commun de leur appartement, ils peuvent assister aux A.G. Cependant, ils ne pourront voter que lorsqu'ils auront désigné la personne qui votera, c'est-à-dire un mandataire, qui peut être l'un des deux. Ils ne pourront donc voter tous les deux pour un même appartement.
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* Démembrement du droit de propriété
Notion
Le droit de propriété est appelé droit réel, c.-à-d. un droit qui porte sur une chose (res, en latin). Le droit de propriété comporte plusieurs «droits» : le droit d'user du bien, le droit d'en tirer des «fruits», par exemple un loyer, et le droit d'en disposer, par exemple de le vendre.
Ces divers droits peuvent être attribués à des personnes différentes : on dit alors qu'il y a «démembrement» du droit de propriété. Un usufruitier, par exemple, peut jouir d'un bien et en tirer des «fruits», mais ne peut en disposer en tant que tel : il ne peut disposer que des droits qu'il a sur le bien en question.
Cas d'application à la copropriété
Si une personne s'est vue reconnaître un droit d'emphytéose ou de superficie, il y a lieu de le considérer comme le propriétaire du lot concerné pendant la durée de validité de son droit réel.
S'il y a un usufruitier et un nu-propriétaire, ils peuvent assister ensemble aux délibérations mais leur vote ne peut être pris en compte tant qu'ils n'ont pas désigné le mandataire. En principe ce choix doit être fait par écrit. En France, la Cour de cassation française exige d'ailleurs un tel écrit. Nous estimons cette position trop formaliste: si seul l'un d'eux est présent mais qu'il ne dispose pas d'un mandat écrit, on peut considérer qu'il a un mandat tacite, à moins que des circonstances particulières permettent d'en douter.
Attention !
Certains statuts prévoient que tant que le problème de vote n'est pas réglé, les copropriétaires en indivision ne peuvent même pas assister aux assemblées générales. Cette règle nous paraît excessive et devrait être évitée. Il n'yPage 28a pas de raison en effet, que les copropriétaires ne puissent assister aux débats et être informés de ce qui se passe, au motif qu'ils n'arrivent pas à s'entendre sur la personne qui peut voter.
Selon la Fédération des copropriétaires le droit d'assister à l'assemblée générale est absolu, seul le droit de vote peut être suspendu.
Exemple
Monsieur et Madame DUPONT sont propriétaires d'un appartement qu'ils occupent. Ils ont l'habitude de se rendre ensemble aux A.G., mais c'est Monsieur qui vote. Monsieur décède. Madame DUPONT reste propriétaire de la moitié de l'appartement et usufruitière de l'autre moitié, la nue-propriété appartenant désormais à son fils.
Sauf si les statuts en disposent autrement, tant Madame DUPONT que son fils pourront...
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