Obligations du secteur immobilier
| Auteur | Michel Ceulemans |
| Occupation de l'auteur | Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables |
| Pages | 53-59 |
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Les assujettis du secteur immobilier sont, comme tous les autres assujettis, soumis aux différentes obligations imposées par le Code T.V.A.
En principe la délivrance de factures est obligatoire dans le secteur immobilier. Les factures établies aux clients sont alors inscrites dans un « facturier de sorties » totalisé en fin de période en vue d'établir et déclarer le chiffre d'affaires réalisé.
Les recettes éventuelles réalisées avec les particuliers, et pour lesquelles il n'y a pas obligation de facturer, sont inscrites au jour le jour dans un “journal de recettes”.
La T.V.A. à payer sur le chiffre d'affaires de la période est, dans le régime normal, fonction des ventes réalisées.
Ce régime optionnel, dans lequel la T.V.A. payée est fonction des achats et non plus des ventes, n'est applicable à aucune des activités du secteur immobilier.
Toutes les petites entreprises dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5.580,00 € T.V.A. non comprise, peuvent, si elles le désirent, opter pour le régime de la franchise de la T.V.A. pour les opérations qu'elles effectuent.
Aucune T.V.A. ne peut alors apparaître sur leurs factures à la sortie. En revanche, ces « assujettis franchisés » ne peuvent pas déduire la T.V.A. sur les biens et les services (même les biens d'investissement) utilisés pour effectuer leurs opérations en franchise.
Pour indiquer à leurs clients leur appartenance au régime de la franchise, les factures à la sortie doivent porter la mention :
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“Petite entreprise soumise au régime de la franchise de la taxe, T.V.A. non applicable”.
Attention ! Les entreprises qui effectuent des travaux immobiliers (y compris les entreprises de jardins) sont d’office exclues de ce régime !
Les assujettis du secteur immobilier doivent - comme tout autre assujetti -tenir une comptabilité suffisamment détaillée pour permettre l'application et le contrôle de la T.V.A.
Les livres et documents doivent être conservés par l'assujetti pendant une période de 7 années à compter du 1/1 qui suit leur clôture (pour les livres) ou à compter de leur date (pour les documents).
Ils doivent être communiqués à toute requête des agents chargés du contrôle.
Hormis certains assujettis non déposants, tout assujetti à la T.V.A. est tenu d’envoyer par INTERNET (Intervat) ses déclarations périodiques à la T.V.A. (éventuellement « néant ») et de verser au trésor les taxes dues qui en découleraient.
Les entreprises du secteur immobilier sont fréquemment en situation de crédit d’impôt du fait que leurs opérations à la sorties sont régulièrement soumises au taux 0% (cocontractant) ou 6% (travaux immobiliers à des immeubles privés).
En principe les remboursements T.V.A. sont effectués trimestriellement.
Dans le cadre du plan de relance du gouvernement pour lutter contre les effets de la crise financière et économique commencée en 2008, des modifications au régime de la restitution de la T.V.A. ont été apportées29. Elles intéressent directement les entreprises du bâtiment.
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Les changements vont dans le sens d’un élargissement des possibilités de remboursement mensuel de la T.V.A. autrefois réservé aux entreprises exportatrices30.
A présent, pour le calcul du chiffre d’affaires « exempté » les grilles 45...
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