Jugement/arrêt, Cour d'Appel de Bruxelles, 2024-05-17

Cour d’appel Bruxelles – 2023/AR/1404 – p. 1
L’ACP de la Résidence P. Waterloo, 4, représentée par son syndic, SOGEFI GESTION SRL,
partie appelante,
représentée par Maître RUBINFELD Patricia, avocat à 1180 UCCLE, Avenue Brugmann 435,
contre
ING S.A,
partie intimée,
représentée par Maître GOLENVAUX Brieux loco Maître DELLA FAILLE Alexis François R, avocat à 1300 WAVRE, Place de l'Hôtel de Ville 15-16,
BEAI,
partie intimée,
représentée par Maître CHARDON Christophe, avocat à 1400 NIVELLES, Avenue du Centenaire 120,
Me SPEIDEL Marc-Alain, dont les bureaux sont établis à 1380 LASNE, Chaussée de Louvain 523, en sa qualité de curateur à la faillite de SGTB SRL,
partie intimée,
qui ne comparait pas,
en présence de :
L’ACP de l’immeuble « Les J. de F. », représentée par son syndic la SRL L.G.I. Brabant Wallon
L’ACP « Résidence Ven. », représentée par son syndic la SRL L.G.I. Brabant Wallon,
représentée par Maître LEVINTOFF Patricia, avocat à 1000 BRUXELLES, Boulevard de la Cambre 45,
L’ACP du « Parking Ver. », représentée par son syndic la SRL L.G.I. Brabant Wallon,
parties appelées à la cause en appel,
ayant pour conseil Maître LEVINTOFF Patricia, avocat à 1000 BRUXELLES, Boulevard de la Cambre 45, Cour d’appel Bruxelles – 2023/AR/1404 – p. 2
qui ne comparaissent pas.
Vu les pièces de la procédure, et notamment :
- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance du Brabant wallon le 16 janvier 2023, dont aucun acte de signification n’est produit ;
- la requête d’appel déposée au greffe de la cour le 27 octobre 2023 ;
- les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 26 janvier 2024 pour ING, le 26 février 2024 pour la partie appelante et le 26 mars 2024 pour BEAI ;
- les dossiers de pièces des parties.
La cour est saisie dans le cadre de l’article 1066 et 19 alinéa 3 du Code judiciaire.
I. Les faits et rétroactes de la procédure
1. Le litige concerne une opération de promotion immobilière ayant pour objet la construction, à Waterloo, Venelle des Trois Sapins, d’un complexe immobilier (« les J. de F. ») composé de 3 immeubles : les résidences « Ven. », « M. » et « P. » et d’un ensemble de parkings et de caves en sous-sol, dénommé les parkings « Vér. ».
Le bien a été construit sur une parcelle propriété de la S.A. Prospective, de Mme Van R. et de M. Van N..
Le promoteur immobilier est la SGTB. Cette société a été déclarée en faillite le 7 septembre 2015, peu après l’intentement de la procédure.
La copropriété de cet ensemble a donné lieu à la constitution de cinq associations de copropriétaires :
- une association principale, dénommée Les J. de F. ;
- quatre associations partielles, l’une pour chaque bloc ou bâtiment, que la cour nomme ci-après : les ACP Ven., M., P. et Vér..
Les appartements du complexe furent commercialisés entre 2012 et 2013, sous l’empire de la loi Breyne. Selon les actes de vente, la réception provisoire était prévue le 15 février 2013.
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ING a fourni la garantie d’achèvement légalement due aux acquéreurs des différents logements en voie de construction.
BEAI est l’architecte qui fut chargé par SGTB d’une mission complète, hormis la stabilité, les techniques spéciales et la coordination sécurité-santé, selon une convention du 18 octobre 2008.
2. Les immeubles, dont la construction a débuté en mai 2011, présentent des inachèvements et des malfaçons. Les différents acquéreurs ont néanmoins pris possession des entités privatives pour lesquelles des réceptions provisoires ont été accordées, avec l’assistance de BEAI.
3. Parmi les désordres affectant le bâtiment, on relève la non-conformité de celui-ci par rapport aux prescriptions en matière de prévention des incendies.
Un avis du service incendie du 20 octobre 2010 ((PB 2010/314) rappelle les normes à respecter et à prévoir au cours de l’édification des bâtiments. Le 29 avril 2013, le Service Incendie de Braine l’Alleud a adressé à l’administration communale de Waterloo un avis défavorable concernant les bâtiments, tels que réalisés. Un rapport de prévention incendie de la Zone de Secours du brabant wallon, daté du 14 août 2015, relève de nombreux manquements et émet un avis défavorable à l’occupation du parking. Il considère que l’utilisation du parking présente un danger pour la propagation de l’incendie et pour l’évacuation des personnes.
Cet avis sera maintenu en février 2017.
4. L’architecte a suivi le chantier jusqu’en novembre 2014 et a établi 104 PV de visite de chantier, dont le dernier remonte au 16 novembre 2014 et contient encore de nombreuses remarques.
SGTB n’a cependant pas pu mener le projet à bonne fin et a abandonné le chantier, en sorte que, de fait, l’architecte a arrêté sa mission en novembre 2014.
5. Au moment de l’intentement de la procédure, en 2015, la réception provisoire des parties communes n’avait pas été accordée.
Les malfaçons ont été décrites, dans un premier temps, dans un rapport rédigé par l’expert B., suite à une vue des lieux en décembre 2014.
6. L’action principale originaire fut introduite par une citation du 11 juin 2015 à l’initiative de l’ACP « Les J. de F. » et dirigée contre la SGTB. Elle avait pour objet la désignation d’un expert, certaines mesures conservatoires d’urgence concernant une citerne à mazout qui fuyait et l’achèvement des travaux.
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7. Peu après l’intentement de la procédure initiale en 2015, il fut convenu que BEAI
(l’architecte R.) assiste la copropriété et fasse un relevé des manquements et malfaçons des parties communes et ce, avec M. B. et qu’il établisse un cahier des charges, en vue de procéder à un appel d’offres pour les travaux de réfection.
Cependant, BEAI n’a pas accompli cette mission faute de prise en charge de ses honoraires.
C’est dans ce contexte que fut décidée l’action en intervention contre ING (PV de l’ACP J. de F., du 21 juin 2016, en pièce VII.1 de l’appelante).
8. Le 14 juillet 2015, le tribunal a désigné l’expert L. et l’a chargé de donner un avis sur les vices, malfaçons, retards et inachèvements relatifs aux parties communes.
Cette expertise n’a pu être mise en mouvement suite à la faillite du promoteur SGTB.
9. Le 14 août 2015, la Zone de Secours du Brabant Wallon constate qu'aucune mesure n'avait été entreprise pour mettre les parkings en conformité, de sorte qu'elle émet un avis défavorable à l'occupation du parking.
10. Suite à d’importantes infiltrations en toiture, l’ACP Les J. de F. a, avec l’accord d’ING, fait réaliser des réparations urgentes en toiture, qui furent confiées à l’entreprise T.. ING a remboursé les avances consenties pour ces réparations.
11. Le 3 juin 2016, l’ACP Les J. de F. a cité en intervention ING. Le 29 décembre 2016, trois des autres associations de copropriétaires (Ven., M., P. et Ver.), sont intervenues volontairement.
12. Par un arrêté du 21 mars 2017, la Bourgmestre de Waterloo a ordonné l'interdiction d'utilisation des parkings des bâtiments « M., P., et Ven. ».
13. Par un jugement du 2 juin 2017, le tribunal a étendu la mission d’expertise aux parties intervenantes (ING et les autres ACP) et a confié à l’expert L. une mission complémentaire relative à la question de savoir si les parties communes des bâtiments étaient en état de réception provisoire.
L’expert L. a établi un rapport d’avis provisoire le 15 novembre 2019.
A ce stade de l'expertise, il évaluait le coût des travaux de remédiation pour tous les blocs à 270.994 € (hors prise en compte d'une série d'éléments comme les honoraires d'un coordinateur de projet ou le coût des travaux déjà réalisés par l'ACP).
L’ACP P. a demandé la suspension des opérations d’expertise afin de lui permettre de mettre à la cause l’architecte BEAI et Pr.. Elle estimait également qu’il fallait reprendre les opérations ab initio avec un nouvel expert.
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Le 12 octobre 2020, l’expert L. a émis un rapport de carence et demandé la taxation de ses honoraires. Le 19 octobre 2020, le tribunal a fait droit à cette requête et a taxé définitivement le montant des honoraires et frais dûs à l’expert L..
14. Par une requête du 18 octobre 2020, l'ACP « Les J. de F.» et l'ACP partielle «Résidence Ven.», ont demandé, sur la base de l’article 19 alinéa 3 du Code judiciaire, la condamnation de SGTB (représentée par son curateur) et de ING au paiement de montants provisionnels.
15. Le 26 février 2021, l’ACP P. a cité en intervention forcée l’architecte BEAI et la SA Pr..
16. Devant le premier juge, les ACP F. et Ven. ont demandé la condamnation de SGTB et de ING
au paiement de montants provisionnels.
17. L’ACP P. a demandé au premier juge de :
- condamner l’architecte BEAI et la SA Pr. à intervenir à la cause, - condamner ING à lui payer un montant provisionnel de 25.775,83 € à titre de frais conservatoires, majoré des intérêts compensatoires au taux légal à dater de l'émission des factures, puis des intérêts judiciaires, - avant dire droit, la condamnation de Pr. à produire toutes les conventions conclues avec SGTB (article 877 du Code judiciaire), - la désignation d’un nouvel expert.
18. BEAI a conclu à l’irrecevabilité et à l’absence de fondement de la demande en intervention formée par l’ACP P. à son égard.
Subsidiairement, dans le cas d’une expertise, elle a demandé que celle-ci soit reprise ab initio et ne tienne pas compte des éléments contenus dans l’expertise de M. L., que l’ACP P.
provisionne l’expert et que la mission soit adaptée pour tenir compte, notamment, du retard dans la prise des mesures de nature à endiguer le dommage.
19. La SA Pr. a aussi conclu à l’irrecevabilité et à l’absence de fondement de la demande dirigée contre elle.
20. Par le jugement dont appel, prononcé le 16 janvier 2023, le tribunal a déclaré non recevables les demandes en intervention formées par l’ACP P. contre BEAI et Pr. et a condamné l’ACP P.
aux dépens de ces parties, liquidés à 1.800 € pour la S.A. Pr. et 1.800 € pour la S.A. BEAl et au...