Jugement/arrêt, Cour d'Appel de Bruxelles, 2017-03-24

La Région de Bruxelles-Capitale, agissant à la requête de Monsieur le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé des Pouvoirs Locaux, de l'Aménagement du Territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation Urbaine, du Logement, de la Propreté Publique et de la Coopération au Développement, à l'intervention du SPR de Bruxelles, Bruxelles Fiscalité, Direction des Affaires juridiques et des Recours, Boulevard du Jardin Botanique, 20 à 1035 Bruxelles, où domicile est élu ;

partie appelante,

représentée par Me Danaé RIVEROS loco Mes Krista ESSELENS et Marc KADANER, avocats à 1170 Bruxelles, Chaussée de la Hulpe, 150 ;

contre

La SARL de droit luxembourgeois PRIMAVERA, dont le siège social est établi à 2671 Luxembourg (Grand-Duché du Luxembourg), Place Virchow, 2, inscrite au R.C.S. Luxembourg sous le numéro B 12.090;

partie intimée,

représentée par Mes Dominique LAGASSE et Geoffrey NINANE, avocats à 1170 Bruxelles, Chaussée de la Hulpe, 187.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Bruxelles le 5 novembre 2013, décision dont les parties déclarent qu'elle n'a pas été signifiée;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 20 mars 2014;

- les conclusions déposées au greffe de la cour par la Région de Bruxelles-Capitale le 29 avril 2015 et par la SARL de droit luxembourgeois Primavera le 23 juin 2015 ;

- les dossiers de pièces déposés par les parties.

I. Les faits

L'objet du litige

1.

Le litige est relatif à la détermination du montant de l'indemnité due à la SARL de droit luxembourgeois Primavera, ci-après dénommée Primavera, pour l'expropriation de deux immeubles situés avenue de Mérode, n°45 et 47 à Saint-Gilles.

Ces immeubles ont, avec d'autres, été expropriés par la Région de Bruxelles-Capitale en vue de réaliser les objectifs du plan particulier d'affectation du sol (PPAS) « Quartier de l'avenue Fonsny n° 1 » adopté définitivement le 17 décembre 1992 par la commune de Saint-Gilles.

Le plan d'expropriation a été approuvé le 18 juillet 1996 par le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale et la requête en expropriation déposée au mois de juin 2006 (voir infra).

Les immeubles expropriés

L'immeuble situé n°47 rue de Mérode

2.

L'immeuble de commerce situé au n°47 de la rue de Mérode est un bien de grande taille : sa façade à front de rue était de 11,80 m et il était cadastré pour une superficie de 3 a. 50 ca.

Il a été apporté à Primavera le 8 juillet 1991 par M. R. M. F. et Mme I. M. M, gérants et actionnaires de la société, qui l'avaient eux-mêmes acquis le 28 avril 1988 pour 5.910.000 BEF (146.505 euro ).

Lors de son apport, l'immeuble a été valorisé par le réviseur d'entreprise Ch. P. à 42.000.000 BEF (1.041.153 euro ). Il était, à ce moment, décrit comme refait de fond en comble et comportant 18 studios répartis sur 5 étages et un rez-de-chaussée commercial. Suivant l'expertise de M. C. citée dans le rapport du réviseur, le bien a été restauré « depuis 1988 », ses châssis et sa toiture sont neufs et il est en bon état d'entretien.

3.

Le bien a été loué par Primavera à la SA Voyageur Invest par contrat du 4 juillet 1991. Ce bail a été résolu par jugement du juge de paix de Saint-Gilles le 21 janvier 1993, à défaut de payement des loyers (pièce 2 du dossier de Primavera).

Le 1er avril 1993, puis le 24 février 1994, le conseil de Primavera demanda à la commune de Saint-Gilles, par l'intermédiaire de son conseil, de donner d'urgence à sa cliente l'autorisation d'exploiter l'immeuble comme pension ou chambres d'hôtel en attendant l'expropriation éventuelle. Le 21 septembre 1993, la commune avait refusé à un candidat locataire « l'autorisation d'exploiter un commerce de voitures et un hôtel dans l'immeuble portant le n° 47, rue de Mérode » car « situé dans un plan particulier d'affectation du sol accompagné de plans d'expropriation».

Le permis d'urbanisme autorisant Primavera à transformer le bâtiment en un hôtel lui a été délivré par la commune le 29 novembre 1995.

Des travaux de transformation ont été entamés dans l'immeuble.

Le 30 décembre 1996, un contrat de bail commercial portant sur l'immeuble du n°47 (« bâtiment complet pour hôtel, restaurant et future discothèque avec cave, rez-de-chaussée et étages ») a été conclu par Primavera avec M. K., pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer augmentant progressivement jusqu'à la 5ème année de location. Le preneur s'était engagé à terminer les travaux « tels que : peinture, mobilier, rideaux, comptoir de l'hôtel, finitions restantes dans les salles de bain du restaurant et de la discothèque ainsi que tous les travaux s'avérant utiles pour (lui) permettre de réussir un bon service pour la clientèle ».

Le 15 janvier 1997, la commune de St-Gilles a refusé le permis d'environnement demandé par Primavera pour l'exploitation d'une discothèque. Selon Primavera, la commune l'a avisée à ce moment-là que le n° 47 était, comme le n° 45, menacé par l'expropriation et qu'aucun acte postérieur ne ferait l'objet d'une indemnisation. Elle aurait, pour ce motif, interrompu les travaux qu'elle avait entrepris (aucune pièce n'est toutefois déposée à cet égard).

Le bail conclu le 30 décembre 1996 a été résilié aux torts de M. K. pour défaut de payement des loyers, par jugement prononcé par défaut le 5 mai 1998 par le juge de paix du canton de Saint-Gilles.

4.

Au moment où l'immeuble a été évalué par le géomètre-expert V. (voir infra), le 10 juillet 2006, celui-ci a constaté que des travaux avaient été entamés en vue de l'affecter en hôtel mais que ces travaux avaient été suspendus et certains accessoires démontés, « principalement au niveau des installations électriques, de chauffage central et des carrelages des plinthes ». L'expert note que les travaux de rénovation n'ont pas été achevés mais, notamment, que le bien a une structure solide et une superficie utile très importante, que les équipements sont généralement incomplets mais que l'infrastructure a été adaptée en vue de l'affectation projetée et qu'une partie de la construction a été nouvellement érigée après l'obtention d'un permis de bâtir.

A cette date, l'immeuble était inoccupé à l'exception de certains locaux « habités à titre précaire » (rapport V., p. 8).

Après mesurage, l'expert V. a fixé sa superficie parcellaire à 354 m², entièrement bâtis (état descriptif des lieux, rapport V. p. 8). Vu la présence d'un ascenseur et « tenant compte des critères et coefficients de pondération appliqués par l'administration du cadastre », il a évalué sa superficie utile à 1.515 m² (ou 1.294 m² hors l'abri anti-aérien de 220,5m²).

L'immeuble situé n°45 rue de Mérode

5.

L'immeuble de commerce et de rapport situé au n°45 de la rue de Mérode a été acquis par Primavera le 12 juin 1996 pour la somme de 2.790.000 BEF (69.162 euro ), en vue d'agrandir l'immeuble situé au n°47. Sa façade à front de rue était de 6 m et il était cadastré pour une superficie de 1a. 85 ca.

L'acte authentique d'achat précise, « en ce qui concerne une expropriation éventuelle qui porterait sur le bien », que « le bien considéré est repris au projet du plan d'expropriation approuvé par le conseil communal le 23 novembre 1995 ».

A la demande de Primavera de pouvoir collaborer à la réalisation des objectifs de revitalisation du quartier, compte tenu du permis d'urbanisme délivré pour le n°47, des travaux déjà réalisés dans cet immeuble et de ses projets pour le n°45, la commune répondit le 15 avril 1996 que « même en cas d'approbation du plan d'expropriation, aucune certitude n'existe actuellement quant à l'opportunité d'exproprier vos biens » et invita Primavera à la recontacter en septembre 1996.

6.

L'immeuble se compose d'un sous-sol, un rez-de-chaussée avec local commercial à front de rue et des locaux privés à l'arrière, ainsi que deux étages et mansardes sous les combles.

Au moment où il a été évalué par le géomètre-expert V. (voir infra), le 10 juillet 2006, l'immeuble était, depuis des années, « à l'état d'abandon total, insalubre et inhabitable ». Le bien était affecté de divers désordres constructifs et dépourvu de compteur d'eau, de gaz et d'électricité. Une baie avait déjà été percée au rez-de-chaussée dans le but d'agrandir l'immeuble voisin et les deux immeubles communiquaient au niveau du sous-sol.

Après mesurage, l'expert V. a fixé sa superficie parcellaire à 185 m² (178,05 m² selon titre), dont 79 m² bâtis au sol, l'immeuble disposant d'un ancien jardin à l'arrière (état descriptif des lieux, rapport V. p. 8). Compte tenu de son état, il a retenu sa superficie utile selon cadastre, fixée à 241 m², sans pondération.

7.

Les deux biens ont été détruits après leur expropriation.

Adoption et mise en œuvre du plan d'expropriation

8.

L'appelante rappelle que des discussions ont été entamées dès 1985 entre les autorités régionale et communale en vue de réaménager et revitaliser de manière globale le quartier de la gare du Midi, compte tenu de l'état de dégradation des îlots concernés, et que cette intention a été annoncée publiquement au cours du second semestre de l'année 1989.

9.

Le 18 juillet 1991, l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté un schéma directeur relatif à l'aménagement des abords du quartier de la gare du Midi, dans le contexte du projet d'implantation de la future gare TGV.

L'aménagement du quartier a ensuite fait l'objet d'un plan particulier d'affectation du sol « Quartier de l'avenue Fonsny n° 1 » (ci-après le « PPAS Fonsny n°1 »), modifiant le PPAS antérieur (approuvé par arrêté royal du 16 septembre 1959), qui vise quatre îlots délimités par l'avenue Fonsny, les rues de Russie, de Mérode et Joseph Claes.

Le PPAS Fonsny n° 1, complété par un plan d'expropriation, a été adopté provisoirement le 25 juin 1992 par la commune de Saint-Gilles, et définitivement le 17 décembre 1992. Il devait être approuvé par le...