L'indemnisation des moins-values d'urbanisme

Auteur:Michel Delnoy
Occupation de l'auteur:Avocat, Assistant à l'Université de Liège
Pages:148-154
SOMMAIRE

1. Les conditions de l'indemnisation - a. Une interdiction de bâtir ou de lotir - b. A l'origine de laquelle se situe un plan d'aménagement en vigueur - c. Qui supprime l'usage auquel le bien était affecté - d. Au jour précédant l'entrée en vigueur du plan - e. Cette interdiction occasionnant un dommage certain, actuel et objectivement démontr... (voir le sommaire complet)

 
TABLE DES MATIÈRES
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On l'a vu, les plans d'aménagement ont notamment comme effet de restreindre les potentialités du droit de propriété sur un immeuble, dans la mesure où ils réglementent ce qu'il est possible d'y faire266.

Dans ce contexte, l'instauration des premiers plans de secteurs et des plans communaux d'aménagement avait été considérée en 1962 comme devant nécessairement s'accompagner, à tout le moins en partie, d'un mécanisme d'indemnisation.

Avis

Alors que l'entièreté du territoire wallon est aujourd'hui couvert par des plans de secteur, le législateur wallon de 2002, résistant à certaines pressions, a entendu conserver ce mécanisme, y compris dans le cadre de la révision des plans de secteur actuellement en cours267. On remarque cependant que les conditions et les exceptions au droit à indemnisation ont été modifiées dans le texte de l'art.70 du CWATUP, pour l'ensemble dans le sens restrictif.

1. Les conditions de l'indemnisation

C'est l'art.70 du CWATUP qui contient l'ensemble des conditions de mise en oeuvre du droit à indemnisation. On peut schématiquement les reprendre comme suit: pour qu'il y ait indemnisation, il faut :

a Une interdiction de bâtir ou de lotir

Le nouveau plan litigieux doit rendre impossible le lotissement tel qu'il est visé par l'art.89 du CWATUP268. Le droit à l'indemnité peut également naître si le plan ne permet plus de bâtir. En utilisant ce dernier terme, le législateur ne vise que les actes et travaux relatifs à la construction ou auPage 149placement d'installations fixes au sens de l'art.84, §1er, 1°, du CWATUP269. L'indemnisation n'est donc pas possible si le contenu du plan ne fait qu'interdire l'un des autres actes et travaux soumis à permis d'urbanisme270.

b A l'origine de laquelle se situe un plan d'aménagement en vigueur

Si l'interdiction dont il vient d'être question émane du SDER, d'un schéma de structure communal271 ou d'un règlement d'urbanisme, aucune indemnité n'est directement due du fait de leur entrée en vigueur. Il ne fait pas de toute qu'il en va de même de la modification des définitions des zones que les décrets du 27 novembre 1997 et 18 juillet 2002 ont opérée avec effet immédiat respectivement à dater du 1er mars 1998 et du 1er octobre 2002. La réponse est moins certaine dans l'hypothèse où le plan de secteur est modifié par un décret: d'une part, l'interdiction résulterait toujours bien du plan de secteur mais, d'autre part, l'interdiction résulterait avant tout du décret. Cette question présente peu d'intérêt pratique dans la mesure où, à notre connaissance, une telle procédure de modification de plan de secteur par voie décrétale n'a été menée qu'une seule fois par le législateur wallon272.

c Qui supprime l'usage auquel le bien était affecté

Il revient au demandeur d'indemnité de prouver que le bien était, avant l'entrée en vigueur du nouveau plan litigieux, susceptible d'être bâti.

Dans le cadre de l'art.70 du CWATUP tel qu'il découle du décret du 18 juillet 2002, le demandeur doit établir que l'interdiction dont il vient d'être question met fin à l'affectation donnée au bien par le plan d'aménagementPage 150(plan de secteur et/ou PCA) qui était applicable avant l'entrée en vigueur du nouveau plan.

Il faut également établir que, avant cette entrée en vigueur, le bien était techniquement apte à recevoir des constructions et qu'il était riverain d'une voirie suffisamment équipée compte tenu de la situation des lieux.

d Au jour précédant l'entrée en vigueur du plan

Pour apprécier l'affectation du bien, on doit se placer la veille de l'entrée en vigueur du nouveau plan.

e Cette interdiction occasionnant un dommage certain, actuel et objectivement démontrable

Il s'agit ici d'éviter l'octroi d'une indemnité à celui qui n'aurait de toute façon, quel que soit le contenu du plan, jamais eu le souci de mettre en oeuvre l'usage du bien que le plan litigieux compromet désormais. C'est pourquoi le droit à l'indemnisation ne peut naître que du fait de la vente du bien, de la délivrance d'un refus de permis d'urbanisme ou de lotir ou de la...

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