Extrait de l'arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025, p. 87155.

Uittreksel uit arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025
Rolnummers 8162, 8193 en 8194
In zake :
- het beroep tot vernietiging van de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 22 juni 2023 « tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit », ingesteld door de vzw « Nationaal Eigenaars en Mede-Eigenaars Syndicaat »;
- de prejudiciële vragen betreffende artikel 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd bij artikel 4 van de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 22 juni 2023 « tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit », gesteld door de Vrederechter van het kanton Sint-Jans-Molenbeek en door de Vrederechter van het kanton Ukkel.
Het Grondwettelijk Hof,
samengesteld uit de voorzitters Pierre Nihoul en Luc Lavrysen, en de rechters Thierry Giet, Joséphine Moerman, Michel Pâques, Yasmine Kherbache, Danny Pieters, Sabine de Bethune, Emmanuelle Bribosia, Willem Verrijdt, Kattrin Jadin en Magali Plovie, bijgestaan door griffier Frank Meersschaut, onder voorzitterschap van voorzitter Pierre Nihoul,
wijst na beraad het volgende arrest :
I. Onderwerp van het beroep en van de prejudiciële vragen en rechtspleging
a. Bij vonnis van 12 februari 2024, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 14 februari 2024, heeft de Vrederechter van het kanton Sint-Jans-Molenbeek de volgende prejudiciële vragen gesteld :
« Is artikel 233duodecies van de ordonnantie van 17 juli 2023 [lees : 2003] houdende de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd bij artikel 4 van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 22 juni 2023 (Belgisch Staatsblad, 21 augustus 2023), bestaanbaar met artikel 11 van de Grondwet, in zoverre het :
- een verschil in behandeling invoert tussen de verhuurders die, ingevolge een beslissing van de rechter waarbij de uitzetting van hun huurder wordt toegestaan, tot die uitzetting kunnen overgaan buiten de winterstop, en de verhuurders die, doordat zij tot die uitzetting wensen over te gaan gedurende de winterstop, het vonnis tot uitzetting niet ten uitvoer kunnen leggen, rekening ermee houdend dat de bewoningsvergoeding die door het Solidariteitsfonds ten laste kan worden genomen, niet noodzakelijk overeenstemt met het bedrag van de huur ?
- een verschil in behandeling invoert tussen de verhuurders die, ingevolge de beslissing van de rechter om de uitzettingstermijn te verlengen overeenkomstig artikel 233undecies, § 1, tweede lid, 3°, van de Brusselse Huisvestingscode, hun huurders niet kunnen uitzetten, en de verhuurders die, wegens de winterstop bepaald in artikel 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode, zulks niet kunnen doen, in zoverre de eerstgenoemde categorie geen schuldvordering kan indienen bij het Solidariteitsfonds indien de huurder geen bewoningsvergoeding betaalt, terwijl de tweede categorie dat wel kan ?
Schendt artikel 233duodecies van de ordonnantie van 17 juli 2023 [lees : 2003] houdende de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd bij artikel 4 van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 22 juni 2023 (Belgisch Staatsblad, 21 augustus 2023), artikel 16 van de Grondwet en artikel 1 van het Aanvullend Protocol van 20 maart 1952 bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, in zoverre het geen billijk evenwicht tot stand brengt tussen, enerzijds, de belangen van de huurder van een onroerend goed wiens uitzetting wordt opgeschort en, anderzijds, de belangen van de eigenaar-verhuurder, hetgeen een overdreven beperking van het recht op het ongestoord genot van eigendom van de verhuurder inhoudt, met name door het de rechter niet mogelijk te maken het belang van beide partijen in aanmerking te nemen om de uitzettingstermijn vast te stellen en rekening ermee houdend dat de bewoningsvergoeding die door het Solidariteitsfonds ten laste kan worden genomen, niet noodzakelijk overeenstemt met het bedrag van de huur ? ».
b. Bij vonnis van 29 februari 2024, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 11 maart 2024, heeft de Vrederechter van het kanton Ukkel de volgende prejudiciële vraag gesteld :
« Schendt artikel 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode, zoals ingevoegd bij artikel 4 van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 22 juni 2023 (Belgisch Staatsblad van 21 augustus 2023), de artikelen 11 en 16 van de Grondwet en 5.69 en 5.73 van het Burgerlijk Wetboek, in zoverre het :
- de uitzetting van een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, tijdelijk verbiedt, zelfs wanneer bepaalde huurovereenkomsten correct werden beëindigd, overeenkomstig de in de Brusselse Huisvestingscode gestelde regels, of ingevolge akkoorden voor een minnelijke schikking tussen de partijen waardoor de uitzetting mogelijk wordt, of ingevolge het flagrant, herhaaldelijk en aanhoudend niet-nakomen door de huurder van zijn verplichting om huur te betalen, het niet-sluiten van een verzekering die zijn aansprakelijkheid dekt, hetgeen een inmenging vormt in het eigendomsrecht van de verhuurder en het billijke evenwicht verbreekt tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van eigendom,
- het recht op toegang tot de rechter beperkt, dat het recht impliceert om definitieve rechterlijke beslissingen ten uitvoer te leggen ? ».
c. Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 19 februari 2024 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 13 maart 2024, heeft de vzw « Nationaal Eigenaars en Mede-Eigenaars Syndicaat », bijgestaan en vertegenwoordigd door mr. Emmanuel Plasschaert en mr. Eric Montens, advocaten bij de balie te Brussel, beroep tot vernietiging ingesteld van de ordonnantie van 22 juni 2023 van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest « tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit » (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 21 augustus 2023; errata bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 2 en 31 mei 2024).
Die zaken, ingeschreven onder de nummers 8162, 8193 en 8194 van de rol van het Hof, werden samengevoegd.
(...)
III. In rechte
(...)
Ten aanzien van het beroep tot vernietiging in de zaak nr. 8194
Wat de bestreden bepalingen en de context ervan betreft
B.1. Het beroep tot vernietiging betreft de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 22 juni 2023 « tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit » (hierna : de ordonnantie van 22 juni 2023), die tot doel heeft uithuiszettingen te voorkomen door middel van verschillende maatregelen waarbij de procedure wordt aangepast en die kunnen leiden tot de ontbinding van een woninghuurovereenkomst en de uitzetting van de huurder, en door de tenuitvoerlegging van een beslissing waarbij uitzetting wordt toegelaten uit te stellen.
B.2.1. Artikel 4 van de ordonnantie van 22 juni 2023 voegt, in titel XI, hoofdstuk II, van de Brusselse Huisvestingscode, aangenomen bij ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 17 juli 2003 (hierna : de Brusselse Huisvestingscode), een afdeling 10 in, luidende « Procedure inzake woninghuurovereenkomst en inzake uitzetting », die krachtens artikel 233bis ervan van toepassing is « op woninghuurovereenkomsten en handelshuurovereenkomsten in zoverre die betrekking hebben op een goed dat ook tot woning strekt voor de huurder » en afwijkt van het Gerechtelijk Wetboek, waarvan de artikelen 1344bis tot 1344septies worden opgeheven (artikel 5 van de ordonnantie van 22 juni 2023). De « woninghuurovereenkomst » wordt gedefinieerd in artikel 2, § 1, 30°, van de Brusselse Huisvestingscode als « een huurovereenkomst betreffende een woning met uitsluiting van toeristische logies in de zin van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 8 mei 2014 ».
Die nieuwe afdeling 10 van de Brusselse Huisvestingscode bevat elf artikelen, genummerd van 233bis tot 233duodecies.
B.2.2. Artikel 233ter van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt :
« De rechter spreekt zich uit over elke aanvraag die een woninghuurovereenkomst betreft of een [handelshuurovereenkomst] [...], rekening houdend met de gevolgen van zijn beslissing voor het recht op huisvesting van de huurder.
De ontbinding van het contract wordt slechts uitgesproken als de schuldvordering niet kan worden aangezuiverd binnen een redelijke termijn, gelet op de situatie van de partijen, of wanneer vastgesteld wordt dat de ontbinding van het contract een evenredige beslissing vormt gelet op de tekortkomingen die aan de eis ten grondslag liggen ».
B.2.3. Artikel 233quater, §§ 1 en 3, van de Brusselse Huisvestingscode voorziet met name erin dat « elke invordering van een huur- of lastenschuld moet beginnen met een schriftelijke ingebrekestelling » gericht aan de huurder en dat niet mag worden overgegaan tot andere invorderingstechnieken tot de termijn waarvan de duur van minstens een maand in de ingebrekestelling moet worden vermeld, is verstreken. Artikel 233quater, § 2, 4°, van dezelfde Code voorziet eveneens erin dat « als de invordering uitgevoerd wordt door een advocaat, een openbaar ministerieel ambtenaar of een gerechtsmandataris, [...] de volgende tekst in een apart lid [moet] vermeld worden, vetgedrukt en in een ander lettertype : ` Deze brief betreft een minnelijke invordering en beoogt een gerechtelijke invordering te vermijden (daging voor de rechtbank of beslag) ' ».
B.2.4. Artikel 233quinquies, §§ 1 en...