Prélèvements en matière d’immeubles

Auteur:Michel Ceulemans
Occupation de l'auteur:Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables
Pages:159-180
SOMMAIRE

Prélèvement ou révision ? Prélèvement d'un immeuble en vue d’une transmission gratuite. Principe. Prélèvement par un assujetti non promoteur immobilier. Base imposable. Taux. Modalités. Déduction. Utilisation d'un immeuble comme bien d'investissement. Principe. Le bâtiment est destiné à être donné... (voir le sommaire complet)

 
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La matière des prélèvements est vaste.

Seules les implications avec le secteur immobilier sont expliquées ici.

Pour comprendre les prélèvements et les révisions (voir p. 181), il faut savoir que leur but est toujours (hormis le cas de l’art. 19 § 2) de revoir, corriger, modifier, adapter, etc. une déduction initiale suite à des faits survenus ultérieurement, comme par exemple :

- une sortie du patrimoine «économique» pour le patrimoine «privé»;

- une transmission gratuite;

- une utilisation comme bien d'investissement;

- une cessation d'activité;

- une modification du statut fiscal du bien, de l'activité, de l'assujetti;

- une utilisation temporaire privée;

- une exécution de certains travaux immobiliers pour les besoins de l'activité économique, besoins privés, ...;

- etc.

Prélèvement ou révision ?

Le prélèvement est une opération taxable à la sortie (livraison de bien ou prestation de services). Il s’inscrit en grille 01/02/03 et 54 de la déclaration.

Pour qu'il y ait prélèvement, il faut qu’il y ait à la fois un de ces évènements et qu’en outre un droit à déduction soit né (et non pas dès qu’il ait été exercé), l’assujetti restant en effet libre d’exercer son droit à déduction ultérieurement (dans les limites légales).

Lorsque les prélèvements et les révisions des déductions sont en concours, les prélèvements priment, en ce sens qu'il faut d'abord appliquer les prélèvements (et ensuite seulement, et s'il y a lieu, les révisions des déductions).

En règle, s'il y a prélèvement, il n'y a pas de révisions des déductions pour les mêmes raisons.

Cependant, des opérations de prélèvements peuvent aussi générer des révisions des déductions. Par exemple, la révision de la déduction ou d’un prorata de déduction sur un investissement prélevé.

La révision porte, quant à elle, directement et uniquement sur le montant de la T.V.A. déduite initialement donc sur une opération à l'entrée.

Prélèvement d'un immeuble en vue d’une transmission gratuite

Principe

Est assimilé à une livraison de bien (meuble ou immeuble), le prélèvement, par un assujetti, d'un bien de son entreprise pour le transmettre à titre gratuit; lorsque ce bien ou les éléments qui le composent ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la T.V.A.155

Cette disposition légale vise à soumettre à la T.V.A. la cession à titre gratuit d'un bâtiment neuf (voir p. 111), ou d'un droit réel y relatif. Les droits réels relatifs à ces immeubles suivent le même régime. Encore faut-il que ce bien immeuble ou les éléments qui le composent aient ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la T.V.A.

Lorsque l'assujetti est un promoteur immobilier (agissant dans le cadre de son activité économique), le prélèvement de l'art. 12 § 1er, 2° du Code T.V.A. est la règle dès que le bâtiment visé ou le droit réel y relatif est encore neuf pour l'application de la T.V.A. et a ouvert droit à déduction de la T.V.A.

Exemple

Un promoteur immobilier construit (ou achète) un bâtiment sous le régime de la T.V.A. Il déduit normalement, par le biais de ses déclarations, les T.V.A. grevant ce bien immeuble.

Alors que le bâtiment est toujours neuf, et qu'aucun autre prélèvement n'est encore intervenu, il le cède gratuitement.

Comme cet immeuble a bénéficié d'un droit à déduction, la cession à titre gratuit est assimilée à une livraison de bien à soi-même.

Si le bâtiment est situé en Belgique, le promoteur immobilier doit payer la T.V.A. belge sur la base imposable et conserve ainsi son droit à déduction.

Prélèvement par un assujetti non promoteur immobilier

Pour un assujetti qui n'est pas un promoteur immobilier, le prélèvement156 en cas de transmission à titre gratuit, est subordonnée à l’option préalable (voir p. 34) pour la cession d'un bâtiment neuf (ou de ses droits réels) sous le régime T.V.A. Cette situation est rare. A défaut d’option, la cession aura lieu avec droits d’enregistrement.

Base imposable

La base imposable est constituée par le prix d'achat des biens ou de biens similaires, ou, à défaut de prix d'achat, par le prix de revient, déterminés au moment du prélèvement157.

Exemple

En 2007, un promoteur immobilier achète un bâtiment avec T.V.A. Il le cède à titre gratuit, en 2009, alors que le bâtiment est toujours neuf.

La T.V.A. due en raison de la cession gratuite se calcule sur le prix d'achat du bâtiment, à déterminer selon les valeurs de l’année 2009 (état de l’immeuble, prix du marché, etc.).

Si entre-temps, le bâtiment a connu des modifications de valeur (dégradations, améliorations, influences du marché, etc.), la base taxable en est influencée.

Taux

Le taux du prélèvement en vue d’une transmission à titre gratuit (21%) est celui en vigueur au moment du prélèvement, même si la déduction s’est opérée à un taux différent.

Modalités

L'assujetti promoteur immobilier dresse, en deux exemplaires, un document interne de prélèvement.

Le 1er exemplaire est inscrit au facturier des sorties, comme les autres factures destinées à la clientèle.

Le 2ème exemplaire est sans intérêt puisque aucune T.V.A. n'est déductible.

Déduction

Un prélèvement en raison d'une transmission à titre gratuit n'ouvre aucun droit à déduction.

Utilisation d'un immeuble comme bien d'investissement

Principe

Est assimilée à une livraison de bien passible de la T.V.A., l'utilisation par un assujetti, comme bien d'investissement, d'un bien immeuble qu'il a construit, fait construire, fabriqué, fait fabriqué ou acquis autrement que comme bien d'investissement ou pour lequel, avec application de la T.V.A., des droits réels sur un bâtiment neuf ont été constitués à son profit ou lui ont été cédés ou rétrocédés, lorsque ce bien ou les éléments qui le composent ont ouvert droit à la déduction complète ou partielle de la T.V.A.158

Il s’agit ici du cas où un bâtiment neuf destinée à la vente, change d'affectation pour devenir un bien d'investissement au sein de la même exploitation du promoteur immobilier.

Le bâtiment est destiné à être donné en location

Un promoteur immobilier donne en location un bâtiment neuf qu'il a acquis, construit, etc. avec T.V.A., et qu’il destinait à la vente.

Le bâtiment devient un bien d'investissement dès la location. Le prélèvement doit être appliqué à ce moment et la T.V.A. due sur ce prélèvement n'est pas déductible, puisque la location immobilière est une opération exemptée159.

En cas de vente ultérieure de ce bâtiment (toujours dans le délai durant lequel il est considéré comme neuf), la T.V.A. sera applicable à cette livraison et la T.V.A. qui n’avait pu être déduite lors du prélèvement en vue de la location de l’immeuble devient entièrement déductible.

La révision ne doit par conséquent pas être effectuée160.

Tant qu'un droit à déduction n'est pas ouvert par la suite, les livraisons à soi-même suivantes (transmission gratuite, cessation d'activité) ne sauraient plus être appliquées. Par contre, les prestations de services à soi-même161 sont toujours susceptibles de s'appliquer.

Enfin, le prélèvement qui s’impose lors du passage d'un bâtiment du statut «neuf» au statut «ancien»162, ne s'applique plus lorsque ce bâtiment a déjà fait l'objet du prélèvement pour utilisation comme bien d'investissement.

Le bâtiment est utilisé comme bureaux utilisé comme bureaux

Un promoteur immobilier utilise comme bâtiment administratif un appartement initialement destiné...

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