Quelques notions, références et considérations générales propres au secteur immobilier

Auteur:Michel Ceulemans
Occupation de l'auteur:Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables
Pages:21-31
SOMMAIRE

Notion de « valeur normale ». Notion de « travail immobilier ». Notion de « bâtiment ». Notion de « bâtiment à ériger ». Notion de « bâtiment neuf ». Notion de bien meuble non attaché à un immeuble. Notion de bien meuble attaché à un immeuble. Immeuble par nature - Terrain.... (voir le sommaire complet)

 
TABLE DES MATIÈRES
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Selon l’art. 18 § 1er du Code T.V.A., les travaux immobiliers rentrent dans la catégorie des prestations de services.

Ils peuvent consister en de la main-d’œuvre uniquement (par exemple, une entreprise de maçonnerie met en œuvre des matériaux qui n'ont pas été achetés par elle, le nettoyage de vitres, etc.).

Mais les opérations qui consistent à fournir et à placer des matériaux d'une manière immobilière sont également des travaux immobiliers. La prestation de service immobilière porte alors tant sur les matériaux que sur la main-d’œuvre (par exemple, une entreprise de menuiserie fournit et place les fenêtres d'un bâtiment).

Pour l'application de la T.V.A., on ne considère pas les deux opérations distinctement en considérant que la première est une livraison de biens (vente des fenêtres) et que la deuxième est une prestation de services (placement des fenêtres). Il s’agit là d’une prestation de service immobilière pour le tout (matériaux + main-d'œuvre).

C’est l'article 19 § 2, dernier alinéa du Code T.V.A. qui détermine ce qu'il faut entendre par travaux immobiliers.

Le dernier alinéa de l'article 20 de l'A.R. n° 1 énumère une série d'opérations qui sont aussi à considérer comme des opérations relatives à un bien immobilier pour l'application du système du cocontractant (voir p. 191).

De plus, l'article 19 § 2 du Code T.V.A. assimile à une prestation de services, et soumet dès lors à la T.V.A. l'exécution par un assujetti de travaux immobiliers pour ses besoins propres ou pour les besoins privés de son personnel et, plus généralement, à titre gratuit ou à des fins étrangères à son activité économique.

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Enfin, l'article 36 du Code T.V.A. prévoit une base minimale imposable, pour les travaux immobiliers portant sur un bâtiment à ériger, base qui ne peut en aucun cas être inférieure à la valeur normale.

Tous les travaux immobiliers ne sont cependant pas soumis à cette base minimale imposable.

Notion de « valeur normale »

Pour les travaux immobiliers portant sur des bâtiments à ériger, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur normale.

La valeur normale (ou valeur de construction), en ce qui concerne les travaux immobiliers portant sur des bâtiments à ériger, est le prix pouvant être obtenu à l'intérieur du pays, pour le travail ou pour l'ensemble des travaux, dans des conditions de pleine concurrence entre un fournisseur et un preneur indépendants.

La valeur normale peut être fixée en fonction de différents critères, notamment le volume, la surface, la qualité des matériaux utilisés, etc.

Par exemple, deux maisons de même volume et surface situées dans le même lotissement peuvent avoir une valeur normale différente si l’une a un toit en tuiles et l’autre en ardoise, l’une de la menuiserie en chêne et l’autre en méranti, l’une avec des combles aménagés et l’autre pas, etc.

Notion de « travail immobilier »

Par travaux immobiliers ici visés, il faut entendre toutes les opérations suivantes :

- les travaux de construction, de transformation, achèvement, d'aménagement, de réparation d'entretien et de nettoyage de tout ou partie d'un immeuble par nature;

- les travaux de démolition de tout ou partie d'un immeuble par nature;

- toute opération comportant à la fois la fourniture et le placement d'un bien meuble dans un immeuble de manière telle que ce bien devienne immeuble par nature;

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Exemple

- Une baignoire, bien meuble, installée dans une salle de bains et raccordée au réseau des eaux et égouts.

- Un parquet installé dans une chambre.

- toute opération, même non visée au 3ème tiret ci avant, comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment :

♦ de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de chauffage central ou de climatisation, en ce compris les brûleurs, réservoirs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ou aux radiateurs;

♦ de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation sanitaire de bâtiment et, plus généralement, de tous appareils fixes pour usages sanitaires ou hygiéniques branchés sur une conduite d'eau ou d'égout;

♦ de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation installation électrique de bâtiment à l'exclusion des appareils d'éclairage et des lampes;

♦ de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de sonnerie électrique, d'une installation de détection d'incendie, d’une installation antivol, d'une installation de téléphonie intérieure;

♦ d'armoires de rangement, éviers, armoires éviers et sous éviers, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine, de placards de rangement incorporés à titre définitif dans des volumes spécialement prévus dans la construction;

♦ de volets, persiennes et stores placés à l'extérieur du bâtiment;

- toute opération, même non visée au 3ème tiret ci avant, comportant à la fois la fourniture et le placement dans un bâtiment de revêtements de...

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