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Les droits et les obligations

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AuteurPierre Jammar
Pages62-84

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Le droit à un logement décent est expressément reconnu, par l'article 23 de la Constitution belge, comme l'un des droits élémentaires dérivés du droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.

Cependant, il est généralement admis que les droits économiques, sociaux, et culturels reconnus dans l'article 23 de la Constitution ne sont pas «self-executing», mais constituent plutôt des enseignements destinés tant aux autorités publiques qu'aux juges appelés à statuer dans des litiges portant sur un logement.

Ce qui, bien entendu, ne donne pas au locataire la faculté de s'arroger tous les droits.

Devant un tribunal ou un juge de paix, le droit au logement peut être invoqué, non seulement dans un litige opposant un particulier à un pouvoir public, mais également dans un litige opposant des particuliers entre eux et pourrait parfaitement être revendiqué, parmi d'autres justifications, pour obtenir un délai à une expulsion, par exemple. Vis-à-vis d'un propriétaire privé, le droit au logement ne constitue qu'un précepte à valeur essentiellement morale et il ne peut fonder une obligation correspondante d'assurer le logement de son locataire à tout prix, et certainement pas sans que ce dernier ne respecte ses obligations.

Ceci ne concerne évidemment que le bail de résidence principale et non toutes les autres catégories de baux.

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Les obligations du bailleur

Le bailleur d'un logement a des obligations qui sont prévues par le code civil.

L'article 1719 CC dit: «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:

* de délivrer au preneur la chose louée (obligation de délivrance);

* d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (obligation d'entretien);

* d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (garantir l'éviction);

* de garantir au preneur le confort habitable nécessaire (garantie de tous vices cachés)».

Article 1720 CC «Le bailleur est tenu de:

* délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce;

* il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives».

Délivrer le bien en bon état d'entretien, ne veut pas nécessairement dire à l'état neuf. Il faut tenir compte de l'usure normale et de l'âge du bâtiment.

La nature du bien jouera également un rôle. Il va de soi que pour un appartement de luxe, on aura d'autres considérations que dans le cas d'une location d'un box de garage par exemple.

La garantie du fait personnel

Cette garantie implique que le bailleur doit s'abstenir de toute action personnelle de nature à troubler la jouissance paisible de son locataire: il ne peut l'importuner par des visites abusives, entreprendre des travaux de transformation dans les lieux, louer le bien en même temps à deux locataires différents, ni concéder à un autre locataire des droits qui, en fait, aboutiraient à gêner anormalement son locataire.

Par exemple, le propriétaire ne peut pas autoriser un autre locataire à remiser sa bicyclette dans le hall d'entrée ou construire dans la cour d'un immeuble tranquille un garage qui entraînerait de bruyantes allées et venues à toutes heures du jour et de la nuit.

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Cependant, le locataire ayant l'obligation d'entretenir le bien et d'effectuer certaines réparations, le propriétaire...

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