Les droits d’enregistrement sur l’apport d’un bien immobilier dans une société?
| Auteur | Ellen Cassaer |
Il arrive souvent qu’un dirigeant de société souhaite apporter un bien immobilier dans sa société. Toutefois, on oublie souvent les droits d’enregistrement.
L’apport de biens immobiliers, autre que ceux qui sont entièrement ou partiellement utilisés ou destinés à l’habitation et qui sont apportés par une personne physique à des sociétés belges, est soumis à un droit d’apport de 0%. En d’autres termes, il n’y a pas de droit d’enregistrement dû. Si par exemple on souhaite apporter un dépôt ou un bureau, ceci peut se faire sans droit d’enregistrement.
Néanmoins il doit s’agir d’un apport qui est entièrement rémunéré par des droits sociaux dans la société. Au cas où l’on voudrait également transférer à la société une dette hypothécaire grevant sur le bien immobilier, le droit proportionnel d’enregistrement sera appliqué sur le montant dû de la dette - en l’espèce le droit de vente de 10% ou 12,5%.
L’apport par une personne physique dans des sociétés belges ou étrangères de biens immobiliers qui sont entièrement ou partiellement utilisés pour ou destinés à l’habitation est par contre soumis au droit de transfert immobilier à titre onéreux lorsque les biens sont situés en Belgique. Ils sont exonérés du droit proportionnel d’enregistrement et soumis au droit fixe général lorsque les biens immobiliers se situent à l’étranger. L’apport par une personne physique d’un immeuble situé en Belgique est donc soumis au droit de vente (10% ou 12,50%).
La situation dans laquelle le bureau et l’habitation privée du dirigeant de société se trouvent dans le même bien immobilier n’est toutefois pas une situation exceptionnelle. Pensons également par exemple à une maison qui comprend également des écuries, qui sont louées à des firmes commerciales.
Apporter des biens immobiliers pour utilisation mixte dans une société est une opération chère parce qu’en principe l’apport de bâtiments qui servent partiellement à l’habitation et qui ont pour le reste des buts industriels ou agricoles, commerciaux ou administratifs, est totalement soumis au droit de vente.
Cette règle n’est toutefois pas applicable quand la partie destinée à...
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