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Les droits d'enregistrement

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Vincent
AuteurMarc Dogniez; Frédéric Ledain
Occupation de l'auteurAvocats au Barreau de Liège
Pages179-230

Page 179

1. Généralités
Que sont les droits d'enregistrement dus à l'occasion d'une vente immobilière d'une vente immobilière ?

Le droit d'enregistrement est un impôt qui se perçoit à l'occasion d'une formalité particulière : l'enregistrement des actes ou écrits.

Il frappe les opérations juridiques dont les documents enregistrés forment titre.

Il s'agit d'un impôt sur la circulation juridique des biens.

Qu'entend-on par enregistrement ?

Il s'agit d'une formalité consistant dans la copie, l'analyse ou la mention de l'acte ou de l'écrit par le receveur de l'enregistrement dans le registre à ce destiné.528

Cette formalité donne lieu à la perception d'un impôt dénommé «droit d'enregistrement».

L'enregistrement ne sera effectué que moyennant paiement comptant préalable des droits.

L'enregistrement doit dès lors porter nécessairement sur un acte écrit.

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Une convention verbale parfaitement valable en droit civil ne peut donc faire l'objet d'un enregistrement, un écrit étant indispensable.

Les parties contractantes devront donc rédiger une déclaration dans cette hypothèse de vente verbale.529

Quel est le but des droits d'enregistrement ?

L'enregistrement poursuit un but fiscal, c'est-à-dire la perception d'un impôt.

Il a également pour objectif de conserver et de mettre à jour la documentation immobilière (composition du patrimoine immobilier d'un débiteur).

Au niveau civil, la formalité de l'enregistrement est utilisée pour donner date certaine aux actes sous seing privé.

Dans quel délai la vente immobilière doit-elle être présentée à la formalité de l'enregistrement ?

L'enregistrement doit être effectué dans les quatre mois quatre mois quatre mois de l'accord des parties, c'est-à-dire dans les quatre mois de la conclusion de la vente530.

Les actes notariés doivent quant à eux être enregistrés dans les quinze jours de leur passation531.

Si la vente est restée à l'état verbal, il y aura lieu de présenter à l'enregistrement une déclaration signée par une partie ou par les deux relatant la vente immobilière intervenue.

Exemples de déclarations à rentrer

- Les soussignés x et y déclarent que x a vendu à y le bien sis...cadastré n°... pour le prix de ... (date et signature de x et y ).

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- Je soussigné x déclare avoir vendu le ... à y le bien sis à ...cadastré n°... pour le prix de... (date et signature de x).

- Je soussigné y déclare avoir acquis le...... de x le bien sis à ... cadastré n°... pour le prix de...(date et signature de y).

L'enregistrement doit avoir lieu dans les quatre mois de la convention et non de la signature de la déclaration.

Qu'entend-on par indivisibilité par l'enregistrement?

La personne qui présente532 un acte à l'enregistrement ne peut demander que l'enregistrement soit limité à une partie de l'acte afin d'éviter la perception du droit pour certaines des dispositions dont il fait titre.

Où la déclaration ou le compromis de vente doit-elle/il être enregistré(e) ?

La déclaration ou le compromis doit être enregistré dans le bureau de l'enregistrement de la situation du bien.533

L'acte du notaire belge devra être présenté dans le bureau du lieu de la résidence du notaire.534

Quand faut-il payer les droits d'enregistrement?

L'enregistrement535 n'est effectué qu'après paiement des droits et éventuellement des amendes tels qu'ils sont liquidés par le Receveur.

Nul ne peut différer le paiement sous prétexte de contestation de la somme due ou pour tout autre motif.

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Qui est tenu de faire enregistrer la déclaration ou le compromis et donc de payer les droits d'enregistrement ?

L'acheteur et le vendeur sont tenus de faire enregistrer une convention constatant une vente immobilière et donc de payer les droits. 536

Si l'acheteur qui est tenu aux frais de la vente et donc des droits d'enregistrement ne s'exécute pas, l'administration pourra s'adresser au vendeur pour obtenir le paiement des droits.

Le Code des droits d'enregistrement prévoit donc une solidarité entre le vendeur et l'acheteur.

Le vendeur pourra toujours se retourner contre l'acheteur par la suite pour obtenir la restitution de ce qu'il a payé mais ce recours s'avèrera souvent vain.

En effet, si l'acheteur est insolvable pour l'administration, il le sera aussi en principe pour son cocontractant.

Pour ce qui concerne les actes notariés, c'est au notaire qu'incombe l'obligation de faire enregistrer les actes qu'il a passés et de payer les droits y afférents, en ayant pris soin de se faire provisionner par l'acquéreur au plus tard le jour de la passation de l'acte authentique. 537

2. Champ d'application du droit d Champ d'application du droit de mutation e mutation immobilière
Quelles sont les conditions d'application des droits d'enregistrement d'enregistrement (droit de vente) ?

Il faut :

1. Une convention

Peu importe qu'elle soit écrite ou verbale.

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Cela exclut les opérations résultant de la loi seule (par exemple, une...

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