Déduction de la T.V.A.
| Auteur | Michel Ceulemans |
| Occupation de l'auteur | Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables |
| Pages | 65-78 |
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Ce chapitre ne reprend que les déductions relatives aux dépenses habituellement rencontrées dans le secteur immobilier. Pour une approche plus globale des déductions, nous renvoyons à notre ouvrage “Maximisez vos déductions"43.
En principe, toutes les T.V.A. portées en compte par les fournisseurs, ou celles payées lors des importations ou des acquisitions intracommunautaires sont déductibles dans la mesure où les biens et services fournis sont destinés à l'exercice de l'activité économique de l'assujetti.
C’est notamment le cas de:
- la T.V.A. sur l'achat de marchandises, matériaux et matières consommables;
- la T.V.A. sur les frais généraux : électricité, gaz, eau, chauffage, téléphone, frais administratifs, etc.;
- la T.V.A. sur les biens d’investissements.
Sont entièrement déductibles les T.V.A. supportées en amont, lors de la construction d'un bâtiment, par un assujetti avec droit à déduction ou un assujetti occasionnel44.
L'assujetti occasionnel qui ne dépose pas habituellement de déclarations à la T.V.A. opère la déduction dans la déclaration spéciale qu'il est tenu de déposer (voir p. 123).
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Est déductible, la T.V.A. qui grève le coût des travaux d'infrastructure réalisés par un promoteur lotisseur, pour autant que ces frais concernent un terrain sur lequel il a érigé ou fait ériger un bâtiment et à condition que le terrain et le bâtiment soient vendus, soit pour un prix unique, soit en vertu de deux contrats distincts intimement liés entre eux, dont l'un a pour objet la vente du terrain et l'autre, la vente du bâtiment.
Dans ce dernier cas, les frais d'infrastructure afférents au terrain doivent, conformément aux intentions communes des parties, être compris dans le montant qui sert de base de perception de la T.V.A.
Cette règle est également applicable lorsque le propriétaire d'un terrain renonce au droit d'accession au profit d'un promoteur immobilier qui y effectue des travaux d'infrastructure et y érige des bâtiments qui seront vendus sous le régime de la T.V.A.45
Cette décision ne peut être invoquée que par les assujettis soumis au régime de déduction selon l'affectation réelle des biens et des services; pour les autres assujettis, la déduction ne peut s'opérer, même pour les taxes grevant les frais d'infrastructure, que conformément aux règles du prorata général de déduction.
Lorsqu'un constructeur professionnel fait exécuter des travaux d'infrastructure pour un lotissement déterminé et si toutes les parcelles sont vendues non bâties, les ventes ne sont pas soumises à la T.V.A. et les taxes grevant le coût des travaux d'infrastructure ne peuvent être déduites46.
Cette décision ne vise que les assujettis soumis au régime de déduction selon l'affectation réelle des biens et des services.
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Est déductible, la T.V.A. grevant la construction d'une villa type par une société dont d'activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de la vente47.
Est déductible, la T.V.A. grevant ou ayant grevé le bâtiment cédé par un assujetti occasionnel ainsi que la T.V.A. grevant ou ayant grevé les services (courtages, publicité, ...) utilisés pour effectuer la cession imposable.
En revanche, la T.V.A. grevant ou ayant grevé les frais généraux de ces assujettis n'est pas déductible.
Lorsque la cession effectuée par un assujetti occasionnel, porte à la fois sur un bâtiment et sur le terrain sur lequel ce bâtiment est érigé, la déduction de la taxe qui a grevé les services (courtages, publicité, ...) utilisés pour effectuer la cession n'est déductible que pour la partie qui se rapporte au prix du bâtiment (à l'exclusion du terrain).
Un assujetti ne peut pas déduire la T.V.A. qui a grevé les services (courtages, publicité, ...) tendant à donner le bâtiment en location48.
Est déductible, la T.V.A. acquittée par un assujetti pour les travaux de réparation, d'entretien, de transformation ou d'amélioration effectués à un bâtiment pris en location et utilisé en tout ou en partie, dans l'exercice de son activité d'assujetti. Il y a lieu de faire les distinctions suivantes49:
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Si le locataire supporte lui-même le coût de ces travaux, il peut déduire la T.V.A. portée en compte par l'entrepreneur dans la mesure, bien entendu, où les dépenses se rapportent à la partie du bâtiment qui est utilisée pour son activité d'assujetti.
Si les dépenses engagées par le locataire lui sont remboursées, en tout ou en partie, sous l'une ou l'autre forme, par le propriétaire ou par le locataire principal, le locataire est censé, avoir fourni un service à ce propriétaire ou à ce locataire principal dans la mesure où les travaux effectués ont été supportés par ces derniers.
Le locataire doit délivrer une facture dont la base imposable est formée par la rémunération en argent, ou à défaut, par la valeur normale de la contrepartie, que celle-ci consiste en l'obligation de diminuer le montant du loyer, l'engagement de ne pas augmenter celui-ci durant une période déterminée ou l'engagement de livrer des biens pour un prix inférieur à celui qui est demandé normalement.
Dans cette mesure, le locataire peut déduire la taxe payée à l'entrepreneur.
Il va de soi que la T.V.A. réclamée par le locataire au propriétaire ou au locataire principal ne peut en aucun cas être déduite par ces derniers, étant donné que la location immobilière est exonérée de la T.V.A.
Lorsque le propriétaire paie au locataire une indemnité à l'expiration du contrat de bail, il n'y a pas lieu de considérer que le locataire a fourni pour autant un service au propriétaire.
La question s'est posée de savoir si un constructeur habituel qui construit ou fait construire un immeuble à appartements sur un terrainPage 69 appartenant à un tiers et sur lequel il bénéficie d'une renonciation au droit d’accession, peut déduire la T.V.A. que lui porte en compte, en sus de sa rémunération, la personne qui s'est entremise dans la conclusion de la convention intervenue avec le propriétaire du terrain qui, de son côté, vend directement aux acheteurs des appartements les quotités de terrain afférentes à ces appartements.
Comme cette entremise n'a pour objet, dans le chef du constructeur, que la réalisation d'opérations soumises à la T.V.A., ce dernier peut déduire, selon les règles habituelles, la totalité de la T.V.A. due en l’occurrence50.
Lorsqu'un bâtiment commercial a été érigé sur un terrain appartenant à un associé d'une société et, qu'au moment de l'achèvement des travaux de construction de ce bâtiment, l'associé en cause n'a pas encore renoncé...
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