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Construction d’immeubles

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AuteurMichel Ceulemans
Occupation de l'auteurProfesseur, Chambre belge des comptables et experts-comptables
Pages91-101

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Avant tout un bâtiment doit bien évidemment être construit. Ensuite il pourra être éventuellement vendu, transformé, agrandi, rénové, voire démoli.

Deux types de constructeurs peuvent intervenir : un tiers (un constructeur professionnel avec son personnel) ou le propriétaire (un particulier avec des membres de sa famille, une société avec des membres de son personnel, une association avec ses membres, etc.)

Présomption légale

Tout bâtiment nouvellement construit est réputé avoir été livré par un assujetti en exécution d'une ou de plusieurs prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers, sauf lorsqu'il est prouvé qu'il a été cédé à titre de bâtiment neuf, par un assujetti professionnel ou occasionnel81.

La présomption ci-dessus vise essentiellement le cas le plus courant d'un bâtiment construit en exécution de contrats d'entreprise conclus avec des entrepreneurs qui livrent les matériaux nécessaires et effectuent les travaux. Dans ce cas, il existe en principe des factures à concurrence de la valeur normale des prestations de services et la T.V.A. est perçue sur l’ensemble du prix. La valeur normale est la base minimale imposable.

La présomption ci-dessus peut être renversée si le maître de l'ouvrage prouve (par tous les moyens de droit commun) qu'il n'y a pas eu de prestations de services immobilières ou de fournitures de la part de l’entrepreneur.

Exemples

- Un particulier a effectué les travaux lui-même ou avec le concours gratuit de tiers (famille voisin, …).

- La prestation de l’entrepreneur ne comprend pas les matériaux parce le propriétaire les a lui-même achetés et mis à sa disposition.

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- Une A.S.B.L. construit elle-même son propre immeuble et apporte la preuve de la valeur des travaux effectués par les membres de son personnel82.

La T.V.A. n'est donc, en principe, perçue que sur la valeur des matériaux dans le cas où il n'y a pas de prestation de services de la part d’un assujetti (mise en œuvre de matériaux par le particulier).

Lorsque la prestation de services ne comprend pas de matériaux, la base minimale imposable est la valeur normale de la prestation, matériaux exclus.

Base imposable : La valeur normale

Pour les travaux immobiliers portant sur des bâtiments à ériger, la base imposable ne peut donc être inférieure à la valeur normale du bâtiment neuf c'est-à-dire… « le prix pouvant être obtenu pour le bâtiment, à l'intérieur du pays, au moment où la taxe devient exigible, dans des conditions de pleine concurrence entre un fournisseur et un preneur indépendants se trouvant au même stade de commercialisation »

Contrôle de la valeur normale par l’Administration

En principe chaque dossier de construction fait l’objet d’une vérification par l’Administration de la T.V.A. de la valeur prise en compte pour l’application de la T.V.A.

La valeur normale calculée par l’Administration est basée sur les prix moyens généralement pratiqués dans une région donnée pour un même type de construction.

Pour pouvoir appliquer une insuffisance, l'Administration doit établir que la valeur normale des travaux immobiliers est supérieure aux valeurs imposées. Un supplément de T.V.A. peut alors être exigible.

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Époque de l'estimation de la valeur normale

La valeur normale de construction est fixée compte tenu des prix applicables aux travaux au 1/1 de l'année au cours de laquelle a eu lieu l'occupation totale ou partielle du bâtiment et compte tenu de l'état du bâtiment à la date de la notification du revenu cadastral83.

Augmentation de prix d’une année à l’autre

Si des factures de travaux immobiliers ont une date antérieure à une augmentation des prix, l'Administration prend en considération les prix et valeurs de l’époque.

Il en va de même, lorsque le propriétaire peut prouver qu'il a, luimême ou avec l'aide gratuite de tiers, placé ou mis en oeuvre des matériaux achetés à une époque antérieure à l’augmentation de prix84.

Conservation des documents par le propriétaire

Le propriétaire du nouveau bâtiment doit conserver les plans, cahiers des charges et factures relatives à la construction pendant un délai de 5 ans 5 ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral85.

Communication des documents par le propriétaire

Le propriétaire doit communiquer, à toute réquisition des agents chargés du contrôle de la T.V.A., les plans et les cahiers des charges ainsi que les factures relatives à la construction durant un délai non déterminé mais qui correspond, en pratique, à la période de conservation de 5 ans.

Dépôt d'une déclaration par un particulier propriétaire

Le propriétaire doit remettre, dans les 3 mois de la signification du revenu cadastral, à l'office de contrôle dans le ressort duquel l'immeuble est situé, une déclaration reprenant le relevé détaillé des factures relatives à la construction.

Cette date permet à l'Administration de déterminer le montant sur lequel la T.V.A. a été appliquée par les prestataires de services.

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Le propriétaire est invité à faire état dans la déclaration, de travaux qu'il a effectués lui-même et/ou en collaboration gratuite avec d'autres personnes ou par un assujetti, ainsi que des factures des matériaux achetés par lui-même et mis en œuvre au cours des travaux.

Un modèle de cette déclaration figure en annexe 1.

Dépôt d'une déclaration par un indépendant

Un propriétaire qui a la qualité d'assujetti et qui peut déduire la totalité de la T.V.A. perçue sur les services et les livraisons se rapportant à l'érection de son bâtiment n'est pas tenu de remettre la déclaration visée ci-dessus.

La déduction s’opère par le biais de la déclaration périodique.

Il reste cependant tenu de communiquer les factures dressées et les documents établis, la vérification étant exercée lors des opérations de contrôle habituelles86.

Calcul de la...

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