La conformité des immeubles
| Auteur | Pierre Jammar |
| Pages | 239-266 |
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A.R. 08/07/97 article 2. Conditions de superficie et de volume :
La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque habitat doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative.
Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce d'habitation :
* les vestibules ou les halls d'entrée;
* les couloirs;
* Les toilettes;
* les salles de bains;
* les salles d'eau;
* les débarras;
* les caves;
* les greniers et annexes non aménagés en habitat;
* les garages;
* les locaux prévus à usage professionnel.
Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs habitats, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Le bien immeuble et plus principalement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter :
* des vices intérieurs ou extérieurs structurels ou d'instabilité;
* d'autres vices tels que des lézardes, des fissures;
* une vétusté prononcée;
* la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.
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L'habitat ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel.
Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12e de la surface de plancher de cette pièce.
A cette fin il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau.
Exemple 1
Une salle de séjour au rez-de-chaussée a une superficie de 4 m x 5 m = 20 m².
La source lumineuse naturelle sera dès lors de 20 m² : 12 = 1,67 m² ou par exemple une fenêtre de 1,7 m x 1 m.
Pour les logements se trouvant dans les caves, on ne tient pas compte de la moitié de la superficie des fenêtres situées sous le niveau du sol.
Exemple 2
Une salle de séjour se trouvant dans une cave et ayant une superficie de 4 m x 5 m = 20 m².
La source lumineuse naturelle sera dès lors de 20 m² : 12 = 1,67 m². Le plafond de la cave se trouvant à 0,5 m au-dessus du niveau du sol. Dans ce cas il faudra une fenêtre d'au moins 0,5 m x 3,34 m.
Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires (comme par exemple la salle de bains, la salle de douche et les toilettes) qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine.
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La surface de la section libre de cette entrée d'air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1% de la surface de plancher.
Exemple
Une salle de bains ayant une superficie de 3.5 m x 2,5 m = 8.75 m². L'ouverture, la grille ou la gaine d'extraction d'air nécessaire devra être d'au moins 1 % de 8,75 m2, soit 0.00875 m², c'est-à-dire par exemple un tuyaux de 11 cm de diamètre ou un conduit par exemple de 9 cm sur 10 cm.
Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre.
Le logement doit disposer au moins :
* d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence si l'immeuble comprend plusieurs habitats dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit;
* d'un évier muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne;
* d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année;
* d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal.
Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant;
* de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci;
* d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement.
Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.
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Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle.
Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants. Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçues de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
Etant donné que l'A.R. du 8 juillet 97 concerne une réglementation fédérale, et que toutes les autres conditions sont de niveau régional.
On pourrait en tirer des conclusions erronées en pensant que les réglementations fédérales priment sur les réglementations régionales.
Ce n'est pas le cas ! Ces deux dernières sont en effet au même niveau. Il faudra donc cumuler les interprétations des réglementations existantes.
Concrètement, ceci implique qu'il faut satisfaire à toutes les conditions édictées dans les différents textes et qu'en cas de conditions similaires, c'est la plus sévère qui prime !
Il est indispensable, pour un bailleur ou un régisseur, de bien connaître la législation concernant les nouvelles normes sur la détection d'incendie dans les logements.
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Nous reproduisons, ci-après les différentes directives ainsi que quelques conseils indispensables.
REGION WALLONNE - 2003.05.15 - DRW modifiant le Code wallon du Logement et l'article 174 du Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine - Moniteur Belge 2003.07.01
Les logements individuels et collectifs situés en Région wallonne doivent être équipés de détecteurs d'incendie. Le propriétaire doit prendre en charge les frais d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs; le locataire doit veiller à leur entretien.
2004.10.21 AGW relatif à la présence de détecteurs d'incendie dans les logements - Moniteur Belge 2004.11.10
Le Gouvernement wallon impose l'installation de détecteurs de fumée dans tous les logements. Il y a lieu de prévoir un détecteur par niveau d'habitation -...
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