Circulaire portant sur les opérations immobilières des pouvoirs locaux, de 9 mars 2016
Article M.
Section 1re. - Désaffectation du bien
Dans certaines hypothèses inhérentes à la nature spécifique de l'immeuble en cause, il importe que l'autorité compétente adopte une décision préalable, expresse, distincte et motivée de désaffectation du bien.
Tel est le cas notamment :
- lorsque le bien est affecté au domaine public.
Dans ce cas, la décision met fin à l'affectation du bien à l'usage public ou constate la cessation de cet usage public.
En outre, il convient de tenir compte, le cas échéant, de dispositions particulières tel notamment le décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale (par exemple dans l'hypothèse de la suppression d'une voirie).
- lorsqu'un bâtiment est affecté au logement et fonctions d'un ministre d'un culte reconnu.
A cet égard, il convient d'être également attentif à l'accord préalable de l'organe représentatif agréé du culte concerné quant à la désaffectation souhaitée.
Section 2. - Ventes d'immeubles - Règles générales
§ 1er. Décision de principe sur la vente.
1.1. Considérations générales
Le conseil communal, le conseil provincial ou le conseil de l'action sociale délibère sur le principe de la vente de l'immeuble concerné. A cet égard, afin d'éviter de multiplier les passages devant cette autorité et par conséquent pour réduire les délais de procédure, l'autorité compétente peut adopter, au cours d'une même séance, les délibérations portant tant sur la désaffectation du bien que sur le principe même de la vente.
Dans ce cadre, le conseil communal, le conseil provincial ou le conseil de l'action sociale arrête les modalités de la vente envisagée et notamment :
-
le recours au gré à gré ou à la vente publique;
-
les conditions essentielles et éventuellement substantielles de la vente;
-
le cas échéant, le projet de contrat de vente;
-
le prix minimum de la vente basé sur une estimation du bien;
-
l'utilisation de la somme obtenue conformément à la circulaire budgétaire. En ce qui concerne les communes et leurs entités consolidées soumises à plan de gestion, celles-ci doivent prioritairement affecter le produit de la vente de biens immobiliers au remboursement anticipé des emprunts CRAC, sauf investissements sur fonds propres dans les conditions fixées par la circulaire du 16 juillet 2015 relative à l'élaboration et à l'actualisation des plans de gestion.
Concernant l'estimation du bien, il est renvoyé à la section 7, § 1er, ci-après.
1.2. Précisions concernant le type de procédure
Sauf lorsqu'une disposition légale l'impose explicitement, le conseil communal, le conseil provincial ou le conseil de l'action sociale est libre, dans le cadre de son autonomie, de choisir soit la vente publique soit la vente de gré à gré suivant les modalités exposées ci-après.
Le principe d'égalité entre les acquéreurs potentiels doit impérativement être respecté.
A cet effet, il importe pour les pouvoirs locaux, lorsqu'ils optent pour la vente de gré à gré, de procéder ou de faire procéder à des mesures de publicité adéquates. Il est renvoyé à cet égard à la section 7, § 2, ci-après.
Il est, en effet, de l'intérêt même du pouvoir local et, plus particulièrement, de son intérêt financier, de faire jouer la concurrence pour obtenir un maximum d'offres et ainsi le meilleur prix de vente.
La décision de vendre de gré à gré, sans publicité, à une personne déterminée devra quant à elle être motivée, in concreto, au regard de l'intérêt général. L'absence de publicité peut être justifiée par des circonstances de fait particulières (par exemple : vente d'un excédent de voirie à un riverain).
1.3. Règlement de vente de biens immeubles
Le cahier des charges et conditions de la vente adopté par l'autorité compétente ne peut contenir de mesure créant une différence de traitement entre les candidats (telle une clause favorisant ou excluant une ou plusieurs catégories de personnes) qu'à condition que cette mesure repose sur des critères objectifs qui soient raisonnablement liés au but poursuivi.
En effet, il ressort de la jurisprudence du Conseil d'Etat et de la Cour constitutionnelle que les pouvoirs publics ont l'obligation d'assurer, d'une part, un processus de décision suffisamment objectif et, d'autre part, un traitement non discriminatoire des acquéreurs potentiels.
§ 2. Mise en oeuvre de la décision.
2.1. Mise en oeuvre de la décision du conseil communal ou du conseil provincial
Considérant que le collège communal ou provincial est chargé de l'exécution des résolutions du conseil communal ou provincial, il lui appartient notamment :
- de procéder aux mesures de publicité adéquates suivant les modalités arrêtées par le conseil communal ou le conseil provincial;
- d'examiner l'admissibilité des candidatures et des offres;
- dans le cas d'un gré à gré, de négocier avec tous les candidats dans le strict respect du principe d'égalité;
- dans le cas d'un gré à gré, d'établir une analyse comparative des offres et de présenter un rapport motivé au conseil communal ou au conseil provincial.
2.2. Mise en oeuvre de la décision du conseil de l'action sociale
Il appartient notamment au conseil de l'action sociale :
- de faire procéder aux mesures de publicité adéquates;
- d'examiner l'admissibilité des candidatures et des offres;
- dans le cas d'un gré à gré, de charger le président et le directeur général de négocier avec tous les candidats dans le strict respect du principe d'égalité;
- dans le cas d'un gré à gré, de charger le directeur général d'établir une analyse comparative des offres et de présenter un rapport motivé au conseil de l'action sociale.
2.3. Compromis de vente et négociations préalables dans le cadre d'une vente de gré à gré
Dans la pratique, il arrive régulièrement que les parties au contrat de vente (le pouvoir local et l'acquéreur) négocient ou signent un compromis de vente avant même d'avoir obtenu l'accord du conseil communal, du conseil provincial ou du conseil de l'action sociale sur le choix de l'acquéreur.
Le compromis constitue déjà un contrat et est, dès lors, susceptible d'engager la commune, la...
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