Circulaire ministérielle relative au permis d'urbanisation, de 3 juin 2010
Article M. I. REFERENCES LEGALES
- Le permis d'urbanisation trouve son origine dans le décret du 30 avril 2009 modifiant le Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine, le décret du 11 mars 1999 relatif au permis d'environnement et le décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d'accueil des activités économiques (Moniteur belge du 2 juin 2009, p. 39566, erratum Moniteur belge du 11 juin 2009, p. 41473).
- Le Gouvernement wallon a adopté les dispositions d'exécution de ce décret le 30 juin 2009 (Moniteur belge du 22 septembre 2009, p. 63350) et le 17 décembre 2009 (Moniteur belge du 28 décembre 2009, p. 81901).
- Le Gouvernement wallon a adopté les dispositions déterminant la forme des décisions relatives au permis d'urbanisation le 3 juin 2010.
- Dans le Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Energie (CWATUPE), les dispositions relatives au permis d'urbanisation figurent aux articles 88 et suivants ainsi qu'aux articles 311 et suivants.
Le régime juridique du permis d'urbanisation entre en vigueur le 1er septembre 2010.
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INTRODUCTION : le permis de lotir remplacé par le permis d'urbanisation
L'exposé des motifs du projet de décret devenu le décret du 30 avril 2010 met en évidence les enjeux dans les termes suivants :
" La modification de fond proposée la plus importante est sans conteste le remplacement du permis de lotir par le permis d'urbanisation.
Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 22 décembre 1970, le statut du permis de lotir n'a cessé d'osciller entre sa portée d'acte administratif individuel et celle d'acte administratif réglementaire.
Partant du souci légitime d'organiser la protection des acquéreurs de lot, les législateurs successifs ont fait du permis de lotir un document de composition urbanistique à valeur réglementaire, à l'égal du plan particulier d'aménagement devenu plan communal d'aménagement par la réforme du Code du 27 novembre 1997.
Cette évolution atteint aujourd'hui ses limites.
Non seulement, le mécanisme de modification du permis de lotir est rarement actionné, si ce n'est pour des objectifs le plus souvent liés à l'usage d'une seule parcelle, mais, en outre, le contenu même du permis de lotir, eu égard au plan de division qui l'accompagne, conduit à figer réglementairement et sur un très long terme la trame parcellaire qui en constitue la base.
Ce fait n'est déjà qu'en lointain rapport avec la protection des acquéreurs quant à l'équipement de la voirie qui dessert leurs lots.
Mais davantage préoccupante est l'incapacité d'adapter les formes urbaines issues des permis de lotir non périmés face aux nouveaux défis de la société : l'évolution de la cellule familiale, l'avenir socio-économique, l'accroissement des valeurs foncières ou encore le coût énergétique des bâtiments, du mode d'urbanisation autant que des transports.
Au coeur de cette évolution, les initiateurs des lotissements ne sont pas impliqués dès l'instant où les lots qu'ils ont formés ont été acquis. Pratiquement, la réponse à ces défis, exception faite de la possibilité théorique d'une modification des permis de lotir par un plan communal d'aménagement, repose sur la prise de conscience des seuls propriétaires de lots et conduit à n'agir que ponctuellement.
D'où la double évolution proposée par le texte en projet. D'une part, pour l'avenir, privilégier davantage une démarche de composition urbanistique d'ensemble, plus précisément dans l'hypothèse où s'élabore un projet d'urbanisation fondé sur la modification ou la création d'espaces publics et sans référence à un parcellaire.
D'autre part, offrir à la commune l'opportunité d'initier l'évolution des permis de lotir existants en les adaptant progressivement aux besoins sociétaux d'aujourd'hui et de demain. " (Document du Parlement wallon, session 2008-2009, 972, n° 1, p. 3)
Le permis de lotir a été l'outil d'urbanisme privilégié qui a largement participé au développement de l'habitat hors des villes sous une forme de périurbanisation et, plus globalement, à l'urbanisation de nos campagnes selon le modèle répandu de l'habitat pavillonnaire et quasi-uniforme dans ses dimensions sociales et architecturales.
Un véritable urbanisme " législatif " dont la rigueur est à l'image de sa rigidité et qui avait pour but de favoriser la mise en oeuvre, l'urbanisation et l'exploitation du territoire wallon selon des stéréotypes, sans toutefois que l'on puisse parler d'une véritable vision de l'aménagement du territoire.
Au travers du permis d'urbanisation, il importe de trouver une voie médiane où l'essentiel des règles relève davantage de la conception urbanistique que du seul droit au sens usuel.
La sécurité juridique de tous les actes relevant de la mise en oeuvre du permis d'urbanisation doit bien entendu être assurée, cependant, à trop vouloir offrir des garanties à propos des règles d'urbanisation, ce qui a particulièrement été le cas du permis de lotir, il faut aussi pouvoir faire le constat que dès l'acquisition effectuée, le nouveau propriétaire s'empresse de vouloir s'en écarter en sollicitant dérogations ou modifications en l'absence d'un véritable concept urbanistique.
C'est pourquoi nous entendons utiliser ce nouvel outil pour développer une nouvelle culture de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme et, pour y arriver, notamment conforter le projet urbanistique dès lors qu'il rencontre les enjeux sociétaux actuels voulus par le législateur.
Le recours au permis d'urbanisation doit être une opportunité de faire davantage preuve de créativité au niveau de la conception. Les règles de droit facilitent cette créativité.
Il importe que les acteurs de terrain que sont les promoteurs, les bâtisseurs, les géomètres-experts, les architectes, les ingénieurs et les urbanistes oeuvrent de manière concertée et complémentaire de telle sorte que la production urbanistique et architecturale soit innovante et de qualité et qu'elle privilégie les valeurs d'ensemble plutôt que les actes individuels et singuliers.
Tout projet de nouveau quartier d'habitat aura pour objet principal d'offrir un habitat diversifié propice à une meilleure mixité sociale en répondant aux besoins de l'ensemble des habitants. A cet égard, les changements démographiques et sociologiques, tels que la taille des ménages, l'augmentation substantielle des familles recomposées, le vieillissement de la population, amènent à devoir réfléchir à des formes d'habiter évolutives et à une conception des espaces publics adaptés, tout en s'appuyant sur les principes du développement durable.
De plus, en déclinant l'article 1er du Code, les options d'aménagement viseront également à la gestion parcimonieuse des ressources naturelles, à limiter les incidences et nuisances de l'activité humaine sur l'environnement naturel, mais également à devoir se prémunir des aléas naturels et des risques anthropiques.
En outre, à l'échelle du territoire, eu égard à la localisation du nouveau quartier au sein d'un tissu urbain constitué ou en milieu bâti rural, il y a lieu de définir un projet au regard de la notion générale de performance énergétique de l'urbanisation. Il convient d'apprécier la bonne adéquation entre les vecteurs générateurs de consommation énergétique, soit principalement les équipements nécessaires à la vie résidentielle d'une nouvelle population (chauffage, éclairage, ) ainsi que les moyens de déplacement de celle-ci vers l'extérieur (travail, loisirs,...) et les facteurs " air et climat ", en recherchant la " densité " optimale de logements à accueillir.
L'urbanisation d'un nouveau quartier, selon son programme plus ou moins important (résidentiel unifamilial et/ou collectif, complété de fonctions complémentaires telles que bureaux, commerces, salle de quartier, espaces publics de rencontre, ), aura un impact sur le voisinage, la vie du quartier ou du village. Parmi les facteurs impactés, relevons les relations fonctionnelles avec d'autres équipements publics et de services à la personne, les flux générés par les déplacements des personnes (TEC, voitures, vélos, piétons,) et le transport de biens divers (déménagements, collecte des immondices,), ainsi que la nécessité de renforcer certains réseaux d'infrastructures techniques (eau, gaz, électricité, chaleur,...). Ces facteurs et leurs paramètres quantitatifs sont directement liés à la population que ce quartier devra accueillir et doivent être appréciés à leur juste valeur.
A l'échelle du paysage urbain et/ou rural, toute nouvelle urbanisation amène à de profondes modifications. Dans certains cas, il s'agit simplement de conforter un tissu bâti ou d'étoffer la trame urbaine, dans d'autres cas, l'urbanisation constituera en une colonisation d'un nouveau territoire (passant d'un milieu naturel ou rural à un milieu anthropique) en changeant radicalement le paysage et les repères visuels, voire patrimoniaux - naturels et culturels. Ces considérations amènent à devoir s'interroger sur la morphologie à imprimer au nouveau quartier, tout en réservant au besoin, des espaces susceptibles d'une bonne intégration ou de mise en valeur de l'un ou l'autre élément riche de sens ou de valeur.
A l'échelle du terrain à urbaniser, la bonne gestion topographique et les facteurs environnementaux constituent des paramètres déterminants préalables à la morphologie à imprimer au nouveau quartier.
Parmi les ressources naturelles à considérer, le sol, l'eau, l'air et la biodiversité doivent être pris en compte dès la phase d'étude, tant dans la réalisation du quartier que dans son évolution. De manière irrémédiable, l'urbanisation soustrait un terrain des zones rurales et naturelles.
Ainsi, l'impact sur l'environnement porte directement sur le sol et le changement du régime hydrique. Il peut aussi affecter, selon les caractéristiques topographiques, le micro-climat et la biodiversité (faune, flore). Aussi, il s'agit d'être attentif à un bon équilibre entre les surfaces " minéralisées...
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