Le bail commercial
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Par Me Anne LECLERCQ , Avocat au Barreau de Liège
1. Objet
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Le code civil contient des règles générales relatives aux baux de biens immeubles (articles 1714 et suivants) et des règles particulières à certains baux (bail de résidence principale, bail commercial et bail à ferme).
Certains baux commerciaux sont régis par une loi spéciale, la loi du 30 avril 1951 (plusieurs fois modifiée et pour la dernière fois par la loi du 13 avril 1997). Cette loi s'applique aux «baux d'immeubles ou de partie d'immeubles qui (...) sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public». Cette loi contient plusieurs dispositions impératives (auxquelles les parties ne peuvent déroger) qui ont le plus souvent pour but de protéger l'activité commerciale du preneur. Ainsi, la durée du bail ne peut, en principe, être inférieure à neuf ans, des formalités et délais sont à respecter pour certains actes tels que demande et refus de renouvellement, cession du bail, résiliation amiable du bail, etc.
Il est donc vivement recommandé aux non-juristes de faire appel en temps utile aux conseil d'un avocat tant pour la rédaction du contrat de bail qu'au cours de son exécution.
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Le modèle de contrat proposé concerne un bail de la totalité d'un immeuble destiné à l'exploitation d'un commerce de détail régi par la loi. Certaines clauses avantageant l'une des parties sont proposées. Le cas échéant, l'autre partie veillera à ce que ces clauses soient supprimées ou modifiées et/ou réclamera l'introduction dans le contrat de clauses en sa faveur.
2. Table des matières
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Objet
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Destination
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Durée du bail 4 Loyer
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Consommations privées et charges locatives
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Garanties
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Etat des lieux
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Entretien et réparations
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Transformations et aménagements des lieux loués
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Travaux et aménagements imposés par les autorités
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Assurances
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Cession et sous-location
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Accès du bailleur aux lieux loués
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Expropriation pour cause d'utilité publique
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Vente du bien loué
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Affichage et visites en cas d'expiration du bail ou de vente de l'immeuble
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Sanctions en cas de retard de paiement et de résiliation aux torts du preneur
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Solidarité
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Election de domicile
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Droit applicable
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Enregistrement du bail Page 109
Contrat de bail commercial
ENTRE LES SOUSSIGNÉES :
________________________________________________________________ dont le siège social est à (domicilié à) ___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________ inscrite à la Banque-carrefour des entreprises sous le numéro ______________________________________________________ (représentée par M __________________________________________________________________________________________ ) ci-dessous dénommée le «Bailleur» et :
____________________________________________________________________________________________________________ dont le siège social est à (domicilié à) ___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________ inscrite à la Banque-carrefour des entreprises sous le numéro _______________________________________________________ (représentée par M __________________________________________________________________________________________ ) ci-dessous dénommée le «Preneur»
IL EST CONVENU CE QUI SUIT :
Article 1 - objet
Le Bailleur donne en location au Preneur, qui accepte, à titre de bail commercial régi par la loi du 30 avril 1951, un immeuble à destination commerciale dont il est
propriétaire : _________________________________________________________________________________________________
(modifier le cas échéant) sis à ____________________________________________________________________________________ composé de (énumérer les locaux) ________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________ parfaitement connu du Preneur qui déclare l'avoir visité.
Article 2 - destination
Les lieux sont loués à la destination exclusive d'un commerce de détail de ___________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Il est interdit au Preneur de changer la destination du bien loué, sauf accord écrit et préalable du Bailleur.
Article 3 - durée du bail
La location est consentie pour une durée de 9 années consécutives prenant cours le ____________________ et se terminant le ___________________ , sans préjudice, le cas échéant, du droit du Preneur d'obtenir le renouvellement du bail, conformément aux articles 13 et suivants de la loi sur les baux commerciaux.
Conformément à l'article 3 de la loi sur les baux commerciaux, le Preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
Les parties peuvent, de même, y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le Juge. Page 110
Ajouter le cas échéant une clause (avantageant le Bailleur) :
Le Bailleur est autorisé à mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d'un an, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste en vue d'exercer effectivement lui-même dans l'immeuble un commerce ou d'en permettre l'exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quart du capital ont avec le Bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou d'adoption.
Article 4 - loyer
Le loyer de base est fixé à . _____________ EUR par mois, payable par anticipation le _____________ de chaque mois et pour la première fois le .____________________ , au compte nº _____.-.____________ -._____ . ou à tout autre compte que le Bailleur désignerait en cours de contrat.
Le loyer sera exigible par le seul fait de l'échéance du terme susdit qui vaudra mise en demeure.
Les parties conviennent également que le loyer sera adapté chaque année au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, automatiquement et de plein droit, sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation et par application de la formule suivante :
Nouveau loyer = loyer de base x...
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