Assujettissement dans le secteur immobilier

Auteur:Michel Ceulemans
Occupation de l'auteur:Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables
Pages:33-46
SOMMAIRE

Les vendeurs professionnels (promoteurs immobiliers). Les vendeurs occasionnels (assujettis occasionnels). Les nouvelles entreprises. L’exploitant occasionnel d'une parcelle. Le personnel intérimaire. L’architecte. Le géomètre. Le commissionnaire en immobilier. Le courtier ou agent immobilier. L’agence immobilière de vacances. L’agence de... (voir le sommaire complet)

 
TABLE DES MATIÈRES
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Les règles générales en matière d’assujettissement sont, à ce stade, présumées connues5. Nous n’examinerons en détail dans le cadre de cet ouvrage que les professions et activités directement liées au secteur immobilier.

Les vendeurs professionnels (promoteurs immobiliers)

Ce sont les personnes qui, professionnellement, construisent des bâtiments pour les revendre. Cette activité leur est habituelle; ils sont assujettis de plein droit et, à ce niveau, ils ne se distinguent pas des autres assujettis avec droit à déduction puisqu’ils sont comme eux tenus d’appliquer la T.V.A. sur leurs opérations et possèdent le droit à la déduction des T.V.A. en amont.

On les appelle également les promoteurs immobiliers.

Mais les ventes que consent un constructeur vendeur professionnel ont en général pour objet non seulement des constructions mais également les terrains sur lesquels les constructions sont érigées ou des terrains non bâtis6.

Ce promoteur immobilier devient alors un assujetti mixte assujetti mixte.

La circonstance qu'il s'agirait d'appartements vendus avec des quotités correspondantes du terrain sur lequel l'immeuble à appartements est érigé, n'y change rien.

Bâtiment neuf vendu ou donné en location ?

Lorsqu’un constructeur professionnel construit un immeuble neuf et ne sait pas nécessairement si cet immeuble sera destiné à la vente (T.V.A. exigible et déduction possible) ou à laPage 34 location (exemption de T.V.A. et non déduction), la distinction doit être faite de la manière suivante :

- Si un bâtiment initialement destiné à la vente (pour lequel on a dès lors déduit la T.V.A.) est mis en location, un prélèvement7 doit être effectué au moment de la location effective (taxation sur la valeur normale de l’immeuble).

En cas de vente ultérieure de ce bâtiment (dans le délai durant lequel ce bâtiment est toujours considéré comme neuf pour la T.V.A.), la T.V.A. est alors applicable à cette vente, sans que l'option doive être levée. La T.V.A. qui était due lors du prélèvement, redevient donc déductible8.

- En cas de vente (dans le délai) de bâtiments initialement affectés à la location, la T.V.A. est applicable sur la vente et la T.V.A. grevant la construction (ou l'acquisition des bâtiments) qui n'était bien sûr à l’origine pas déductible le devient entièrement.

Lors de la cession d'un bâtiment neuf ou lors de la constitution, la cession et la rétrocession d'un droit réel sur un tel bâtiment, une mention appropriée faisant clairement apparaître que l'opération juridique est soumise à la T.V.A. doit être chaque fois insérée dans le premier acte qui forme titre entre les parties de l'opération visée9.

Les vendeurs occasionnels (assujettis occasionnels)

Ce sont les personnes dont l’activité n’est pas de construire (ou acheter) et vendre des immeubles et qui construisent construisent ou achètent occasionnellement un bâtiment avec T.V.A. et le revendent en décidant d'être assujetties pour cette vente (un particulier, une entreprise, une commune, un hôpital, etc.).

Assujetti occasionnel

Comme cette activité ne leur est pas habituelle, ils ont la possibilité d’opter pour l’assujettissement et ne seront donc assujettis que s'ils choisissent de l’être.

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Dès la vente réalisée, ils cessent d’être assujettis pour cette opération.

Ces personnes peuvent également opter pour l'assujettissement occasionnel pour la constitution ou la rétrocession d’un droit réel10.

Toutes les modalités de l’assujettissement occasionnel sont expliquées au chapitre consacré aux ventes d’immeubles (voir p. 118).

Les nouvelles entreprises

En principe, une personne n’est assujettie que lorsqu’elle effectue de manière habituelle des opérations qui la rendent assujettie.

Tel n’est pourtant pas le cas d’un nouveau promoteur immobilier qui n’aurait construit et vendu qu’un seul immeuble durant une période de plusieurs mois.

Ceci n’empêche pas ce constructeur professionnel de bâtiments neufs qu'il destine à la vente d’acquérir de plein droit la qualité d'assujetti dès qu’il extériorise par des actes non équivoques la volonté d'effectuer d'une manière habituelle des livraisons de bâtiments neufs.

Un acte non équivoque serait par exemple une démarche à un guichet d’entreprise, une publication de statuts pour une société ou encore l’acquisition de biens d’investissement, autant d’opérations effectuées avant le commencement effectif de l’activité.

Ces personnes, dès qu'elles posent les actes dont il s'agit, peuvent dès lors opérer selon les règles normales la déduction en amont des T.V.A. relatives à cette activité.

L’exploitant occasionnel d'une parcelle

Lorsqu'en attendant de l'utiliser comme terrain à bâtir, une personne exploite une parcelle de terre, de superficie réduite, en y plantant des arbres qui, à des périodes déterminées, sont élagués et vendus, on peut admettre que cette exploitation entre dans le cadre de la gestionPage 36 privée du patrimoine foncier. Par conséquent, il n'y a pas lieu de considérer cette personne comme assujettie à la T.V.A.11

Le personnel intérimaire

Le personnel intérimaire est fréquemment utilisé dans le secteur immobilier. En général, deux cas peuvent se présenter :

- Lorsque l’intérimaire est engagé dans les liens d'un contra contrat d'emploi ou de travail, la rémunération payée par l'employeur à l'intérimaire n'est pas soumise à la T.V.A.

Le service fourni (en Belgique) par l'entreprise de travail intérimaire à son client est soumis à la T.V.A. sur la somme totale que doit payer le client si le service est considéré comme une mise à disposition de personnel.

S’il est considéré comme une entreprise d'ouvrage (ce que l'Administration ne critique pas), il est soumis à la T.V.A. sur la somme totale que doit payer le client au taux applicable selon la nature du travail effectué par l'intérimaire.

Si le travail de l'entreprise de travail intérimaire est exonéré de la T.V.A., aucune taxe n'est due sur la somme que doit payer le client. L'entreprise de travail intérimaire n'a pas dans cette mesure la qualité d'assujetti à la T.V.A.

- Lorsque l’intérimaire n’est pas engagé dans les liens d'un contrat d'emploi ou de travail, il est assujetti et doit, en principe, être identifié à la T.V.A. s’il effectue habituellement des prestations soumises à la T.V.A.

Toutefois l'Administration n'exige pas cette identification pour autant que l'entreprise de travail intérimaire se comporte, dans ses rapports avec le client de la même manière que lorsque les intérimaires sont engagés envers elle dans les liens d'un contrat d'emploi ou de travail.

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L’intérimaire n'est pas assujetti à la T.V.A. et la T.V.A. n'est pas due sur les rémunérations qu'il réclame pour ses prestations s’il effectue des prestations exonérées de la T.V.A.

L'entreprise de travail intérimaire est alors considérée comme mandataire du client et elle ne doit calculer la T.V.A. que sur la commission lui revenant pour son intervention, à condition que, dans la facture qu'elle adresse au client, elle mentionne cette commission distinctement de la rémunération réclamée pour les prestations de l'intérimaire.

Exemple

Une entreprise de travail intérimaire A, travaille avec un client B et un intérimaire C.

Première hypothèse : C est un membre du personnel de A. st un membre du personnel de A.

A facture à B la totalité (prix contractuel convenu entre A et B, comprenant notamment les rémunérations de C, les charges sociales, le bénéfice, etc.).

La facture contient de la...

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