Extrait de l'arrêt n° 93/2008 du 26 juin 2008 Numéro du rôle : 4253 En cause : le recours en annulation des articles 98, 99, 101, 102 et 103 (Modifications des dispositions du Code civil concernant
Extrait de l'arrêt n° 93/2008 du 26 juin 2008
Numéro du rôle : 4253
En cause : le recours en annulation des articles 98, 99, 101, 102 et 103 (Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer) de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires » et autres.
La Cour constitutionnelle,
composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Bossuyt,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
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Objet du recours et procédure
Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 27 juin 2007 et parvenue au greffe le 29 juin 2007, un recours en annulation des articles 98, 99, 101, 102 et 103 (Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer) de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) (publiée au Moniteur belge du 8 mai 2007, troisième édition) a été introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires », dont le siège social est établi à 1000 Bruxelles, rue de la Violette 43, l'ASBL « Eigenaarsbelang », dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Mechelseplein 25, l'ASBL « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », dont le siège social est établi à 9000 Gand, Vrijheidslaan 4, et l'ASBL « De Eigenaarsbond », dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Otto Veniusstraat 28.
La demande de suspension des mêmes dispositions, introduite par les mêmes parties requérantes, a été rejetée par l'arrêt n° 113/2007 du 26 juillet 2007, publié au Moniteur belge du 7 septembre 2007.
(...)
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En droit
(...)
Quant aux dispositions attaquées
B.1. Le recours en annulation est dirigé contre les articles 98, 99, 101, 102 et 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), publiée au Moniteur belge du 8 mai 2007, troisième édition.
Quant à la recevabilité
B.2. Le Conseil des ministres objecte que, dans l'exposé des moyens pris de la violation des articles 10 et 11 de la Constitution, les parties requérantes ne démontrent pas que les différences de traitement dénoncées seraient discriminatoires et ne fournissent pas non plus la preuve que ces différences auraient des effets préjudiciables disproportionnés. Excepté pour le troisième moyen, les parties requérantes font valoir, que pour la différence de traitement en question, « il n'existe pas de justification raisonnable, objective et pertinente, qu'on puisse retrouver dans les travaux préparatoires ». Selon le Conseil des ministres, ces moyens sont dès lors irrecevables.
B.3. Pour satisfaire aux exigences de l'article 6 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, les moyens de la requête doivent faire connaître, parmi les règles dont la Cour garantit le respect, celles qui seraient violées ainsi que les dispositions qui violeraient ces règles et exposer en quoi ces règles auraient été transgressées par ces dispositions. Ces exigences sont dictées, d'une part, par la nécessité pour la Cour d'être à même de déterminer, dès le dépôt de la requête, la portée exacte du recours en annulation et, d'autre part, par le souci d'offrir aux autres parties au procès la possibilité de répliquer aux arguments des requérants, en sorte qu'il est indispensable de disposer d'un exposé clair et univoque des moyens.
B.4. Lorsqu'est invoquée une violation du principe d'égalité et de non-discrimination, il faut en règle générale préciser quelles sont les catégories de personnes qui sont comparées et en quoi la disposition attaquée entraîne une différence de traitement qui serait discriminatoire. Un moyen pris de la violation de ce principe n'est donc pas irrecevable par le seul motif qu'il est allégué dans la requête que la justification objective et raisonnable des différences de traitement ne ressortirait pas des travaux préparatoires ou que la requête n'apporterait pas la preuve que les différences de traitement dénoncées auraient « des effets préjudiciables disproportionnés » pour les parties requérantes.
Par ailleurs, il ne ressort pas des mémoires introduits par le Conseil des ministres que les moyens aient été exposés d'une manière qui ne lui permettait pas d'organiser sa défense.
Savoir si la différence de traitement ainsi dénoncée par les parties requérantes peut résister au contrôle au regard des articles 10 et 11 de la Constitution, sur la base des critères utilisés à cette fin par la Cour, concerne le fond de l'affaire.
L'exception est rejetée.
Quant au fond
En ce qui concerne la garantie locative
B.5. Le premier moyen, pris de la violation des articles 10 et 11 de la Constitution, est dirigé contre l'article 103 de la loi du 25 avril 2007, qui dispose :
Dans la même section du même Code [la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997; ci-après : la loi sur les baux d'habitation], l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
'Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un C.P.A.S. et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un C.P.A.S. et une institution financière, c'est le C.P.A.S. qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. '
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En ce qui concerne le montant de la garantie locative
B.6. Dans la première branche du premier moyen, les parties requérantes font valoir que les articles 10 et 11 de la Constitution sont violés en ce qu'un montant maximum différent...
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