Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale adoptant le programme d'action prioritaire ' Crystal ' situé sur le territoire de la commune de Molenbeek-Saint-Jean., de 28 octobre 1999
Article 1. Le programme d'action prioritaire " Crystal " est adopté. Il comporte les documents ci-annexés :
1) le document, à valeur indicative, intitulé " Exposé des motifs ", comprenant les éléments suivants :
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la situation existante de fait, accompagnée des plans n° 1 à 5;
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les mesures en faveur du développement du quartier;
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les notions-clés des programmes d'action prioritaire;
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les mesures particulières accompagnées des plans n° 7c et 7d;
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la réglementation planifiée et existante dérogations;
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la société mixte " Crystal ";
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bail emphytéotique/droit de passage;
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l'exemption des mesures particulières de publicité;
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l'étude et rapport d'incidences;
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le tableau de synthèse des affectations;
2) le document, à valeur réglementaire, intitulé plan d'affectation, comprenant les éléments suivants :
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les prescriptions littérales (zones pour bâtiments et zones non aedificandi);
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les plans n° 6a, 6b, 7a et 7b.
Art. 2. Les demandes de permis d'urbanisme, de lotir et de certificats d'urbanisme liées à l'extension de la S.A. Eurocall et aux projets de la société mixte constituée par la S.D.R.B., la S.A. Eurocall et la S.A. Charmeuil sont dispensées des mesures particulières de publicité visées par le articles 112 à 115 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.
Art. 3. Le programme d'action prioritaire " Crystal " cesse de produire ses effets cinq ans après son entrée en vigueur sauf prorogation pour un nouveau terme de cinq ans.
Art. 4. Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.
Art. 5. Le Ministre qui a l'Aménagement du territoire dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Bruxelles, le 28 octobre 1999.
Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Pouvoirs locaux, de l'Aménagement du territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation urbaine et de la Recherche scientifique,
J. SIMONET
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Travaux publics, du Transport, de la Lutte contre l'incendie et de l'Aide médicale urgente,
J. CHABERT
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de l'Energie et du Logement,
E. TOMAS
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Environnement et de la Politique de l'eau, de la Conservation de la nature, de la Propreté publique et du Commerce extérieur,
D. GOSUIN
La Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargée des Finances, du Budget, de la Fonction publique et des Relations extérieures,
Mme A. NEYTS-UYTTEBROECK
Le Secrétaire d'Etat à la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Aménagement du territoire, de la Rénovation urbaine, des Monuments et Sites et du Transport rémunéré de personnes,
E. ANDRE
ANNEXES.
Art. N1. Annexe 1. Exposé des motifs.
1.1. Situation existante de fait.
1.1.1. Le tissu social.
Le profil socio-économique de la commune de Molenbeek est un des plus faible de la Région bruxelloise. Au sein de la commune, le quartier dans lequel se situe l'îlot occupe une place exceptionnellement vulnérable. Les indicateurs de la vulnérabilité socio-économique sont, pour ce qui concerne l'îlot, encore plus bas que ceux de la moyenne du quartier auquel il appartient. En plus, l'intensité du problème n'est pas répartie régulièrement sur l'îlot. Dans les logements sociaux, le niveau des revenus et les conditions de vie sont paradoxalement meilleurs que dans les autres logements, qui officiellement abritent 45 % - en réalité (1) probablement entre 55 et 60 % - des habitants de l'îlot. Cette inversion, qui réside dans le fait que les plus nécessiteux n'habitent pas dans les logements sociaux, est une caractéristique de nombreux quartiers défavorisés. Cela démontre qu'il n'est pas possible de résoudre le problème hors de son contexte. Il faut au moins aussi intervenir simultanément sur le contexte qui est responsable de la concentration du problème.
((1) Les observations in situ ont confirmé les suppositions de l'Administration communale et de la police : la population des quartiers pauvres est 20 % supérieure aux chiffres du registre de population.)
Il y a à peu près 520 à 550 habitants dans l'îlot, groupés en 180 à 200 familles. 41 % de ces familles sont des personnes isolées, habitant surtout dans les logements sociaux. La taille moyenne d'une famille est en même temps très élevée, 3,6 personnes par famille. A peu près 60 % de la population a moins de 35 ans. Les familles nombreuses et les isolés forment donc la plus grande partie de la population. Il s'agit d'un groupe vulnérable.
La vulnérabilité est encore aggravée par une dépendance économique. Dans le secteur statistique, 62 % des habitants, âgés de plus de 18 ans, n'ont aucun diplôme. Ce pourcentage est le double de la moyenne communale et presque le triple de la moyenne régionale. Entre 1981 et 1991, la part de la population active ayant un travail est descendue de 28 % à 23 %.
La pauvreté augmente, la rupture à la ville s'aggrave.
1.1.2. Les bâtiments.
Voir plans n° 2 et 4.
Le bâti de l'îlot est hétérogène et complexe; il est le résultat d'une évolution longue de 200 ans. A un moment de son évolution l'îlot était entouré d'un front bâti. Ensuite, l'intérieur d'îlot s'est densifié en portant atteinte aux constructions existantes. Puis, un quart de l'îlot à été démoli pour faire place à des tours de logements. Ces différents concepts urbanistiques ne sont pas compatibles. Dans chacun de ces concepts, l'intimité urbaine prend forme différemment; ces différences provoquent des courts-circuits dans les interfaces entre l'espace privé et l'espace public. Une explication possible à cette situation est la réalisation incomplète des plans de restructuration successifs.
Comparé à la valeur moyenne (0,66) de l'indice de construction, le facteur P/S est très élevé (2,01). La superficie totale bâtie s'élève à 23712 m2. 39 % des propriétés sont en ruine ou dégradées. Cela représente plus de 50 % de la surface bâtie. Les plus anciennes habitations situées aux bords de l'îlot sont dominées par les tours de logements et par les constructions en intérieurs d'îlot. A cette situation s'ajoute un chancre urbain, l'ancien cinéma " Crystal ", qui est propriété de la commune. Le plan n° 4a illustre le fait que ce complexe a " corrodé " son environnement immédiat.
La longue histoire de l'îlot donne automatiquement au patrimoine bâti une valeur historique. Cette valeur est globalement protégée par les plans d'urbanisme supérieurs (P.I.C.H.E.E.), mis à part le quart de l'îlot du côté est, sur lequel les tours de logement ont été bâties.
1.1.3. Les activités.
Voir plans n° 3a et 3b.
60 % des superficies sont utilisées pour du logement et 18 % du bâti est vide. Le reste est utilisé pour des activités économiques. Ces proportions confirment la potentialité future de ce quartier : il ne deviendra jamais un pôle économique important, mais est plutôt prédéterminé à un avenir résidentiel prépondérant. L'îlot est tangent à la chaussée de Gand, qui est la colonne vertébrale historique et encore effective de ce quartier et sur laquelle se développe la plus grande partie de l'activité économique.
Mais, les entreprises qui s'adressent à un public plus large que celui du quartier ont localisé leurs entrées " du côté arrière " de l'îlot. Elles se soustraient maintenant à la dynamique locale du quartier. Cette situation est renforcée par la situation morphologique du quartier ainsi que par l'organisation des circulations.
Il faut constater que cette prise de distance par rapport à l'environnement immédiat est devenue un concept assez généralisé : on le retrouve dans les immeubles à patios et/ou atrium, les culs-de-sac privatisés, des concepts qui tendent vers une structure d'accès centralisée et contrôlée, ce qui provoque une forte marginalisation des franges. Dans les quartiers où le domaine public est dégradé, chaotique, sale et obstrué, l'espace privé a tendance à se tourner vers l'intérieur. Tout comme dans les autres processus dynamiques, le système spatial obéit aussi au principe de la réciprocité entre la partie et le tout. On constate que plus la qualité du domaine public et du cadre général de vie est mauvaise, plus il y a d'investissements invisibles. On voit une tendance à minimaliser les relations avec le domaine public pour des raisons de sécurité - est-ce justifié. C'est une autre question - et parce qu'on ne désire pas s'identifier au quartier délaissé. Si le quartier manque de représentativité, la représentation devient une question individuelle interne.
Le programme d'action prioritaire doit essayer d'en arriver à une situation où entreprises et quartier sont de nouveau ensemble au rendez-vous, et dans laquelle tous deux partagent les mêmes espaces publics, et sont soutenus par une dynamique commune.
1.1.4. La structure de propriété.
Le plan n° 1 représente la structure de propriété existante. 39 % de la surface au sol appartient à des petits propriétaires. L'Administration communale et le Foyer molenbeekois possèdent ensemble à peu près la moitié de l'îlot. Les 12 % restant sont la propriété d'un particulier, M. Paul Tackoen, qui est un des acteurs locaux du P.A.P.. La distribution actuelle des propriétés est un obstacle au bon aménagement parce que :
- l'intérieur d'îlot est divisé entre différents propriétaires qui doivent chacun donner un droit de passage pour que le coeur de l'îlot puisse fonctionner comme espace semi-public;
- l'image reflétée par le bâti à front de rue est un facteur déterminant et qu'actuellement cette image est peu attrayante. Les propriétaires de ce bâti ne sont pas mêlés activement au programme d'action prioritaire. Il manque donc un pion important qui devrait influencer positivement le quartier.
1.1.5. Contexte spatial et structurel.
La naissance et les caractéristiques de la structure spatiale du quartier, de ses relations...
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