9 NOVEMBRE 2016. - Arrêté royal relatif aux fonds d'investissement immobiliers spécialisés

RAPPORT AU ROI

Sire,

L'objectif de l'arrêté que nous avons l'honneur de soumettre à Votre signature est la mise en oeuvre de la possibilité offerte par la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires (ci-après, "la loi du 19 avril 2014") de créer des organismes de placement collectif à nombre fixe de parts institutionnels.

L'exécution offerte par cette possibilité légale reste limitée, dans le cadre du présent arrêté, aux sociétés d'investissement à capital fixe institutionnelles qui optent pour la catégorie de placements autorisés des biens immobiliers. Ces SICAFs institutionnelles qui investissent dans des biens immobiliers sont dénommées "fonds d'investissement immobiliers spécialisés" (en abrégé, "FIIS").

  1. Contexte

    Un des objectifs du régime des FIIS est de repositionner Bruxelles en tant que centre financier. En effet, nombre de gestionnaires de fonds d'investissement (belges et étrangers) ont actuellement recours à d'autres places financières, telles que le Luxembourg et les Pays-Bas, afin de créer des fonds d'investissement immobiliers.

    Dès lors, en offrant un cadre réglementaire flexible dédié aux investissements immobiliers et réservé aux investisseurs institutionnels et professionnels, la Belgique se positionne pour attirer les gestionnaires étrangers de fonds d'investissement immobiliers et également pour offrir aux gestionnaires belges de fonds d'investissement immobiliers un véhicule d'investissement performant leur permettant de lever des moyens financiers et de lancer de tels fonds d'investissement en Belgique.

    Au niveau européen, les législateurs ont, de manière générale, réglementé l'investissement immobilier de deux manières différentes. Premièrement, en créant un statut de fonds d'investissement : il s'agit d'organismes de placement collectifs soumis au contrôle prudentiel et à la surveillance de l'autorité de supervision compétente, levant des capitaux auprès d'investisseurs en vue de les investir dans des biens immobiliers conformément à une politique d'investissement prédéfinie, agissant dans l'intérêt exclusif desdits investisseurs et bénéficiant d'un régime fiscal favorable. Deuxièmement, en créant un statut de real estate investment trust (en abrégé : "REIT") : il s'agit de sociétés cotées "ordinaires" auxquelles diverses contraintes ont été imposées (quant au type d'activités, au type de revenus, à la distribution de leur résultat, diversification de leur actionnariat, obligation de cotation, etc.), agissant conformément à leur objet social qui est de mettre des biens immobiliers à disposition d'occupants, tout en les soumettant à un régime fiscal particulier.

    Ces deux statuts ne sont pas incompatibles et coexistent. En fonction du type d'activités que les opérateurs économiques entendent mener, de la structure de l'organisation qu'ils veulent mettre en place et des relations qu'ils entendent instaurer avec les investisseurs, ils opteront pour l'un ou l'autre statut. Plusieurs pays européens connaissent déjà cette dualité de régime. On peut à cet égard citer à titre d'exemple la France qui dispose des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), de la Grande Bretagne qui dispose des property authorised investment funds (PAIF) et des UK REITs ou encore de l'Irlande qui dispose des qualifying investor alternative investment funds (QIAIF) et des Irish REITs.

    Au niveau belge, à l'heure actuelle, les véhicules d'investissement disponibles (i.e. (i) les SICAFIs, régies par l'arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux SICAFIs et (ii) les sociétés immobilières réglementées - ci-après, les "SIR" - régies par la loi du 12 mai 2014 relative aux SIRs et son arrêté royal d'exécution du 13 juillet 2014) pour les investisseurs désireux d'effectuer leurs placements en immobilier ne sont pas totalement adaptés.

    Afin de maintenir la position concurrentielle des sociétés immobilières cotées, compte tenu de leur importance pour l'économie réelle et pour l'épargne publique, il a été décidé de créer un nouveau véhicule REITs i.e. la SIR, nettoyée des aspects propres aux fonds d'investissement immobiliers, avec une possibilité pour les SICAFIs de se convertir en SIRs.

    Dès lors, les opérateurs économiques qui disposent d'un savoir-faire concernant les fonds d'investissement immobiliers mais dont le projet d'investissement ne correspond pas au statut très spécifique des REITs (en particulier, leur caractère public, coté, comportant des obligations de diversification et limites d'endettement importantes) n'ont d'autre choix que de créer leur structure chez nos voisins qui disposent depuis de nombreuses années des véhicules appropriés en termes de fonds d'investissement immobiliers. C'est le cas par exemple, des investisseurs institutionnels qui recherchent des fonds d'investissement à durée de vie plus limitée - les biens étant revendus à l'échéance - pouvant investir dans des segments extrêmement spécifiques (risqués ou non, en fonction de la politique d'investissement du fonds d'investissement).

    Le présent arrêté entend remédier à cette situation en offrant une possibilité de véhicule d'investissement flexible tant d'un point de vue du droit des sociétés que du droit fiscal et de la réglementation financière. Cette mise en application devrait également améliorer le professionnalisme des parties actives sur le marché belge de l'immobilier tout en stimulant le développement de la Belgique comme cadre attractif pour les investisseurs institutionnels dans une perspective européenne et internationale.

    La coexistence de ce nouveau régime FIIS avec le régime existant des SIRs ne génère pas de réelle concurrence entre les deux régimes, celui des SIRs visant la diversification maximale du risque et le très long terme, celui des FIIS étant plus ciblé avec des politiques d'investissement plus courtes et parfois limitées à quelques (voire un seul) actifs.

    Par ailleurs, le FIIS ne sera pas réservé aux seuls investissements immobiliers en Belgique mais sera avant tout une vraie plateforme pour des investissements réalisés en Belgique et à l'étranger. Contrairement aux SIRs, le FIIS est un fonds fermé avec une durée de vie limitée. Au terme de la durée du FIIS, et excepté en cas de prorogation de sa durée décidée par les actionnaires ou associés, le FIIS sera liquidé et les produits distribués.

    L'existence d'une telle plateforme permettra aux institutionnels et professionnels de garder plus de flexibilité et de contrôle par rapport à leur investissement, tout en bénéficiant d'un cadre réglementé.

    Les dispositions proposées sont davantage expliquées ci-après, section par section.

  2. Commentaires

    2.1. Cadre juridique

    Le présent arrêté royal s'intègre dans les mesures d'exécutions de la loi du 19 avril 2014 transposant en droit belge les règles de la Directive AIFM.

    Dans la Partie III de la loi du 19 avril 2014 (i.e. la partie relative aux dispositions non harmonisées relatives aux organismes de placement collectif alternatifs), le législateur a prévu, un Livre II dont les dispositions sont spécifiquement applicables aux organismes de placement collectif alternatifs de droit belge qui n'offrent pas leurs parts au public en Belgique et qui optent pour les régimes institutionnels et privés organisés par la même loi. Cette partie reprend les dispositions relatives aux régimes d'organismes de placement collectif institutionnels et privés précédemment prévues par la loi du 3 août 2012, à l'exception du régime relatif aux organismes de placement en créances institutionnels.

    Les régimes mis en place par et en vertu de ce Livre II de la Partie III de la loi du 19 avril 2014 ont un caractère optionnel et ne s'appliquent donc qu'aux organismes de placement collectif alternatifs qui ont opté pour les statuts ainsi organisés. Le statut de FIIS mis en place par et en vertu du Livre II de la Partie III, a donc un caractère optionnel.

    Néanmoins, les dispositions de cette Partie III s'appliqueront en sus des dispositions de la Partie II de la loi du 19 avril 2014, contenant les dispositions harmonisées relatives aux gestionnaires d'organismes de placement collectif alternatifs qui ont quant à elles un caractère obligatoire. Dès lors, le gestionnaire gérant un FIIS répondant à la définition d'organisme de placement collectif alternatif prévue par la loi du 19 avril 2014 et ne bénéficiant pas d'une exclusion prévue par l'article 7 de la même loi ou d'une exemption prévue par l'article 8 de la même loi, devra obligatoirement se conformer aux exigences de la Partie II de la loi du 19 avril 2014 en sus des dispositions prévues dans le présent arrêté.

    Néanmoins, il faut noter qu'un tel gestionnaire pourrait bénéficier, sous certaines conditions, de l'exemption "de minimis" réservée aux gestionnaires d'organismes de placement collectif alternatifs de petite taille et prévue aux articles 106 et suivants de la loi du 19 avril 2014.

    Le présent arrêté doit dès lors se lire non seulement au regard des dispositions du Livre II de la Partie III de la loi du 19 avril 2014 en exécution desquelles il a été adopté, mais également au regard des dispositions de la Partie II qui s'appliqueront le cas échéant au gestionnaire du FIIS (ou au FIIS lui-même si celui-ci est autogéré).

    Par ailleurs, conformément à l'article 281, al. 2, a) de la loi du 19 avril 2014, peuvent également opter pour un desdits statuts mis en place par ou en vertu du Livre II de la Partie III de la loi du 19 avril 2014, en ce compris le statut de FIIS, dans la mesure permise par la loi, les organismes de placement qui ne comptent qu'un seul participant et qui ne sont donc à ce titre pas considérés comme des organismes de placement collectif alternatifs au sens de la Directive AIFM. Il en va de même pour les entités visées à l'article 2, paragraphe 3 de la Directive AIFM (par exemple les sociétés holding, les institutions de retraite...

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