Les problèmes pendant la location
| Auteur | Pierre Jammar |
| Pages | 131-154 |
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Il peut parfaitement utiliser l'immeuble ou une partie de l'immeuble pour sa profession à la condition que cela ne soit pas expressément interdit par le bail, les usages ou les règlements et qu'il ne l'impute pas sa déclaration fiscale.
Par exemple un comptable pourrait légalement entreposer des archives dans son logement ou un expert pourrait rédiger ses rapports dans son appartement.
Par contre il ne pourrait pas y faire commerce, recevoir de la clientèle, entreposer des matières dangereuses ou installer une enseigne sans le consentement écrit du bailleur.
Si l'on s'en réfère à l'article code 215 du code civil, les deux époux ont un droit égal et conjoint relatif au logement principal de la famille. C'est aussi le cas, même si un seul des deux époux a signé le contrat.
Lorsque le locataire se marie en cours de bail, le conjoint qui n'a pas signé le contrat peut quand même se prévaloir du bail.
Il faudra donc que le renon donné par les locataires soit signé par les deux époux et si l'un ne le fait pas, le bailleur pourra considérer que le congé est nul.
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Le renon donné par le bailleur devra également être adressé aux deux époux, idéalement par deux lettres distinctes, pour autant que l'on ait eu connaissance du mariage.
Le décès du locataire et même celui du bailleur ne met pas fin au contrat.
Ceci est valable pour toutes les catégories de baux, à l'exception du bail à vie naturellement qui lui, s'éteint par la mort du locataire seulement.
Les héritiers sont donc tenus de continuer le contrat et pour le cas du locataire, ils doivent continuer à payer le loyer jusqu'à la fin de la renonciation éventuelle.
Le code civil précise dans son article 1742 que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
Toutefois, cette disposition n'est pas impérative et une clause du contrat peut y déroger, à la condition de ne pas empiéter sur les règles impératives de la loi. Comme par exemple la durée du contrat.
Cette règle permet donc aux héritiers de prendre le temps de vider les lieux mais qu'ils ne perdent pas de vue qu'ils doivent conjointement et au plus vite signifier le renon d'une période de trois mois dans le cas des baux de 9 ans ou celui prévu au contrat dans le cas du bail court terme.
Rien n'empêche, malgré tout, la résiliation amiable qui conviendra à tout le monde. La situation est suffisamment dramatique en soi.
Dans le cas où le locataire ne laisse pas d'héritier, la situation est moins simple qu'il n'y paraît.
Lorsqu'une succession est réputée vacante après un délai de trois mois et quarante jours, toute personne intéressée, dont le bailleur, peut demander au tribunal de première instance la désignation d'un curateur.
En cas d'urgence, et on peut le comprendre par rapport à la perte des loyers, on peut également requérir en référé la désignation d'un administrateur judiciaire, à condition de démontrer l'absence d'héritiers ou leur éloignement dans le cas des étrangers, ou encore leur grand nombre rendant toute action collective impossible.
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Le code judiciaire permet encore, sous des motifs d'intérêts sérieux, de faire apposer des scellés sur l'immeuble et la requête est demandée au Juge de Paix.
Si la valeur du mobilier est négligeable, le Juge de Paix peut en confier la vente à un curateur qui aura un délai de 40 jours à dater de sa désignation pour réaliser les biens.
Même principe qu'en cas de décès, la faillite du locataire comme celle du
bailleur ne met pas fin au contrat en cours.
Pour le cas du bailleur, l'affaire est simple, c'est le curateur qui remplace le bailleur jusqu'à la liquidation et vraisemblablement un nouveau propriétaire prendra la place du failli.
Pour le cas de la faillite du locataire, le curateur pourra décider sans délai si il résilie le contrat ou le poursuit.
En général dans les baux commerciaux, le curateur poursuit le contrat, et donc ses paiements, pour lui donner le temps de trouver un repreneur et dans le cas des logements, il résilie le bail.
De son côté le bailleur a plutôt intérêt à demander la résiliation de commun accord au curateur avec une indemnité de relocation car ses chances de récupérer l'entièreté de sa créance sont plutôt réduites.
Dans tous les cas, le curateur demandera au bailleur de remplir une déclaration de créance (loyers et charges éventuelles) dans laquelle il faudra indiquer formellement l'existence de son privilège, car dans le cas contraire il pourra être rejeté par le curateur.
La «sous-location» est une nouvelle location consentie par le premier locataire (locataire principal) qui devient lui-même bailleur auprès d'une autre personne, le sous-locataire. Il faut que le bailleur principal marque son accord préalablement et par écrit pour que la sous-location puisse s'effectuer.
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Cette sous-location peut porter sur la totalité du bien loué ou sur une partie de celui-ci seulement, et ses conditions peuvent être différentes de la première location.
La sous-location implique qu'il y ait un nouveau bail conclu entre le locataire principal et un nouveau locataire (dont les conditions de loyer et de durée peuvent être différentes par exemple); les obligations du locataire principal subsistent vis-à-vis du bailleur mais le locataire principal acquiert aussi des obligations de bailleur à l'égard du sous-locataire.
En matière de sous-location, les règles suivantes sont d'application :
Il existe deux importantes exceptions à cette interdiction de principe :
* La sous-location par une personne morale à une personne physique moins nantie est possible.
La loi de 1997 permet qu'une commune, un CPAS, une ASBL ou une société à finalité sociale procèdent, à leur tour, à la sous-location complète du bien qu'ils louent à des personnes démunies, ou qui se trouvent dans une position sociale défavorable.
Le logement servira alors exclusivement de résidence principale à ces personnes.
La loi impose, comme condition supplémentaire pour valider cette sous-location, que le bailleur principal ait préalablement donné son accord à cette forme spécifique de sous-location.
Cette nouvelle forme de sous-location est possible pour les nouveaux contrats, ou pour les contrats renouvelés, à partir du 31 mai 1997.
* Le locataire d'un bien commercial peut également sous-louer à une personne physique.
La loi de 1997 permet également que le locataire d'un bien commercial sous-loue une partie de l'immeuble qu'il loue, à une personne qui l'affecte à sa résidence principale.
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Pour être valable, cette sous-location doit remplir 3 conditions :
1) le contrat de bail ne peut contenir aucune clause d'interdiction de sous-location;
2) une partie seulement du bien loué peut être sous-loué en tant que résidence principale;
3) le locataire principal doit poursuivre ses activités commerciales dans le bien loué.
Le locataire ne peut, qu'éventuellement, sous-louer une partie de son logement et uniquement s'il continue à occuper le reste de l'immeuble au titre de sa résidence principale.
Cette partie de l'immeuble, qui est sous-louée, peut servir ou non de résidence principale au sous-locataire. Si elle sert effectivement de résidence principale au sous-locataire, et si les conditions de la loi sont réunies, on se trouve en présence d'un bail relatif à la résidence principale, ou le locataire principal devient le bailleur et le sous-locataire devient le locataire, aux yeux de la loi.
Ce bail est normalement soumis aux dispositions de la loi sur les loyers, mais à certaines conditions, et avec certaines exceptions :
1) La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail principal qui reste à courir.
2) Le locataire principal...
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