Locations d’immeubles
| Auteur | Michel Ceulemans |
| Occupation de l'auteur | Professeur, Chambre belge des comptables et experts-comptables |
| Pages | 135-157 |
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Une location est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose, pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.
Une cession ou concession du droit de jouissance est un contrat à titre onéreux par l'effet duquel une personne obtient un droit personnel de jouissance sur un bien. Il faut, en outre, que la jouissance porte sur un bien corporel ou sur un immeuble par destination en raison de son affectation.
Une location immobilière est un contrat par lequel l’une des parties s'engage à faire jouir l'autre d'un immeuble par nature pendant un certain temps et moyennant une rémunération que celle-ci s'oblige à payer. L'objet essentiel de la convention est de procurer au preneur l'usage et la jouissance de l'immeuble par nature donné en location.
En principe, les locations qui ont pour objet uniquement des immeubles par nature sont exonérées de la T.V.A. Il existe cependant un certain nombre de locations immobilières soumises à la T.V.A.
Les locations de maisons, d'appartements ou de chambres meublées (même dans les lieux de villégiature) restent entièrement exonérées de la T.V.A., à la condition que ces locaux soient destinés à l’habitation humaine, quelle que soit du reste la qualité du bailleur, pour autant que celui-ci ne soit pas un hôtelier ou l’exploitant d'un établissement assimilé à un hôtel.
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Lorsque des particuliers mettent des chambres meublées à la disposition d'étudiants, pour une durée relativement longue, sans qu'ils ne se chargent d'autres prestations que d'accorder la jouissance de ces chambres, accompagnées ou non des services accessoires (tels que le nettoyage de la chambre et la fourniture du petit déjeuner), on admet qu'ils ne sont pas, pour ces locations des assujettis avec droit à déduction128.
Les fournitures de logements meublés par les établissements hospitaliers, psychiatriques et cliniques, par les maisons de repos agréées, les crèches et pouponnières, les institutions pour la jeunesse et les établissements d'enseignement, pensionnats et internats sont exonérées de la T.V.A.
Est exonéré de la T.V.A., l’accès à des établissements d’éducation physique, à des installations sportives, à des musées, monuments, sites, parcs aménagés, jardins botaniques et zoologiques, à des représentations théâtrales, chorégraphiques ou cinématographiques, à des expositions, concerts, et conférences, à condition que les recettes tirées de ces activités servent uniquement à couvrir les frais.
Lorsqu’une personne physique ou morale non professionnelle de l’HORECA, met à disposition des chalets, bungalows, etc. lui appartenant, immeubles par nature et établis sur un terrain, aménagé ou non pour le camping, dont cette personne est également propriétaire, l'opération doit s'analyser pour le tout en une location immobilière et est entièrement exemptée de la T.V.A.129.
Si ces chalets, bungalows, etc., immeubles par nature, ont été érigés par une personne autre que le propriétaire du fonds, ladite personne ne peutPage 137 avoir la propriété de ces constructions que si le propriétaire du fonds a constitué à son profit un droit réel tel que le droit d'emphytéose ou le droit de superficie ou, ce qui est d'ailleurs traité comme la constitution d'un droit de superficie, si ce propriétaire du terrain a accordé expressément ou implicitement à la personne l'autorisation de construire sur ce terrain et a renoncé à cet effet à son droit d'accession.
En dehors du cas où il s'agirait de la constitution ou de la cession d'un droit d'emphytéose par une entreprise pratiquant la location-financement de biens immeubles130 la constitution d'un droit réel, autre que le droit de propriété, donnant à son titulaire un pouvoir d'utilisation sur le terrain concerné, s'analyse en une livraison de biens exemptée131 encore que l'emplacement sur lequel le droit porte fasse partie d'un terrain aménagé pour le camping132.
Des locations immobilières peuvent s'accompagner d'autres services. Dans ce cas, les parties peuvent stipuler ou non un prix distinct pour ces services.
Les services considérés comme accessoires sont :
- le chauffage et la climatisation des locaux;
- l'éclairage des locaux;
- la fourniture d'eau;
- la garde de l'immeuble;
- le nettoyage des locaux occupés privativement y compris le lavage des vitres extérieures;
- l'usage de services communs tels que les services de réception, le téléphone et les autres services de télécommunication;
- le nettoyage des parties communes et l'entretien de l'ascenseur.
Lorsqu'un bailleur s'engage à l'égard d'un preneur de lui fournir, à côté de la jouissance de l'immeuble, des services visés par le code, le bailleur est un assujetti avec droit à déduction dans la mesure de ces services.
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Lorsque l'immeuble donné en location est garni de biens meubles corporels ou d'immeubles par destination, l'opération est soumise à la T.V.A. pour la partie qui porte sur les meubles corporels ou sur les immeubles par destination. Le bailleur est assujetti dans cette mesure et le taux est habituellement de 21%. Si la partie imposable du prix n'est pas fixée contractuellement, il y a lieu de ventiler le prix sous contrôle de l'Administration.
Dans les services considérés comme inclus dans une location d'immeubles de bureaux figurent133:
- la surveillance de l'immeuble (qui peut inclure l'engagement d'une concierge);
- le nettoyage des locaux (qui peut inclure l'engagement d'une femme d'ouvrage);
- les services communs (qui peuvent comprendre l'engagement d'une réceptionniste, d'une téléphoniste, d'une infirmière, etc.).
La location de maisons ou d'appartements par des sociétés agréées par la Société Wallonne du logement est une opération exonérée de la T.V.A. Il en est de même pour les services accessoires réclamés aux locataires pour l'utilisation de l'ascenseur et de l'antenne collective de radio et de télévision, pour l'entretien des parties communes ou du chef de la mise à disposition des locataires de locaux de délassement. L'exécution de ces opérations constitue en effet une charge du bail.
Mais lorsque ces sociétés agréées exécutent en régie des réparations locatives et en facturent le coût à leurs locataires, ces réparations sont soumises à la T.V.A.
Par contre, lorsque après le départ d'un locataire, la société fait exécuter certains travaux d'entretien ou de réparation ou doit faire réparer certains dégâts et en récupère le coût sous forme de dommages et intérêts à payer par son ancien locataire, la T.V.A. n'est pas due sur les sommes ainsi récupérées.
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Enfin, lorsque les sociétés agréées effectuent ou font effectuer des travaux d'entretien, de réparation ou de transformation aux immeubles qu'elles donnent en location, sans en réclamer le coût à leurs locataires, aucune taxe n'est évidemment due dans leurs rapports avec ces locataires134.
Lorsqu'une personne donne en location un bâtiment industriel et que, pour un prix distinct, elle s'engage à surveiller et à entretenir ce bâtiment, à charger et à décharger des marchandises et à accomplir les formalités douanières relatives à l'exportation de ces marchandises, cette personne n'a pas la qualité d'assujetti à la T.V.A. pour la location du bâtiment puisque la location d'immeubles n’est pas soumise à la T.V.A., mais elle a cette qualité pour les autres services.
Il est toutefois admis que la surveillance et l'entretien d'un bâtiment constituent des services liés à la location immobilière qui restent dès lors non taxables.
Lorsqu'une entreprise met des locaux d'habitation à la disposition d'un organe de gestion, elle lui consent la jouissance d'un bien immobilier. Lorsque aucun loyer n'est payé, cette opération est assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux135.
Toutefois, comme cette jouissance résulte d'une...
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