A la fin de la location
| Auteur | Pierre Jammar |
| Pages | 155-166 |
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A la fin du bail, le locataire doit évidemment restituer les lieux, ce qui pose de nombreux problèmes pratiques et constitue la source de très nombreux litiges.
Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail, c'est-à-dire le dernier jour à minuit au plus tard et rien n'oblige donc le locataire à partir 3 ou 4 jours avant son terme.
Il est cependant d'usage que la remise des lieux s'effectue le dernier jour au plus tard et à une heure normale.
Si le locataire conserve le bien au-delà du terme prévu pour la location, il pourrait se voir condamner à payer une indemnité, même si l'occupation imprévue n'est que de quelques jours.
La restitution des lieux après une location comporte trois opérations importantes :
* la restitution du bien, en bon état et vide de tous occupants, meubles et matériels;
* la remise de toutes les clés reçues;
* la clôture des comptes avec restitution de la garantie locative.
Le bail est arrivé à son terme ou le bailleur y met fin pour l'un des motifs autorisés par la loi.
Le locataire devra-t-il malgré tout quitter les lieux alors qu'il vient de rentrer de l'hôpital après une grave intervention chirurgicale ?
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Pas forcément, puisque l'article II de la Loi du 20/02/1991 permet de demander la prolongation de la location mais cette faveur spéciale est strictement réservée aux locataires de résidence principale.
Le locataire doit obligatoirement adresser sa demande de prorogation au bailleur par lettre recommandée à la poste.
Cette demande doit absolument être adressée au moins un mois avant l'expiration du bail.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, la demande de prolongation est nulle et le juge ne peut pas accorder la prorogation.
C'est la demande recommandée qui doit être envoyée un mois avant la fin du bail, le juge ne doit donc pas nécessairement être saisi à ce moment mais le propriétaire a le plus souvent tout intérêt à être fixé au plus tôt.
le sous-locataire ne peut pas demander la prorogation lorsque le locataire principal ou le bailleur mettent fin au bail principal. Il pourrait, par contre, la demander, si sans mettre fin au bail principal, le locataire principal mettait seulement fin à la sous-location.
Il faut absolument que la location concerne la résidence principale du locataire.
Depuis le 28/02/1991, la demande de prorogation peut même être faite par un locataire qui aurait lui-même donné congé.
Le législateur a estimé que certains événements ont pu survenir depuis ce renon qui pouvaient mériter d'être pris en considération (exemple : entrée à l'hôpital du locataire ou de son conjoint rendant un déménagement impossible).
Il faut évidemment des circonstances exceptionnelles qui seront laissées à l'appréciation du Juge.
Selon sa propre «sensibilité», il accorde plus ou moins facilement que d'autres une prorogation ou évalue différemment la notion de «circonstances exceptionnelles» selon qu'il s'agisse de la grossesse de la locataire, la maladie grave ou le décès d'un membre de la famille, une hospitalisation, la perte inattendue d'un emploi.
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Soit le propriétaire compatit à la situation du locataire et ils se mettent tous deux d'accord sur une prolongation de la location pendant une période déterminée en convenant éventuellement une augmentation de loyer. En ce cas, le recours au juge ne se justifie pas.
Les deux parties ont alors tout intérêt à fixer les modalités de leur accord par écrit.
Soit les parties ne peuvent aboutir à un accord. Dans cette hypothèse, le
Juge de Paix doit être saisi du problème.
Le juge n'accorde pas automatiquement la prorogation. S'il l'accorde, il en fixe obligatoirement la durée.
Avant le 28/02/1991, une prorogation ne pouvait pas dépasser un an (sauf accord des parties); cette limitation a disparu et on peut même imaginer que certains juges accorderont dans certains cas des prorogations plus longues. On pense à un locataire atteint d'une maladie incurable ou très âgé par exemple.
Un juge peut, à la demande du bailleur, s'il l'estime équitable (vu la situation des deux parties), accorder une augmentation de loyer pendant la prorogation.
Il peut aussi supprimer ou réduire l'indemnité, que le bailleur doit au locataire s'il a mis fin au bail sans motif mais moyennant indemnité.
Non, le locataire peut encore demander le renouvellement de la prorogation mais une seule demande de renouvellement est possible.
Si le locataire veut solliciter le renouvellement de sa prorogation, il doit obligatoirement adresser sa demande au bailleur par recommandé au moins un mois avant la fin de la prorogation et remplir les conditions légales.
Le juge examinera cette nouvelle demande de la même manière que la première.
Le rôle et les pouvoirs du juge en la matière sont très importants, trop, diront certains. Non seulement le juge appréciera le caractère exceptionnelPage 158ou non des circonstances invoquées mais, même en présence de circonstances exceptionnelles, la prorogation n'est pas acquise automatiquement au locataire.
C'est que le législateur demande au juge de tenir également compte des intérêts du bailleur : celui-ci peut vouloir occuper son bien ou y installer un enfant qui se marie; il peut, en raison de...
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