L'agent immobilier et son client
| Auteur | Marc Dogniez; Frédéric Ledain |
| Occupation de l'auteur | Avocats au Barreau de Liège |
| Pages | 145-178 |
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Nous allons aborder dans le cadre de ce chapitre quelques aspects importants et parfois méconnus de la relation existant entre un particulier désireux de mettre son immeuble en vente et l'agent immobilier qu'il approche pour ce faire.
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Le contrat passé entre l'agent immobilier et son client est encore trop souvent appelé «mandat» et ce, de manière générale et indistincte.
Or, il se peut, en fonction des éléments de la mission confiée à l'agent immobilier, que la convention passée avec le client ne soit pas un mandat ou soit plus qu'un mandat.
Le mandat est en effet un contrat par lequel une personne charge une autre personne d'accomplir un acte juridique pour elle et en son nom.448
Il y aura donc mandat conféré par le client à l'agent immobilier, par exemple, si le client charge expressément l'agent immobilier de signer pour lui le compromis de vente avec le candidat acquéreur.
De nombreuses convention passées entre le client et l'agent immobilier ne confèrent cependant pas ce pouvoir à l'agent immobilier de telle sorte que seul le client / propriétaire pourra signer le compromis avec le candidat acquéreur.
Par contre, la mission donnée par le client à l'agent immobilier de rechercher un candidat acquéreur n'est pas en soi constitutive de mandat.
Dans le cadre de l'exercice de cette mission, l'agent immobilier ne va en effet pas poser des actes juridiques au nom de son client, mais bien poser des actes matériels visant à prospecter le marché en vue de trouver un candidat acquéreur.
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L'ensemble de ces prestations sera constitutif, non pas d'un contrat de mandat, mais bien d'un contrat de courtage, ou de manière plus générale, d'un contrat d'entreprise ou de louage de services passé entre l'agent immobilier et son client.
Soulignons également que lorsque le compromis de vente signé entre le client et le candidat acquéreur prévoit le versement par ce dernier d'un acompte entre les mains de l'agent immobilier, celui-ci, en recevant cet acompte, n'agit pas en qualité de mandataire du client mais bien en qualité de dépositaire.
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Cette distinction revêt toute son importance notamment dans le cadre de la rémunération de l'agent immobilier.
En effet, la rémunération du mandataire est réductible par le juge, s'il l'estime hors de proportion avec l'importance des services rendus, ce qui n'est pas le cas pour la rémunération convenue dans le cadre du contrat d'entreprise.449
En outre, le mandant peut mettre fin au mandat quand bon lui semble sans être tenu à indemniser le mandataire de son manque à gagner, sauf s'il apparaît que la révocation du mandat est intervenue de manière intempestive et sans motif légitime.450
Par contre, si dans le cadre du contrat d'entreprise, le client peut également mettre fin par sa seule volonté au contrat, il est tenu en règle d'indemniser l'agent immobilier de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans l'entreprise.451
Ce droit à réparation existe de la sorte en règle de par la loi sans qu'il ne soit nécessaire qu'une clause de la convention ne le prévoie. Il est cependant utile d'insérer dans le contrat une clause confirmant ce droit et fixant en outre le montant de l'indemnité qui sera due dans cette hypothèse.
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En outre, ces principes ont été modulés dans le cadre de l'Arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaires d'agents immobiliers.452
Il importe tout d'abord de souligner que cet Arrêté royal a été pris en application de l'article 34 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
Les nouvelles dispositions portées par cet Arrêté royal ne concernent donc que les conventions de louage de service passées par un agent immobilier avec un consommateur qui est défini par la loi comme étant «toute personne physique ou morale qui acquiert ou utilise à des fins excluant tout caractère professionnel des produits ou des services mis sur le marché».453
Pour les autres contrats, les principes susvisés restent donc d'application.
Par contre, pour les contrats passés avec un consommateur, contrats nécessairement écrits,454, ces derniers doivent tout d'abord préciser qu'au cas où un contrat d'intermédiaire conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois.455
Par ailleurs, le contrat doit contenir expressément la clause de résiliation qui donne au consommateur la faculté de mettre fin pour l'avenir au contrat d'intermédiaire par volonté unilatérale sans qu'un quelconque motif soit exigé.
Dans ce cas, l'indemnité de rupture due par le client à l'agent immobilier ne peut excéder 50% des honoraires ou de la commission, à condition que le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation, ne soit pas vendu dans les six mois qui suivent la résiliation.456
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Concernant la distinction entre le mandat et la convention de louage de service, notons également que le nouveau Code de Déontologie des agents immobiliers tend à éviter tout cumul de mandats qui seraient conférés par le client à plusieurs agents immobiliers en raison du risque juridique que cela peut faire courir en cas de signature concomitante de plusieurs conventions par les différents mandataires avec des tiers.457
Ce nouveau Code de Déontologie effectue de la sorte une juste distinction entre le mandat d'une part et la mission prise dans sa globalité d'autre part, laquelle fait l'objet de dispositions distinctes concernant la question de l'exclusivité ou non de la mission.458
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Par ailleurs, l'Arrêté royal du 12 janvier 2007 impose également dans le cadre de son champ d'application, l'insertion dans le contrat passé entre l'agent immobilier et son client, de clauses devant permettre d'éviter la confusion et devant permettre de déterminer de manière précise l'étendue de la mission et des pouvoirs de l'agent immobilier.459
C'est ainsi que le la mission de l'agent immobilier et l'étendue de ses pouvoirs doivent être décrites de manière claire et non équivoque sous une seule rubrique du contrat établissant notamment si la mission de l'agent immobilier comporte la conclusion du contrat au nom et pour le compte du consommateur.
En outre, le contrat doit comporter le cas échéant, une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l'agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.
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En cas de contrat d'intermédiaire de vente pour lequel l'agent immobilier reçoit la mission de négocier le prix ou les conditions de vente, le prix minimum de vente demandé et les conditions de vente doivent être clairement spécifiés.
L'agent immobilier est-il astreint au secret professionnel ?
Nonobstant les termes employés par le législateur dans le cadre de textes applicables aux agents immobiliers460, il est admis que l'agent immobilier n'est pas astreint au secret professionnel dont le non respect serait susceptible d'être soumis à sanction pénale.461
En effet, l'agent immobilier n'est en aucun cas un confident nécessaire de son client comme peut l'être un médecin, mais bien uniquement un confident volontaire ne pouvant être astreint qu'à un devoir de discrétion.462
Dans son principe, ce devoir de discrétion signifie que l'agent immobilier ne peut communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance, et ce, aussi bien durant qu'après sa mission.463464
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En pratique, le devoir d'information dû par l'agent immobilier à la fois à son client et à la fois aux acquéreurs potentiels prendra souvent le pas sur son devoir de discrétion.
L'agent immobilier est en effet astreint à un important devoir d'information et de conseil lui imposant d'informer son client et les éventuels acquéreurs des informations dont il a connaissance et qui sont susceptibles d'influer sur la volonté d'engagement de l'un et des autres.465
L'ensemble de la relation entre l'agent immobilier et son client est régie par un devoir réciproque constant d'information et de loyauté.
Nous verrons466 qu'en sa qualité de commerçant, l'agent immobilier est astreint à d'importantes obligations d'informations au profit du consommateur, obligations devant être accomplies préalablement et lors de la conclusion de la convention avec ce dernier.467
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Le nouveau Code de Déontologie des agents immobiliers impose également à l'agent immobilier nombre d'obligations d'information et de transparence relatives à son identification et aux modalités d'exercice de sa profession.468
Dans ce cadre, et avant même de conclure la convention avec son client, l'agent immobilier doit effectuer une vérification suffisante de la possibilité même d'accomplir la vente pour laquelle sa collaboration est sollicitée.
Au premier chef de ces vérifications se trouve la possibilité pour son interlocuteur de vendre et le cas échéant de vendre seul l'immeuble concerné.469
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