L'agent immobilier et son client

Résumé

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Quelle est la nature de la convention passée entre l'agent immobilier et son client ? -L'agent immobilier est-il astreint au secret professionnel ? -Le devoir d'information entre l'agent immobilier et son client. -A partir de quand l'agent immobilier peut-il percevoir sa rémunération ? -L'agent immobilier est un commerçant. I. L'indication des prix. II. La publicité. III. Les clauses abusives. IV. Les clauses pénales et les clauses de dédit. L'Arrêté royal du 12 janvier 2007. V. Contrats à distance et contrats conclus en dehors de l'agence immobilière. Mesures de protection accordées au consommateur par la loi du 14 juillet 1991. Dispositions complémentaires apportées par l'Arrêté royal du 12 janvier 2007.

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Extrait

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L'agent immobilier et son client

Nous allons aborder dans le cadre de ce chapitre quelques aspects importants et parfois méconnus de la relation existant entre un particulier désireux de mettre son immeuble en vente et l'agent immobilier qu'il approche pour ce faire.

Quelle est la nature de la convention passée entre l'agent immobilier et son client ?

1. Le contrat passé entre l'agent immobilier et son client est encore trop souvent appelé «mandat» et ce, de manière générale et indistincte.

Or, il se peut, en fonction des éléments de la mission confiée à l'agent immobilier, que la convention passée avec le client ne soit pas un mandat ou soit plus qu'un mandat.

Le mandat est en effet un contrat par lequel une personne charge une autre personne d'accomplir un acte juridique pour elle et en son nom.448

Il y aura donc mandat conféré par le client à l'agent immobilier, par exemple, si le client charge expressément l'agent immobilier de signer pour lui le compromis de vente avec le candidat acquéreur.

De nombreuses convention passées entre le client et l'agent immobilier ne confèrent cependant pas ce pouvoir à l'agent immobilier de telle sorte que seul le client / propriétaire pourra signer le compromis avec le candidat acquéreur.

Par contre, la mission donnée par le client à l'agent immobilier de rechercher un candidat acquéreur n'est pas en soi constitutive de mandat.

Dans le cadre de l'exercice de cette mission, l'agent immobilier ne va en effet pas poser des actes juridiques au nom de son client, mais bien poser des actes matériels visant à prospecter le marché en vue de trouver un candidat acquéreur.

L'ensemble de ces prestations sera constitutif, non pas d'un contrat de mandat, mais bien d'un contrat de courtage, ou de manière plus générale, d'un contrat d'entreprise ou de louage de services passé entre l'agent immobilier et son client.

Soulignons également que lorsque le compromis de vente signé entre le client et le candidat acquéreur prévoit le versement par ce dernier d'un acompte entre les mains de l'agent immobilier, celui-ci, en recevant cet acompte, n'agit pas en qualité de mandataire du client mais bien en qualité de dépositaire.

2. Cette distinction revêt toute son importance notamment dans le cadre de la rémunération de l'agent immobilier.

En effet, la rémunération du mandataire est réductible par le juge, s'il l'estime hors de proportion avec l'importance des services rendus, ce qui n'est pas le cas pour la rémunération convenue dans le cadre du contrat d'entreprise.449

En outre, le mandant peut mettre fin au mandat quand bon lui semble sans être tenu à indemniser le mandataire de son manque à gagner, sauf s'il apparaît que la révocation du mandat est intervenue de manière intempestive et sans motif légitime.450

Par contre, si dans le cadre du contrat d'entreprise, le client peut également mettre fin par sa seule volonté au contrat, il est tenu en règle d'indemniser l'agent immobilier de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans l'entreprise.451

Ce droit à réparation existe de la sorte en règle de par la loi sans qu'il ne soit nécessaire qu'une clause de la convention ne le prévoie. Il est cependant utile d'insérer dans le contrat une clause confirmant ce droit et fixant en outre le montant de l'indemnité qui sera due dans cette hypothèse.

3. En outre, ces principes ont été modulés dans le cadre de l'Arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaires d'agents immobiliers.452

Il importe tout d'abord de souligner que cet Arrêté royal a été pris en application de l'article 34 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.

Les nouvelles dispositions portées par cet Arrêté royal ne concernent donc que les conventions de louage de service passées par un agent immobilier avec un consommateur qui est défini par la loi comme étant ...

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